[ 黎廣軍 ]——(2006-3-22) / 已閱50551次
普遍規(guī)定留置權(quán)宣誓書必須公證。有些州還要求公證人核實資料。通常由律師事務(wù)所提供公證服務(wù)并代理訴訟。許多律師勝訴后才收取訴訟費，如不認(rèn)真履行公證責(zé)任和核實資料，打起官司來可能白忙一場。
申請人在留置權(quán)宣誓書中弄虛作假和發(fā)假誓是刑事罪行。任何人偽造或篡改留置權(quán)登記資料，恐嚇、脅迫公職人員和雇員履行或不履行職權(quán)也是刑事罪行。法律規(guī)定此類犯罪人要囚禁并罰款，對法人還要處罰執(zhí)照，以懲罰惡意留置和欺詐他人財產(chǎn)以及發(fā)假誓等行為。
5.5 申請登記的方式
(1) 有些州規(guī)定，申請人或其代理人(通常是律師)到工程所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理留置權(quán)登記。
(2) 有些州規(guī)定，以有回執(zhí)的保證郵件將經(jīng)公證的留置權(quán)宣誓書寄送登記機(jī)構(gòu)。交寄日期視為登記日期。
(3) 有些州規(guī)定，以上兩種方式同時實行。
留置權(quán)人還必須以有回執(zhí)的保證郵件將留置權(quán)宣誓書副本寄送業(yè)主以及共有業(yè)主、承包商、抵押貸款人。沒有業(yè)主簽收的回執(zhí)，留置權(quán)人不能提出取消贖回權(quán)訴訟。業(yè)主還有權(quán)要求留置權(quán)人補(bǔ)充詳細(xì)書面說明。
合同價超過一定金額 (常見500美元)時，通常要求提交合同和執(zhí)照的副本。美國有500多萬建筑工人和50多萬家建筑公司，其中許多是個體勞務(wù)公司。
5.6 無效的留置權(quán)登記
留置權(quán)宣誓書的任何缺陷都可能會導(dǎo)致留置權(quán)登記無效，例如以下情況:
(1) 索賠金額不正確或無理索賠；
(2) 材料數(shù)量不正確或超出合同規(guī)定的數(shù)量；
(3) 張冠李戴。例如，一位供應(yīng)商向一位承包商的多個工地供料時，將運到甲工地的材料算在乙工地上；
(3) 索賠項目的描述不正確，例如時間錯誤；
(4) 不動產(chǎn)的法定描述不正確，例如地址錯誤；
(5) 業(yè)主的名稱錯誤或遺漏共有業(yè)主的名稱；
此外，有些州規(guī)定，如果業(yè)主已按合同規(guī)定付足了工程款給承包商，留置權(quán)登記無效。有些州規(guī)定，業(yè)主賠付后有權(quán)從承包商的應(yīng)得工程款中扣除賠付款。
只有法院有權(quán)更正或撤消登記。留置權(quán)人也可以自行撤消登記。有些州的留置權(quán)登記不會自行消失，業(yè)主需向法院申請撤消無效的或過時失效的留置權(quán)登記。登記失敗或在拍賣清償中未獲足額賠付的人變成無擔(dān)保債權(quán)人，惟有依據(jù)合同起訴拖欠款的債務(wù)人。
5.7 申請登記的時間和最終期限 (Deadlines)
申請登記留置權(quán)的期限稱為最終期限，逾期不登記者永久喪失留置權(quán)。訴訟時效也稱為最終期限。各州申請登記的時間主要有以下方式：
(1) 完工后登記。工程實質(zhì)性完成或終止后，業(yè)主在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記完工通知或終止通知，副本遞送承包商并在工地顯眼處張貼公示，然后債權(quán)人在法定時間內(nèi)申請登記留置權(quán)，逾期截止登記。有些州規(guī)定這種通知必須在當(dāng)?shù)貓蠹埳厦恐芄?次，連續(xù)2～3周。有些州的這種通知也可以由承包商登記和公告。
(2) 施工期間登記。債權(quán)人在最后一次履行工作或供料之后的一段法定時間內(nèi)申請登記留置權(quán)。
(3) 混合方式。以上兩種方式同時實行。
完工后登記的最終期限一般為30～90天，但不登記完工通知將延長期限 (例如夏威夷為1年)。其余兩種方式的最終期限一般為1～12個月，常見90天。
在完工后登記的州，債權(quán)人往往將留置權(quán)宣誓書交給當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所，委托其代理留置，因為許多人完工前已離開當(dāng)?shù)亍Ｄ陈蓭熓聞?wù)所網(wǎng)站公布的代理費為每位工人30～80美元，視每一單代理的人數(shù)而定。
5.8 留置權(quán)登記的有效期
留置權(quán)登記的有效期一般為3個月至6年，常見1年。有些州規(guī)定，雙方協(xié)商一致后，可以向法院申請延長留置權(quán)登記的有效期1年，一般允許申請2次。
5.9 訴訟時效
留置權(quán)人必須在訴訟時效內(nèi)向不動產(chǎn)所在地法院提出取消贖回權(quán)訴訟，逾期永久喪失訴訟權(quán)。有些州規(guī)定訴訟時效與留置權(quán)登記的有效期相同，有些州規(guī)定不相同 (登記有效期大于訴訟時效)。提出訴訟必須登記一個訴訟通知，留置權(quán)登記在訴訟未決期間持續(xù)有效。
5.10 留置權(quán)登記的審查和雙重審理
大多數(shù)州實行雙重審理制度。登記機(jī)構(gòu)不審查留置索賠內(nèi)容的真實性，由業(yè)主自行挑戰(zhàn)留置權(quán)缺陷。
第一步。業(yè)主收到留置權(quán)宣誓書副本后，必然要進(jìn)行調(diào)查和審核，如果發(fā)現(xiàn)缺陷，首先書面要求留置權(quán)人自行撤消登記；如被拒絕，業(yè)主就會起訴留置權(quán)人，索賠損失并要求法院頒令撤消登記。有些州規(guī)定，有異議的業(yè)主可以登記一個“要求開始訴訟的通知”(Notice of Demand to Commence Suit)，并寄送留置權(quán)人；留置權(quán)人必須在法定時間 (一般30～60天) 內(nèi)提出取消贖回權(quán)訴訟，否則其留置權(quán)登記將自動失效。
第二步。留置權(quán)人向法院提出取消贖回權(quán)訴訟。
初審法院一般采用簡易審判程序的聽訟(Hearing)。勝訴留置權(quán)人可獲得律師費等賠償。債權(quán)利息按施工合同約定或法律規(guī)定的利息率計算至清償日。
5.11 少數(shù)州例外：請求法院創(chuàng)設(shè)留置權(quán)
少數(shù)州將上述5.10節(jié)的兩步合并執(zhí)行：債權(quán)人最后一次履行工作或供料后一段法定時間內(nèi)必須向業(yè)主遞送留置意圖通知書 (Notice of Intent to Lien)，內(nèi)容類似留置權(quán)宣誓書。如業(yè)主拒收，可在證人面前將留置意圖通知書貼于業(yè)主物業(yè)外墻顯眼處。如果仍不獲支付，債權(quán)人就可向法院請求創(chuàng)設(shè)留置權(quán) (Petition to Establish Lien)，同時起訴業(yè)主。勝訴債權(quán)人獲得土地法庭頒發(fā)的留置權(quán)裁定書，副本遞送業(yè)主和登記機(jī)構(gòu)。留置權(quán)人可在執(zhí)行期內(nèi)申請強(qiáng)制拍賣而無須再進(jìn)行取消贖回權(quán)訴訟。
承包商完工后才行使權(quán)利，因而無須事先向業(yè)主遞送留置意圖通知書。其中有些州 (例如夏威夷) 實行完工后登記，因而也無須事先向業(yè)主遞送留置意圖通知書。
5.12 留置權(quán)登記隨不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移
不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出售不清除留置權(quán)登記。留置權(quán)登記隨不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，否則業(yè)主可能會將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給家人或朋友，從而清除全部留置權(quán)登記。
5.13 留置權(quán)登記的解除
法律規(guī)定，業(yè)主可提交第三方保證擔(dān)保以解除留置權(quán)登記，保額為索賠額的100%～200%，各州不同。承包商付款保證擔(dān)保要在登記機(jī)構(gòu)登記備案，留置權(quán)登記將轉(zhuǎn)為對承包商付款保證擔(dān)保的索賠。有些州規(guī)定留置權(quán)人獲得支付后必須在法定時間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)遞送清償通知，自行撤消其登記，否則罰款或賠償業(yè)主損失。
5.14 留置權(quán)的生效時間和優(yōu)先權(quán)
優(yōu)先權(quán)指債權(quán)人之間的優(yōu)先受償次序，用于拍賣清償和破產(chǎn)清算時排定清償次序。一般按擔(dān)保債權(quán)的登記生效日期排序。拍賣所得按優(yōu)先權(quán)等級依次清償，到某一級不足清償時該級所有債權(quán)人按債權(quán)比例分配。
理論上，施工留置權(quán)自當(dāng)事人首次工作或供料的瞬間生效，但必須完成留置程序并辦理登記后才能生效。多數(shù)州規(guī)定，同一法律關(guān)系下的留置權(quán)人的優(yōu)先權(quán)日期相同。有些州是各施工合同的個別開工日期；有些州是建設(shè)項目第1個施工合同的開工日期；有些州是建設(shè)項目首次可見改良 (First Visible Improvement) 日期，該定義可以是拆遷、砍樹甚至是立標(biāo)界的日期。少數(shù)州規(guī)定優(yōu)先權(quán)日期是當(dāng)事人首次工作或供料的日期。優(yōu)先權(quán)日期相同的留置權(quán)人還要再分出以下等級:
(1) 工人優(yōu)先于供應(yīng)商、分包商、承包商；
(2) 供應(yīng)商優(yōu)先于分包商、承包商；
(3) 分包商優(yōu)先于承包商；
這樣分級的理由是：未獲足額賠付的分包商必然會依據(jù)分包合同起訴拖欠款的承包商，為避免無謂訴訟，分包商應(yīng)優(yōu)先于承包商受償，余者類推。
此外，有些州規(guī)定首先清償工人欠薪而有些州規(guī)定首先清償每位工人一筆生活費 (例如800美元)，余款按清償程序分配，以保護(hù)優(yōu)先權(quán)日期在后的工人。
5.15 強(qiáng)制執(zhí)行取消贖回權(quán)
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