[ 蘭翔 ]——(2006-7-14) / 已閱35429次
商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的法律分析
（廈門大學(xué)法學(xué)院 蘭翔）
所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。目前停車位的類型繁多，主要可以細(xì)分為五種類型：（1）立體停車位，即住宅小區(qū)里獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位；（2）住宅小區(qū)地面停車位；（3）樓房首層架空層停車位；（4）樓房地下停車位；（5）樓房屋頂平臺停車位。要準(zhǔn)確界定不同類型停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，就必須根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度做出相應(yīng)的分析和判斷。
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的分析
分析停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬首先有必要確定停車位的法律屬性，而這必須根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度加以判斷。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。” 區(qū)分所有權(quán)人作為專有權(quán)人對其專有部分可以依法自由處分、使用和收益，并有權(quán)按照共用部分的使用性質(zhì)使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨立建筑構(gòu)造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨立使用功能的建筑部分。 專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：1、具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)；2、具有獨立的使用功能；3、通過登記后，具有法律上的獨立性。除能夠成為專有權(quán)客體的部分以外的建筑物部分被認(rèn)為是共有權(quán)的客體。
在我國，雖然由于現(xiàn)行立法中缺乏關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，對于區(qū)分所有建筑物的停車位的權(quán)屬問題沒有明文規(guī)定，導(dǎo)致停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬狀況較為混亂。但根據(jù)以上建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的條件，我們可以區(qū)分不同類型停車位是屬于專有權(quán)客體范圍，還是屬于共有權(quán)客體范圍。在理論上，屬于專有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬享有專有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)人；而屬于共有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的分析
在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度下，要確定停車位產(chǎn)權(quán)歸屬還必須理解以下三方面的內(nèi)容才能作出判斷：
1、關(guān)于土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系
《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，第62條規(guī)定“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上人民政府由一個部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”的規(guī)定。而《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條則規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓”，第24條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”。
從以上法律規(guī)定可知：“房為地存、地為房載、地轉(zhuǎn)房隨、房轉(zhuǎn)地隨�！� 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致是法律的強制性規(guī)定，是國家房地產(chǎn)法的基本原則。在二級房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。這意味著，有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。
2、關(guān)于土地使用權(quán)證與房屋所有權(quán)證的取得
《城市房地產(chǎn)管理法》第59條、第60條確立了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，并進一步明確了房屋所有權(quán)取得以取得土地使用權(quán)為前提。另根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人們共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，……當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，房屋所有權(quán)證書是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的確權(quán)依據(jù)。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)經(jīng)國家機關(guān)依法登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)才受國家法律的確認(rèn)和保護。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，也可以合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
3、關(guān)于商品房建筑容積率
商品房建筑容積率是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。根據(jù)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不分離的原則，擁有土地使用權(quán)，才可能取得房屋所有權(quán)。項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的建筑物，如果要取得獨立產(chǎn)權(quán)，就必須計算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積的分?jǐn)�。否則，不計算建筑容積率的建筑物，其房地產(chǎn)權(quán)利就不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。
綜合以上三方面的內(nèi)容可知，根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，只有計算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積分?jǐn)偟耐＼囄徊拍苋〉谩锻恋厥褂脵?quán)證》和《房屋所有權(quán)證》（或《房地產(chǎn)證》），其產(chǎn)權(quán)歸屬具有房地產(chǎn)憑證的業(yè)主；反之不單獨計算商品房建筑容積率的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（三）停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的分析
借鑒建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的成果，從現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度出發(fā)，要判斷不同類型停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，必須掌握理論與法律的兩個標(biāo)準(zhǔn)：
（1）理論標(biāo)準(zhǔn)：屬于專有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬享有專有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)人；而屬于共有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（2）法律標(biāo)準(zhǔn)：計算商品房建筑容積率的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬具有房地產(chǎn)憑證的業(yè)主；反之不單獨計算商品房建筑容積率的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
依據(jù)上述兩個標(biāo)準(zhǔn)，以下將分析不同類型停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題：
1、立體停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
立體停車位（場）具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)，完全符合成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)客體的條件。而且其土地使用權(quán)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律性文件中均有明確規(guī)定，其建筑物面積計算建筑容積率，參與了建設(shè)用地面積的分?jǐn)�，實際承擔(dān)了土地使用權(quán)取得費用。所以該類型停車位是可以辦理房地產(chǎn)權(quán)登記（含轉(zhuǎn)移登記）的，具有房地產(chǎn)權(quán)屬證書，所登記的權(quán)利人即為合法所有權(quán)人。
因此，開發(fā)商有權(quán)銷售或租賃立體停車位，購買停車位的業(yè)主或開發(fā)商享有立體停車位的房地產(chǎn)權(quán)。
2、地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論不能夠成為專有權(quán)的客體，而只能成為共有權(quán)的客體。而且，該類停車位的土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟嬎憬ㄖ莘e率的建筑物上，其應(yīng)為計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
毫無疑問，小區(qū)全體業(yè)主是地面停車位的共有權(quán)人。如果開發(fā)商擅自將其沒有產(chǎn)權(quán)的地面停車位對外進行銷售，則對小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買受人返還停車位。
3、首層架空層停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。小區(qū)全體或部分業(yè)主依法享有首層架空層停車位的共有權(quán)。
現(xiàn)實中，有的開發(fā)商將首層架空層停車位予以出售，有的物業(yè)管理公司利用業(yè)主對該停車位產(chǎn)權(quán)不了解的情形進行有償租賃，這些行為也都已經(jīng)侵害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
4、地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
所謂地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。按理論標(biāo)準(zhǔn)，有的地下停車位具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)，屬于專有權(quán)的客體范圍；有的地下停車位構(gòu)造相對簡單，屬于共有權(quán)的客體范圍。按法律標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分的樓房地下停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，這類停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于該幢樓房的全體業(yè)主；但也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，該類停車位當(dāng)然是可以擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。
2003年11月，南京市鼓樓區(qū)人民法院作出了首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決。法院認(rèn)為：根據(jù)規(guī)范設(shè)計要求，南京星漢城市花園住宅小區(qū)地下車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有。因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。該法院的判決符合判斷停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的理論和法律標(biāo)準(zhǔn)，是正確的。
5、樓房屋頂平臺停車位
所謂樓房屋頂平臺停車位是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。樓房屋頂平臺停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關(guān)這種停車位的糾紛也會日益增多。關(guān)于屋頂平臺的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認(rèn)為，屋頂平臺應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認(rèn)為，其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區(qū)分所有人所有。 從構(gòu)造上看，屋頂平臺停車位類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有權(quán)的客體范圍。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此，我們認(rèn)為這類停車位應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有。
參考文獻：
1、陳甦：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)》，載《法學(xué)研究》1990年第5期。
2、鄧光達：《論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)問題》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報（人文社科版）》2005年第4期。
3、張軍斌：《論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬》，載《法苑》第12期。
