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圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介

　　本書(shū)通過(guò)研究實(shí)踐中大量的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，進(jìn)而整理出裁判實(shí)務(wù)問(wèn)題，并進(jìn)行評(píng)析、歸納、整理，形成解決該問(wèn)題的裁判思路，對(duì)法官在同類(lèi)案件中適用法律具有啟發(fā)、引導(dǎo)、規(guī)范和參考作用，亦能為當(dāng)事人、律師等法律工作者進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)合同訴訟提供一種訴訟指引。
　　本書(shū)特點(diǎn)：
　　一是問(wèn)題直接來(lái)自于司法實(shí)務(wù)第一線。本書(shū)歸納整理的問(wèn)題幾百個(gè)，幾乎都是作者在審判過(guò)程中留意收集的，也有在地方法院調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的，還有在地方法院上報(bào)材料中反映出來(lái)的。這些問(wèn)題切切實(shí)實(shí)都是法官在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛裁判中需要解決的疑難問(wèn)題，有很強(qiáng)的針對(duì)性。
　　二是選取的案例具有代表性和典型性。本書(shū)選取的案例均是來(lái)源于審判過(guò)程中真實(shí)案例的加工和提取，對(duì)每一個(gè)案例，除了提煉該案例及適用同類(lèi)案例的核心裁判規(guī)則外，還對(duì)規(guī)則進(jìn)行了解析，并且通過(guò)裁判過(guò)程的闡述形成裁判思路從而呈現(xiàn)給讀者。
　　三是寫(xiě)作體例遵循重點(diǎn)與類(lèi)型化結(jié)合。本書(shū)并非從合同章節(jié)角度入手泛泛而談房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而是從實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛最常見(jiàn)的爭(zhēng)點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，分為預(yù)售、認(rèn)購(gòu)、銷(xiāo)售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等十五多種糾紛類(lèi)型重點(diǎn)闡述。通過(guò)這種類(lèi)型化研究，將復(fù)雜問(wèn)題各個(gè)擊破，使讀者一目了然。

圖書(shū)目錄

第一章商品房預(yù)售合同糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、商品房預(yù)售合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？
二、出賣(mài)人取得商品房預(yù)售許可證明的最遲時(shí)間如何界定？
三、商品房預(yù)售合同簽訂后，規(guī)劃許可證被行政部門(mén)撤銷(xiāo)的，是否影響商品房預(yù)售合同的效力？
四、商品房預(yù)售合同簽訂后，商品房預(yù)售許可證被行政部門(mén)撤銷(xiāo)，是否影響商品房預(yù)售合同的效力？
五、出賣(mài)人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，其持有的預(yù)售許可證明已過(guò)有效期，該預(yù)售合同是否有效？
六、出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同“商品房的銷(xiāo)售依據(jù)”一欄的空白處未填寫(xiě)任何文字，能否將出賣(mài)人的該行為等同于“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明”？
七、如何理解“已付購(gòu)房款”基準(zhǔn)金額與“不超過(guò)一倍的賠償責(zé)任”之間的關(guān)系？
八、商品房預(yù)售合同登記備案是否影響合同效力？
九、對(duì)預(yù)售合同登記與預(yù)告登記的異同如何認(rèn)定？
十、如何認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同是否具備合同的“實(shí)質(zhì)性要件”？
十一、開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，是否承擔(dān)民事賠償責(zé)任？
【案例適用】
規(guī)則1【備案登記】商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。
規(guī)則2【商品房預(yù)售】出賣(mài)人未取得商品房許可證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第二章商品房認(rèn)購(gòu)糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)如何認(rèn)定？
二、如何區(qū)分商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約還是本約？
三、認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的時(shí)間如何認(rèn)定？
四、預(yù)約合同內(nèi)容“確定性”的標(biāo)準(zhǔn)如何判斷？
五、違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的民事責(zé)任如何認(rèn)定？
六、當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后往往會(huì)支付一定數(shù)額的定金作為簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，如果雙方經(jīng)磋商后最終無(wú)法簽訂正式合同應(yīng)如何處理？
七、當(dāng)事人如果不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中簽訂本約的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人能否請(qǐng)求違約方承擔(dān)強(qiáng)制履行的責(zé)任？
八、如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金性質(zhì)？
九、確定了當(dāng)事人給付款項(xiàng)的性質(zhì)后，在當(dāng)事人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后無(wú)法簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，應(yīng)如何適用定金罰則？
十、出賣(mài)人惡意違反商品房訂購(gòu)書(shū)，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能訂立，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人賠償除雙倍返還定金之外的其他損失，如預(yù)期利益損失，應(yīng)如何處理？
十一、房產(chǎn)商違反購(gòu)房意向書(shū)的責(zé)任如何認(rèn)定？
十二、以格式合同出現(xiàn)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中含有單方權(quán)利約定條款，該商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效？
【案例適用】
規(guī)則3【預(yù)約與本約】判斷一個(gè)合同究竟為本約還是預(yù)約，應(yīng)專注于其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，探求當(dāng)事人的真意，而非合同所使用的名稱。
規(guī)則4【預(yù)約與本約】對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。
規(guī)則5【預(yù)約與定金】購(gòu)房定金屬預(yù)約合同，其目的系擔(dān)保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，違約的法律后果是適用定金罰則。
規(guī)則6【預(yù)約與履行】預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行。
規(guī)則7【預(yù)約與損失】開(kāi)發(fā)商違反預(yù)約合同將房屋售予他人應(yīng)向購(gòu)房人賠償機(jī)會(huì)損失，機(jī)會(huì)損失的范圍應(yīng)與開(kāi)發(fā)商因違約行為而獲得的利益相對(duì)應(yīng)。
第三章商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)是什么？
二、怎樣認(rèn)定商品房廣告是否為虛假?gòu)V告？
三、開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定與處理？
四、商品房虛假銷(xiāo)售廣告的責(zé)任如何承擔(dān)？
五、開(kāi)發(fā)商交付的商品房與其宣傳廣告內(nèi)容不一致，開(kāi)發(fā)商的行為是否構(gòu)成欺詐以及購(gòu)房者能否獲得雙倍賠償？
六、商品房宣傳資料是否具有法律效力？
七、如何理解實(shí)際交付的房屋與樣板房之間的一致性？
【案例適用】
規(guī)則8【虛假宣傳】出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。
第四章商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、商品房現(xiàn)售合同是否以出賣(mài)人取得商品房預(yù)售許可證明為生效條件？
二、未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的存量房買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定？
三、共有存量房買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定？
四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是否適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄？
五、商品房“一房數(shù)賣(mài)”合同效力如何認(rèn)定？
六、商品房“一房數(shù)賣(mài)”合同如何履行？
七、“一房數(shù)賣(mài)”中無(wú)法取得商品房所有權(quán)的買(mǎi)受人如何進(jìn)行法律救濟(jì)？
八、一般賣(mài)房者違約的，應(yīng)當(dāng)如何適用法律？
九、如果買(mǎi)受人不愿意接受金錢(qián)給付的賠償方式，而要求得到另一套出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)樓層、戶型、面積、朝向與原合同標(biāo)的相同或相似的房屋，即買(mǎi)受人提出對(duì)原合同進(jìn)行變更，其要求是否可以得到法院支持？
十、懲罰性賠償在合同責(zé)任中能否廣泛適用？
十一、審判實(shí)踐中如何區(qū)分適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》？
十二、對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第8條中“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”如何理解？
十三、商品房買(mǎi)賣(mài)履行費(fèi)用過(guò)高，守約方請(qǐng)求繼續(xù)履行的，是否予以支持？
【案例適用】
規(guī)則9【地方物價(jià)】地方物價(jià)規(guī)定當(dāng)然不能取代當(dāng)事人雙方的合同約定，不能改變當(dāng)事人的合同效力。
規(guī)則10【一戶一表】商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，“一戶一表”指供水應(yīng)實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)。
規(guī)則11【合同簽訂形式】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式予以明確、固定。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方如未簽訂書(shū)面合同、未履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，法院應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同不成立。
規(guī)則12【實(shí)際履行】當(dāng)事人沒(méi)有訂立書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況綜合考量。
規(guī)則13【網(wǎng)簽】房屋買(mǎi)賣(mài)雙方尚未簽訂書(shū)面的購(gòu)房合同，但是雙方已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，而且明確了合同的價(jià)款、房屋信息，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效。
規(guī)則14【一房二賣(mài)】當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
規(guī)則15【一房二賣(mài)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)為由主張免除懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求，人民法院不予支持。
第五章商品房交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、商品房交付時(shí)間的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
二、商品房交付條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何界定？
三、關(guān)于商品房驗(yàn)收我國(guó)法律如何規(guī)定？
四、開(kāi)發(fā)商不具備交付條件交房是否承擔(dān)逾期違約責(zé)任？
五、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)如何確定？
六、開(kāi)發(fā)商逾期交房的責(zé)任如何認(rèn)定？
七、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任？
八、交付通知是否為交付的必要條件？
九、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的性質(zhì)如何區(qū)分？
十、出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理了商品房交付手續(xù)，買(mǎi)受人又以出賣(mài)人沒(méi)有同時(shí)交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)如何處理？
十一、出賣(mài)人在交付房屋時(shí)，經(jīng)常要求買(mǎi)受人按照出賣(mài)人制定的房屋交付流程先行預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等其他費(fèi)用后，才能交付房屋鑰匙，應(yīng)如何處理？
十二、開(kāi)發(fā)商因政府部門(mén)遲延辦理備案而逾期交房能否免責(zé)？
十三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中逾期交房的特殊原因如何理解？
十四、不具備交付條件交房違約金應(yīng)如何計(jì)算？
十五、購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收房屋應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任？
十六、買(mǎi)受人對(duì)商品房的“驗(yàn)收”權(quán)利包括哪些？
十七、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)？
十八、買(mǎi)受人在約定的交房期限屆滿之日起超過(guò)2年請(qǐng)求出賣(mài)人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？
十九、善意買(mǎi)受人應(yīng)該返還給出賣(mài)人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
二十、投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并承擔(dān)建成后房屋的合同性質(zhì)和效力如何判定？
【案例適用】
規(guī)則16【履行不能】已交付但未過(guò)戶的房屋滅失后，事實(shí)上已經(jīng)不能履行，出賣(mài)人不再承擔(dān)繼續(xù)履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的合同義務(wù)。
規(guī)則17【申請(qǐng)執(zhí)行人】房屋轉(zhuǎn)讓后原產(chǎn)權(quán)人有資格申請(qǐng)無(wú)權(quán)占有人交付房屋。
規(guī)則18【交付改變】交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
規(guī)則19【保修期】房屋修復(fù)后保修期不應(yīng)重新計(jì)算。
第六章商品房買(mǎi)賣(mài)民事責(zé)任糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、在商品房質(zhì)量存在何種瑕疵時(shí)，購(gòu)房者可以拒收房屋？
二、房屋價(jià)款糾紛與質(zhì)量異議如何處理？
三、對(duì)商品房主體質(zhì)量不合格如何認(rèn)定？
四、商品房質(zhì)量瑕疵如何認(rèn)定？
五、交通噪音污染中的商品房質(zhì)量瑕疵責(zé)任如何認(rèn)定？
六、出賣(mài)人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任如何承擔(dān)？
七、室內(nèi)環(huán)境污染致使他人損害是否構(gòu)成環(huán)境污染侵權(quán)案件以及室內(nèi)環(huán)境污染致使他人損害糾紛案件的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何分配？
八、裝修公司選用材料揮發(fā)的甲醛嚴(yán)重超標(biāo)給業(yè)主造成損害，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任？
九、商品房面積存在差異如何處理？
十、人防地下室是否記入公攤面積？
十一、開(kāi)發(fā)商擅自調(diào)整房屋層高的違約責(zé)任如何認(rèn)定？
十二、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
十三、如何調(diào)整當(dāng)事人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定違約金過(guò)分高于違約行為造成的損失？
十四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約條款，守約方可否請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任？
【案例適用】
規(guī)則20【質(zhì)量缺陷】房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
規(guī)則21【面積差】房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定返還房款。
規(guī)則22【面積縮水】按套計(jì)價(jià)不能免除開(kāi)發(fā)商的面積縮水責(zé)任。
規(guī)則23【外墻面】開(kāi)發(fā)商售房不得保留外墻面所有權(quán)及使用權(quán)。
規(guī)則24【容忍義務(wù)】業(yè)主面對(duì)社會(huì)效益最大化須有容忍義務(wù)。
規(guī)則25【知情權(quán)】業(yè)主對(duì)所購(gòu)特殊商品房享有特別知情權(quán)。
規(guī)則26【瑕疵擔(dān)�！俊皟凑�”的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
規(guī)則27【逾期交房】開(kāi)發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過(guò)高而請(qǐng)求法院予以降低的，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開(kāi)發(fā)商主張按照同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
規(guī)則28【違約金調(diào)整】合同違約引發(fā)的糾紛中，如果合同約定了違約金計(jì)算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求調(diào)高違約金數(shù)額，但未能舉證證明實(shí)際損失存在的，不予支持。
第七章商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛
【本章導(dǎo)讀】
【實(shí)務(wù)問(wèn)答】
一、如何界定房屋質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件？
二、合同解除權(quán)的行使期限及其性質(zhì)如何認(rèn)定？