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圖書內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書共分為十一章，即第一章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)；第二章物業(yè)公司；第三章前期物業(yè)管理；第四章物業(yè)管理服務(wù)；第五章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；第六章物業(yè)的使用與維護(hù)；第七章裝飾裝修管理；第八章停車管理；第九章專項(xiàng)維修資金；第十章物業(yè)公司的公共安全責(zé)任；第十一章物業(yè)公司法律責(zé)任。

全書選取了125個(gè)物業(yè)管理行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題，每個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題均通過(guò)“現(xiàn)實(shí)案例”、“專家解答”及“相關(guān)規(guī)定”三個(gè)板塊進(jìn)行展示和解析�！艾F(xiàn)實(shí)案例”部分主要概述物業(yè)管理活動(dòng)中的案例原型；“專家解答”部分重在系統(tǒng)分析案例中的細(xì)節(jié)和要點(diǎn)，并提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)處置相關(guān)問(wèn)題的對(duì)策；“相關(guān)規(guī)定”部分羅列了解答案例問(wèn)題所用到的相關(guān)政策法規(guī)。

本書選取的案例均為物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的常見問(wèn)題，為從業(yè)人員系統(tǒng)了解和準(zhǔn)確把握物業(yè)管理，提供了一條從“入門”到“精通”的路徑。

圖書目錄

一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

1．承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？

2．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利？

3．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

4．什么是業(yè)主大會(huì)？

5．業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

6．業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？

7．欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？

8．業(yè)主的親屬能否進(jìn)業(yè)主委員會(huì)？

9．業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？

10．物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì)的辦公用房嗎？

二、物業(yè)公司

11．物業(yè)公司取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后是否就可以從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)？

12．新設(shè)立的物業(yè)公司如何申請(qǐng)取得資質(zhì)？

13．申請(qǐng)一級(jí)物業(yè)公司資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

14．有多少中級(jí)職稱人員才能申請(qǐng)三級(jí)物業(yè)公司資質(zhì)？

15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書遺失后如何補(bǔ)證？

16．一家二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司接管一幢10余萬(wàn)平方米的寫字樓，合法嗎？

17．物業(yè)公司更換了法定代表人，需要辦理變更手續(xù)嗎？

三、前期物業(yè)管理

18．物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權(quán)？

19．臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)公司的主要用途是什么？

20．物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？

21．建設(shè)單位與前期物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主有約束力嗎？

22．前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，開發(fā)商是否有權(quán)再更換？

23．物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何開展交接查驗(yàn)工作？

24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)工程設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？

25．建設(shè)單位對(duì)物業(yè)有何保修責(zé)任？

四、物業(yè)管理服務(wù)

26．物業(yè)管理服務(wù)的范圍和基本內(nèi)容都包括哪些？

27．國(guó)家有強(qiáng)制性的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？

28．房屋空置是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

29．小區(qū)自管后，業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)合法嗎？

30．物業(yè)公司的分公司不履行合同義務(wù)，相對(duì)人能否起訴物業(yè)總公司承擔(dān)義務(wù)？

31．老物業(yè)公司撤管時(shí)應(yīng)當(dāng)移交哪些資料？不移交資料怎么辦？

32．老物業(yè)公司拒不撤出小區(qū)怎么辦？

33．什么是事實(shí)物業(yè)服務(wù)？

34．物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司？

35．物業(yè)公司之間能否轉(zhuǎn)包物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目？

36．物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)通過(guò)決議決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)公司有權(quán)不撤出小區(qū)嗎？

37．業(yè)委會(huì)提前終止物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司索賠違約金應(yīng)否得到支持？

38．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎？

39．質(zhì)疑業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議有問(wèn)題，物業(yè)公司如何告贏業(yè)主委員會(huì)？

40．業(yè)主養(yǎng)寵物擾民，物業(yè)公司該怎么辦？

41．寵物丟失，物業(yè)公司應(yīng)賠償業(yè)主嗎？

42．物業(yè)公司能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款嗎？

43．在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)公司如何保護(hù)自己的法人名譽(yù)權(quán)？

五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

44．物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些部分構(gòu)成？

45．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式有哪些？

46．什么是物業(yè)管理的酬金制？

47．什么是物業(yè)管理的包干制？

48．物業(yè)服務(wù)方面收費(fèi)都需要明碼標(biāo)價(jià)嗎？

49．物業(yè)服務(wù)費(fèi)只能按面積大小收取嗎？

50．業(yè)主能要求對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折嗎？

51．物業(yè)公司一次可以預(yù)收多長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

52．物業(yè)公司有權(quán)要求后手業(yè)主交納前手業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？

53．后任物業(yè)公司是否有權(quán)收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

54．買房后一直未入住，物業(yè)公司是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

55．業(yè)主委員會(huì)要求業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)有效嗎？

56．物業(yè)公司追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟時(shí)效是多長(zhǎng)時(shí)間？

57．物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主收取電梯費(fèi)嗎？

58．物業(yè)公司能否通過(guò)停電催繳電費(fèi)？

59．物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布其收入支出賬目？

60．業(yè)主可以審計(jì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)嗎？

61．物業(yè)公司能否通過(guò)斷電、限電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

六、物業(yè)的使用與維護(hù)

62．物業(yè)公司能否與業(yè)主委員會(huì)約定對(duì)公共收益進(jìn)行分成？

63．業(yè)主在樓頂上安裝太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)公司該管嗎？

64．業(yè)主搭建陽(yáng)光房，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么辦？

65．小區(qū)裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運(yùn)營(yíng)商怎么辦？

66．電梯噪聲大，物業(yè)公司應(yīng)否賠償業(yè)主?

67．樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？

68．物業(yè)公司有權(quán)制止業(yè)主的群租行為嗎？

69．樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？

70．業(yè)主將住宅改為旅館怎么辦？

71．業(yè)主在小區(qū)花園晨練時(shí)摔傷致死，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

72．小區(qū)內(nèi)路燈應(yīng)由誰(shuí)維修養(yǎng)護(hù)？

73．《物權(quán)法》出臺(tái)之前的物業(yè)管理用房如何確定？

74．物業(yè)公司能否利用人防工程取得收益？

七、裝飾裝修管理

75．業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？

76．物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，應(yīng)否賠償業(yè)主損失？

77．裝修管理費(fèi)、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還？

78．利用未清理的裝修木板傷人，裝修公司和物業(yè)公司，誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

79．物業(yè)公司交錯(cuò)鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰(shuí)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)這部分裝修費(fèi)用？

80．物業(yè)公司推薦的裝修公司裝修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能否讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任？

八、停車管理問(wèn)題

81．住宅小區(qū)地面停車位歸誰(shuí)所有？

82．地下車庫(kù)能否“只賣不租”?

83．如何認(rèn)定小區(qū)停車位的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)?

84．停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？

85．物業(yè)公司能否將綠地改為停車場(chǎng)？

86．物業(yè)公司能否在車位上安裝地鎖出租車位？

87．機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)被劃刮，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？

88．物業(yè)公司指揮業(yè)主操作立體車庫(kù)導(dǎo)致汽車受損，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？

89．業(yè)主汽車被盜，物業(yè)公司沒(méi)有監(jiān)控記錄，是否應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主損失？

90．開發(fā)商買房時(shí)向業(yè)主承諾，地上停車費(fèi)每月不超120元，物業(yè)公司接管后執(zhí)行兩小時(shí)1元的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法嗎？

91．業(yè)主買了車位，還要交納管理費(fèi)嗎？

92．物業(yè)公司收取的停車費(fèi)中是否包含屬于業(yè)主的停車收益？

93．業(yè)主將車停放在消防車通道，物業(yè)公司能否采取鎖車處理？

九、專項(xiàng)維修資金

94．什么是住宅專項(xiàng)維修資金？

95．業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)管理？

96．住宅專項(xiàng)維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？

97．住宅專項(xiàng)具體可用于哪些共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造？

98．哪些費(fèi)用的支出不能使用住宅專項(xiàng)維修資金？

99．業(yè)主大會(huì)還沒(méi)有成立，物業(yè)公司按什么程序使用住宅專項(xiàng)維修資金？

100．住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照什么程序使用？

101．是否必須先征得業(yè)主同意才能使用住宅專項(xiàng)維修資金？

102．發(fā)生哪些緊急情況時(shí)可以不經(jīng)相關(guān)業(yè)主表決即可使用住宅專項(xiàng)維修資金？

十、物業(yè)公司的公共安全責(zé)任

103．小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？

104．業(yè)主拆改承重結(jié)構(gòu)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？

105．業(yè)主違法建設(shè)開挖地窖發(fā)生墻體倒塌，造成施工人員6死3傷，警方控制物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人是否恰當(dāng)？

106．高空墜物砸傷業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任嗎？

107．電梯墜落傷人，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔(dān)責(zé)？

108．物業(yè)公司應(yīng)否允許業(yè)主調(diào)取本小區(qū)內(nèi)監(jiān)控錄像的請(qǐng)求？

109．物業(yè)公司保安檢查、評(píng)論有關(guān)小區(qū)業(yè)主的監(jiān)控錄像，是否構(gòu)成侵犯隱私權(quán)？

110．熱力管線破裂，行人墜入熱水坑導(dǎo)致死亡，供熱單位和物業(yè)公司誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

111．業(yè)主家中電視爆炸引發(fā)火災(zāi)并導(dǎo)致他人死亡，物業(yè)公司被判賠償。物業(yè)公司如何防范消防安全引起的責(zé)任？

十一、物業(yè)公司法律責(zé)任

112．物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，不移交有關(guān)資料的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

113．未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

114．以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

115．物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

116．物業(yè)公司將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

117．物業(yè)公司挪用專項(xiàng)維修資金的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

118．未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

119．物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

120．物業(yè)公司擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

121．物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

122．物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

123．物業(yè)公司不按規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

124．物業(yè)公司出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

125．物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的行為，不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？

附錄

附錄1：前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

附錄2：物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

附錄3：臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）

附錄4：管理規(guī)約（示范文本）