[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱20434次
也論住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬
——以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角
【論文提要】住宅小區(qū)的停車位問(wèn)題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立， 住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖從物權(quán)法理論出發(fā)，以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角提出粗淺意見(jiàn)。論文分為四部分：第一部分關(guān)于小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析。確定住宅小區(qū)停車位的含義和性質(zhì)是討論其歸屬的前提。第二部分論述我國(guó)目前住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議與《物權(quán)法》的缺陷。第三部分就修訂物權(quán)法和完善配套制度，界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬提出自己的見(jiàn)解，以期能對(duì)以后的司法解釋和相關(guān)規(guī)定的完善有所裨益。第四部分結(jié)語(yǔ)。
【關(guān)鍵詞】停車位；集合形式；權(quán)屬爭(zhēng)議；物權(quán)訴訟；“私法自治”原則；“法定停車位”概念
一、 住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析
�。ㄒ唬┳≌^(qū)停車位的含義
住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然支線(如河流)劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)，如供電房、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)管理用房、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)以及停車位等。
停車位是指各種停車場(chǎng)所中可供一輛汽車停放的單元。和停車位相關(guān)的概念還有停車庫(kù)、停車場(chǎng)。停車場(chǎng)是指在露天或者地下設(shè)置的，供各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放的場(chǎng)所。停車庫(kù)，一般是指設(shè)置于建筑物內(nèi)部的具有封閉特征的設(shè)施。停車庫(kù)與停車位不同的是:一方面，車庫(kù)具有四至的封閉空間，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特點(diǎn);另一方面，停車位是基于一定的土地使用權(quán)而設(shè)置于路邊、空地或地下，而停車庫(kù)不是利用土地使用權(quán)的地表興建的。因此，本文所討論的停車位的歸屬，僅僅限于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的車位。
停車位是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施，建筑物的專有部分離開了它功能就會(huì)大打折扣。在現(xiàn)代房產(chǎn)買賣中，小區(qū)是否有停車位和擁有停車位的多少已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，小區(qū)的停車位配套越齊全、越合理，房產(chǎn)的市場(chǎng)吸引力就越大，價(jià)格就越高。小區(qū)停車位與建筑物區(qū)分所有權(quán)是密不可分的，車位是整個(gè)小區(qū)的有機(jī)組成部分，是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財(cái)產(chǎn)，因而討論其權(quán)屬非常必要。
討論停車位，必然要涉及停車場(chǎng)問(wèn)題。停車位與停車場(chǎng)存在這樣一種關(guān)系:停車位是組成停車場(chǎng)之最基本元素，各種形態(tài)各異的停車場(chǎng)所是由數(shù)量或多或少的停車位組成。也就是說(shuō)，“停車位是各種停車場(chǎng)所的基本單元，而各種停車場(chǎng)所則是停車位的集合形式”[1]�，F(xiàn)實(shí)生活中，存在很多類型的停車場(chǎng)所，而隨著社會(huì)的發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)更多類型的停車場(chǎng)所。如果我們單純地討論某一種停車場(chǎng)所的法律問(wèn)題，都可能存在偏頗。然而，只要把停車位的性質(zhì)搞清楚，各種停車場(chǎng)所的法律問(wèn)題也就迎刃而解，這就是本文從停車位角度而沒(méi)有從各種具體的停車場(chǎng)所的角度作為研究出發(fā)點(diǎn)的原因。
（二）各國(guó)對(duì)停車位性質(zhì)的不同認(rèn)定
日本將停車場(chǎng)區(qū)分為屋內(nèi)停車場(chǎng)和屋外停車廠, 認(rèn)為屋外停車場(chǎng)屬于共有基地上為特定區(qū)分所有權(quán)人或第三者設(shè)定的利用權(quán), 此利用權(quán)屬于共用部分的專有使用權(quán);但是對(duì)于屋內(nèi)停車場(chǎng), 最初法院判決有認(rèn)定專有部分, 有認(rèn)定為共用部分, 但最高法院判決最終維持了專有部分意見(jiàn), 其理由為: 停車場(chǎng)滿足專有部分的兩個(gè)要件, 即構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。而日本學(xué)界認(rèn)為, 由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的, 最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的, 故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。
美國(guó)的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定, 小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施, 只要不是專有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小區(qū)內(nèi)決不允許既不屬于專有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在, 除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主以外, 不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共用設(shè)施和配套設(shè)施。所以美國(guó)小區(qū)內(nèi)的停車位都為共用部分, 業(yè)主或居住者享有停車權(quán)利, 不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何他人擁有小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán), 也不允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。
在大陸法系傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó), 其民法典對(duì)停車位問(wèn)題并沒(méi)作出規(guī)定, 而是于 1973 年修訂 《住宅所有權(quán)法》 時(shí)得到了明確, 該法的第 3 條第 2 項(xiàng)規(guī)定 “以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng), 視為有獨(dú)立性之房間” 。也就是說(shuō)地上、 地下的停車場(chǎng)都可設(shè) “專有所有權(quán)” 并能夠獨(dú)自讓與、 設(shè)定負(fù)擔(dān)。同樣, 在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó), 在其 1950 年的《都市計(jì)劃法》 當(dāng)中也規(guī)定了 “居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)” , 亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分開, 開發(fā)商有義務(wù)為每個(gè)住戶設(shè)計(jì)一停車空間,但停車場(chǎng)為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn), 業(yè)主可以購(gòu)買, 也可以不購(gòu)買; 在有空閑時(shí)出售公司可以賣于外人。而在我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū), 1991 年 4 月臺(tái)灣 ‘內(nèi)政部’ 營(yíng)建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間, 應(yīng)視為 ‘公共設(shè)施’ , 不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有, 也不準(zhǔn)分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施, 并依附于專有部分。
由此可見(jiàn), 世界各國(guó)和地區(qū)對(duì)停車位問(wèn)題看法不一,總體上均認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有向業(yè)主或物業(yè)使用人提供停車位的義務(wù), 至于業(yè)主以何種方式取得這種停車位則有不同的安排。
（三）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)停車位性質(zhì)
在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，停車位數(shù)量根據(jù)建筑物樓層總面積按比例配置。臺(tái)灣地區(qū)《建筑法》第102條規(guī)定，建筑物須有法定停車空間，具體由“轄市”、“縣(市)”、“政府”擬定，再報(bào)請(qǐng)“內(nèi)政部”核定。根據(jù)規(guī)定，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設(shè)停車位及獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位三種。其中，法定停車位是滿足區(qū)分所有權(quán)人公共需要之必需設(shè)施，性質(zhì)為區(qū)分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分；第二種是自行增設(shè)停車位，指開發(fā)商超出法定義務(wù)額外增建的停車位，這類車位可設(shè)定為專有部分，由開發(fā)商出售或轉(zhuǎn)讓；第三種獎(jiǎng)勵(lì)停車位指因法定事由得到政府獎(jiǎng)勵(lì)容積而增建的停車位，此類停車位因單獨(dú)計(jì)算容積而獨(dú)立于建筑物，由開發(fā)商自行處分及收益，但在使用上必須為公眾服務(wù)。
�。ㄋ模┪覈�(guó)住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)
我國(guó)討論停車位的權(quán)屬問(wèn)題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權(quán)的客體?傳統(tǒng)民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權(quán)利主體的利益需要，并能為權(quán)利主體所能支配和利用的物質(zhì)實(shí)體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施是客觀存在的;其設(shè)置目的就是為了方便業(yè)主泊車使用，即能為權(quán)利主體所能支配和利用;每一個(gè)停車位均有固定的界限和標(biāo)明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區(qū)別開來(lái)，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項(xiàng)基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。
停車位屬于小區(qū)的組成部分，與小區(qū)的主體一區(qū)分所有建筑物的關(guān)系密不可分，然而這種關(guān)系究竟屬于何種性質(zhì)?是獨(dú)立的物與物關(guān)系還是從屬關(guān)系?這是研究停車位權(quán)屬問(wèn)題必然要討論的。在停車位與區(qū)分所有建筑物之間的關(guān)系上，梁慧星教授認(rèn)為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認(rèn)為車位為附屬建筑物，對(duì)區(qū)分所有建筑物具有從屬關(guān)系[2]，也得出了停車位與區(qū)分所有建筑物為主物從物關(guān)系的結(jié)論。據(jù)此結(jié)論，根據(jù)主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權(quán)利就依附于作為主物的區(qū)分所有建筑物。
依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關(guān)系，但并不能因此就推導(dǎo)出二者屬于主從物關(guān)系。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，主物和從物都是獨(dú)立之物，需要結(jié)合起來(lái)才能發(fā)揮物之效用，而作用有主要和次要之分時(shí)，才被區(qū)分為主物和從物。主物是指與其他物結(jié)合使用時(shí)發(fā)揮主要效用的物，從物則是在結(jié)合使用時(shí)發(fā)揮配合、輔助、保護(hù)主物作用的物。據(jù)此理論，住宅小區(qū)停車位作為方便業(yè)主生活的輔助物，其脫離區(qū)分所有建筑物并不會(huì)影響它效用之發(fā)揮，還能照樣發(fā)揮其泊車的功能。因此，住宅小區(qū)停車位和建筑物并非主從關(guān)系。停車位是具有相對(duì)獨(dú)立的物，應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行獨(dú)立交易。然而，停車位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計(jì)的，是為建筑物區(qū)分所有權(quán)人服務(wù)的。無(wú)論是理論還是實(shí)務(wù)上，停車位的權(quán)利行使在區(qū)分所有權(quán)制度中還要受到眾多相關(guān)權(quán)利的影響和制約，使其不能像一個(gè)純粹的民法上的“物”那樣受到自由處分，在對(duì)停車位做出處分時(shí)還必須要考慮到它與其依附的建筑物之間的關(guān)系。
二、住在小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議與《物權(quán)法》的缺陷
�。ㄒ唬段餀�(quán)法》頒布實(shí)施之后就我國(guó)目前小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的現(xiàn)狀
《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車位、車庫(kù)的歸屬，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權(quán)法》正式實(shí)施后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒(méi)有停息，事實(shí)上，由于《物權(quán)法》中對(duì)停車位的部分問(wèn)題沒(méi)有作出具體規(guī)定，導(dǎo)致一些新?tīng)?zhēng)議還在產(chǎn)生。
1、房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)改變處置車位的方式來(lái)賺取高額利潤(rùn)
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