[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱20437次
由于增設(shè)停車(chē)位是在法定停車(chē)位己經(jīng)基本滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)的業(yè)主需要時(shí)再建造的，所以我們應(yīng)當(dāng)視小區(qū)業(yè)主己經(jīng)授權(quán)開(kāi)發(fā)商代為處理。所以開(kāi)發(fā)商既可以將增設(shè)停車(chē)位交由小區(qū)業(yè)主使用，也可以將其交由小區(qū)業(yè)主以外的第三人使用，所得之收入，亦應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有。
允許建設(shè)增設(shè)停車(chē)位的意義在于：其一，它使得小區(qū)的土地得到充分的利用，增加了資源的合理分配，避免了土地的閑置；其二，增設(shè)停車(chē)位在將其出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人使用時(shí)所得的收益，可以用來(lái)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)商建造車(chē)庫(kù)的成本，既可以使得開(kāi)發(fā)商較容易地收回成本，也使得業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用降低，可謂一舉兩得。
3、公共事業(yè)停車(chē)位
臺(tái)灣的獎(jiǎng)勵(lì)停車(chē)位的一個(gè)功能，就是給一些諸如撒水車(chē)、郵政車(chē)、消防車(chē)、救護(hù)車(chē)等公共用車(chē)預(yù)留車(chē)位，以便這些車(chē)在開(kāi)進(jìn)小區(qū)時(shí)有固定的停放位置。筆者認(rèn)為在我國(guó)，特別是在諸如北京、上海、重慶都特大型且人口稠密的城市，設(shè)定這樣的車(chē)位也是非常有必要的。 正如上文所說(shuō)，我國(guó)的小區(qū)停車(chē)位呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特點(diǎn)。而這些公共用車(chē)一般駛?cè)胱≌^(qū)時(shí)都是執(zhí)行公務(wù)，如果還需要為尋找一個(gè)合適的或者是可以停車(chē)的位置而耽擱時(shí)間，其消極影響是顯而易見(jiàn)的。所以我們需要在小區(qū)為這些特殊的車(chē)輛尋找一個(gè)固定的停車(chē)位置，以便它們方便快捷地停放。這就決定了公共事業(yè)停車(chē)位只供專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛停放，即便平時(shí)閑置時(shí)，也不應(yīng)允許任何車(chē)輛占用和使用。
�。ㄈ┬^(qū)業(yè)主共有的停車(chē)位的費(fèi)用分?jǐn)偧袄鏆w屬法律地位也應(yīng)做出規(guī)定
地面停車(chē)位，一般開(kāi)發(fā)商都將購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的費(fèi)用分?jǐn)傇跇I(yè)主的購(gòu)房費(fèi)用中，因此應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定采取由全體業(yè)主按照其各自購(gòu)買(mǎi)房屋的面積予以分?jǐn)偟男问�；地下停�?chē)位，前文己經(jīng)分析過(guò)了，仍然應(yīng)當(dāng)采取全體業(yè)主根據(jù)各自房屋面積予以分?jǐn)偟霓k法。并且法律應(yīng)當(dāng)做出強(qiáng)制性的規(guī)定，不允許采取其他的辦法，以免開(kāi)發(fā)商重復(fù)收取費(fèi)用；首層架空停車(chē)位，有需要車(chē)位的住戶(hù)進(jìn)行分擔(dān)；樓頂停車(chē)位，由本單元的業(yè)主根據(jù)各自住房面積予以分?jǐn)�。此外，在小區(qū)車(chē)位取得的利益這一問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)明確歸屬小區(qū)業(yè)主共同所有。至于分?jǐn)偟骄唧w業(yè)主的份額，那是業(yè)主之間的問(wèn)題，絕對(duì)不允許開(kāi)發(fā)商將利益歸為己有，或以所謂“代為管理”以及其他的非法名目劃至自己名下。
�。ㄋ模╆P(guān)于約定的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)做出更加詳盡的規(guī)定
物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將其根據(jù)停車(chē)位的不同類(lèi)型加以細(xì)化，即對(duì)于地面和地下停車(chē)位，有關(guān)車(chē)位的使用權(quán)，不允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，應(yīng)一律歸業(yè)主所有；但對(duì)于對(duì)外出租所獲得的收益，應(yīng)當(dāng)允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，可以先由開(kāi)發(fā)商代為收取，作為開(kāi)發(fā)商回收建造停車(chē)位的成本之用；對(duì)于首層架空停車(chē)位，其所有權(quán)一律歸單元所有業(yè)主所有，但可以允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，由開(kāi)發(fā)商享有占有、使用、收益的權(quán)利。這樣使得開(kāi)發(fā)商可以在首層架空位過(guò)多閑置時(shí)，對(duì)外將其出租。獲得的收益，亦可以作為其回收成本之用；對(duì)于樓頂停車(chē)位，約定應(yīng)當(dāng)只存在于建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間，即對(duì)專(zhuān)有權(quán)的約定，而不能由開(kāi)發(fā)商的介入。
�。ㄎ澹⿷�(yīng)對(duì)小區(qū)停車(chē)位轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的第三人進(jìn)行限制
有一些學(xué)者認(rèn)為，如果允許開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位賣(mài)給小區(qū)業(yè)主以外的人，則在現(xiàn)代社會(huì)的情況下，必然出現(xiàn)停車(chē)位的買(mǎi)主剝削小區(qū)業(yè)主，向其收取高額租金的情況。因此，即便在小區(qū)的停車(chē)位不可避免地歸屬開(kāi)發(fā)商所有的情況下，也要規(guī)定開(kāi)發(fā)商不可將其賣(mài)給小區(qū)業(yè)主以外的人，或?qū)?zhuān)有使用權(quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人。關(guān)于停車(chē)位是否可以轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主外的第三人的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，法定停車(chē)位屬于法定停車(chē)空間以及緊急避難的空間，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)魏无D(zhuǎn)讓協(xié)議都是無(wú)效的。但如果已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，可以認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓并不妨礙這種停車(chē)位的附屬性質(zhì)，所以轉(zhuǎn)讓又是有效的。
但《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定法定停車(chē)位的問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主之外的第三人現(xiàn)象，這樣做產(chǎn)生了一系列問(wèn)題。首先，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓給第三人，造成小區(qū)物業(yè)管理的困難，也給全體業(yè)主的生活帶來(lái)不便，尤其給治安帶來(lái)消極影響；其次，由于將車(chē)位轉(zhuǎn)讓給第三人，造成小區(qū)業(yè)主使用車(chē)位緊張，最終影響到小區(qū)的生活質(zhì)量；此外，如果允許小區(qū)車(chē)位轉(zhuǎn)讓給第三人，這樣就會(huì)使小區(qū)車(chē)位進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制，勢(shì)必造成車(chē)位的價(jià)格上漲，甚至有人認(rèn)為，自然轉(zhuǎn)讓將會(huì)使小區(qū)以外的其他人控制車(chē)位的資源，進(jìn)而向業(yè)主收取高額壟斷資金，這樣也會(huì)對(duì)小區(qū)生活質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。
筆者認(rèn)為，小區(qū)的停車(chē)位本質(zhì)是小區(qū)的整體環(huán)境內(nèi)容，是附屬于小區(qū)居住的便利而建造的，其應(yīng)服從于小區(qū)的購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)有部分的利用，其也是整個(gè)小區(qū)成員權(quán)的組成內(nèi)容[8]。對(duì)于車(chē)位的自由轉(zhuǎn)讓也應(yīng)該在法律上做出嚴(yán)格的限制，即車(chē)位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)遣荒茈S意向小區(qū)以外的其他人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，在我國(guó)沒(méi)有設(shè)定法定停車(chē)位的情況下，一方面可以引入法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)機(jī)制，在提供同樣價(jià)格的情況下，業(yè)主優(yōu)先于業(yè)主之外的第三人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因此，開(kāi)發(fā)商在出售停車(chē)位的時(shí)候，約定通知業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有通知而將車(chē)位賣(mài)給業(yè)主以外的第三人，將導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一方面，對(duì)非小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位進(jìn)行一定的限制，原則上在盡可能不影響小區(qū)物業(yè)管理的前提下出租，畢竟車(chē)位也是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，停車(chē)位所有人享有收益的權(quán)利。
四、結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)實(shí)中業(yè)主和開(kāi)發(fā)商糾紛不斷，都是因?yàn)闄?quán)屬不明而產(chǎn)生的。科斯定律[9]認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)清晰是交易的前提，能減少交易成本，促進(jìn)社會(huì)整體利益的增長(zhǎng)。在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)歸甲或乙并不會(huì)造成利益的不平衡，因?yàn)楫?dāng)事人的協(xié)商會(huì)調(diào)整責(zé)任的分?jǐn)�，從而自發(fā)形成利益平衡[10]。只要法律確定了車(chē)位的權(quán)利歸屬原則，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商便會(huì)形成穩(wěn)定的預(yù)期，并切實(shí)地采取相應(yīng)的對(duì)策。
小區(qū)停車(chē)位法律糾紛的產(chǎn)生，是人類(lèi)社會(huì)向前發(fā)展，人民生活水平不斷提高，私家車(chē)擁有量增多的必然結(jié)果。要實(shí)解決其法律糾紛，必須先搞清楚不同類(lèi)型停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。小區(qū)停車(chē)位的法律歸屬問(wèn)題之所以顯得復(fù)雜，關(guān)鍵原因在于各種觀點(diǎn)在討論此問(wèn)題時(shí)，總是片面地從某個(gè)角度出發(fā)，企圖得出唯一的結(jié)論，這種思路是值得商討的。
《物權(quán)法》一定程度上代表了立法的進(jìn)步，但仍有其不足。要想真正解決城市住宅小區(qū)的停車(chē)位問(wèn)題，需要相關(guān)制度的配合，需要相關(guān)的法律法規(guī)加以完善。希望本文提出的法律對(duì)策能夠?yàn)榻鉀Q因小區(qū)停車(chē)位而引發(fā)的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質(zhì)的不斷提高，住宅小區(qū)停車(chē)位的法律糾紛問(wèn)題會(huì)得到切實(shí)的解決。
【參考文獻(xiàn)】
[1]朱俊峰:《公寓小區(qū)停車(chē)位法律問(wèn)題研究》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期。
[2]梁慧星，陳華彬:《物權(quán)法》，法律出版社2005年版，第243頁(yè)。
[3]“物權(quán)法時(shí)代”的停車(chē)位之爭(zhēng):法無(wú)詳解、爭(zhēng)議仍存.http://www.soufun.com,2007年11月27日來(lái)源CCTV。
[4]“上海物權(quán)法第一案宣判業(yè)主成功拿回車(chē)位購(gòu)買(mǎi)費(fèi)”http://news.xinhuanet.com/legal/2007-11/06/content 7019374.htm, 2007年11月06日。
[5]小區(qū)停車(chē)難《物權(quán)法))難斷車(chē)位歸屬.http://news.tj.soufun.com/2007-07-18/1141269.htm。
[6]王效賢，劉海亮.物權(quán)法總則與所有權(quán)制度.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.2005:174。
[7]謝在全.民法物權(quán)論.中國(guó)政法大學(xué)出版社.1999: I 22-125。
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