[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱8253次
預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓
——田沖
案例簡介：06年1月份，劉先生通過一房屋中介公司與別人簽訂了一份房屋更名合同。合同中約定由劉先生首期付款10萬元替賣方到銀行還款撤押，然后雙方再到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，手續(xù)費由劉先生全部承擔，更名手續(xù)辦理完后劉先生再付給賣方剩余的房款15萬。合同中還詳細約定了雙方的權(quán)利義務(wù)及辦理銀行還款撤押、辦理更名手續(xù)的具體日期及不能辦理的違約責任。在合同履行的過程中，因為劉先生的身份證過期沒能及時從銀行提款而導致遲延付款，賣方要求劉先生承擔違約責任，支付約定數(shù)額的違約金，劉先生不同意，賣方隨訴諸法院。
律師分析：本案實際上是一個商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的效力問題。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更合同主體，合同內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將原預(yù)購合同的債權(quán)或者權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的買賣法律關(guān)系。
《中華人民共和國合同法》第79條規(guī)定：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人�！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。這說明商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是合法的，只是由國務(wù)院基于行政管理的需要具體來把握。
而鑒于房地產(chǎn)市場的異常火爆，房地產(chǎn)泡沫也隨之高漲，給經(jīng)濟運行帶來了巨大的風險；同時房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨于畸形，盲目的追求高利潤，開發(fā)高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)，不利于房地產(chǎn)市場的長期健康的發(fā)展，更不利于國家宏觀調(diào)控政策的實施，同時也給行政管理及實施社會福利政策帶來了阻力。再者，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟社會資源配置的最重要方式之一，國家對其征收流轉(zhuǎn)稅也是財政來源的重要組成部分，但更重要的意義在于國家通過稅收這個法律的、經(jīng)濟的杠桿來調(diào)節(jié)社會資金的流向及流轉(zhuǎn)速度，從而達到其行政管理的目的。而商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓因為其沒有發(fā)生房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)，不存在對不動產(chǎn)征稅問題，致使稅金流失，而且加速了房屋財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，給目前炙熱的房地產(chǎn)市場的降溫帶來巨大壓力。
2005年4月30號，經(jīng)國務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。至此商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被國務(wù)院否定。國務(wù)院行使了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中賦予其規(guī)定商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題的權(quán)力，明確予以否定，至此《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條的授權(quán)性法律規(guī)定已經(jīng)得到了補充。
《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定：違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。而《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定就是強制性的法律規(guī)定�！段靼彩袊临Y源和房屋管理局關(guān)于加強商品房預(yù)售管理有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。劉先生與出賣人簽訂的房屋更名合同應(yīng)當認定為一份無效的合同。無效的合同自始沒有法律約束力，既然沒有法律約束力就不存在違約不違約的問題。對于無效合同來說，只能產(chǎn)生以下法律后果：合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
對于本案來說，既然合同無效，合同中約定的違約條款也就當然的無效，不存在誰違約，誰承擔違約責任的問題；對于買受人來說，他并沒有實際占有該房屋，也就談不上返還財產(chǎn)，而對于賣方來說，既然已經(jīng)收取了部分購房款，就應(yīng)當返還購房款及同期銀行利息；因為本案中的賣方存在主要的過錯，所以因合同無效而造成的損失應(yīng)當主要由賣方來承擔。
劉先生要想購買該房屋只能等到對方辦理了房產(chǎn)證之后再與其簽訂房屋買賣合同，這樣的合同才是合法有效，才能得到法律的切實保護！
出現(xiàn)以上情況，買受人的權(quán)利是很難得到法律的切實保障的。我國不動產(chǎn)的公示方法就是登記，這提醒廣大的購房者，在買房之前一定要審查清楚：房屋出賣人與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致？如不一致，是否得到了產(chǎn)權(quán)人的合法有效的授權(quán)？該房屋是否有共有權(quán)人？有的話，共有權(quán)人是否同意出賣房屋？只有把好這一關(guān)，才能切實有效的防止以上的情況發(fā)生。
綜上所述，在房屋買賣當中，有著很多的違法、違規(guī)操作，有的是基于對法律、法規(guī)政策的無知、不了解，有的則是為追求利益而明知故犯，他們的行為輕者會給購房者帶來風險乃至損失，重者則是嚴重的擾亂了房產(chǎn)市場的交易秩序。總之，無論買賣的是一手房還是二手房，都必須先查清賣方有無房產(chǎn)證，有無處分權(quán)，不然會導致巨大的法律風險。
