[ 武志國(guó) ]——(2005-8-19) / 已閱16940次
關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革的最新設(shè)計(jì)思考
作者 武志國(guó) wuzhiguo_law@msn.com
一、我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)制度主要弊病及流行的改革方案之拷問(wèn)
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面的癥狀被大多數(shù)學(xué)者診斷為：登記容易錯(cuò)誤或者重復(fù)、登記的國(guó)家成本和私人成本高昂，登記效率和服務(wù)質(zhì)量低下，重收費(fèi)輕公示，重部門(mén)利益缺乏公共效應(yīng)等。這種癥狀的原因被學(xué)者普遍地診斷為“五不統(tǒng)一”：不動(dòng)產(chǎn)登記法律或依據(jù)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記效力或后果的不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記程序或規(guī)則不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一。筆者以為，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記目前主要的問(wèn)題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來(lái)，主要癥結(jié)是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的慣性導(dǎo)致目前行政管理替代登記服務(wù)，不統(tǒng)一中法律依據(jù)和登記效果不統(tǒng)一是扭曲登記本來(lái)的關(guān)鍵所在。至于機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一和程序不統(tǒng)一主要帶來(lái)了成本加大和效率低下的后果。
目前各種形形色色的改革方案充斥著各種信息媒體，細(xì)細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學(xué)的方法，卻動(dòng)不動(dòng)導(dǎo)出與國(guó)際接軌的結(jié)論，針對(duì)性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實(shí)證分析，缺乏動(dòng)態(tài)性、系統(tǒng)性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經(jīng)濟(jì)成本學(xué)分析和政治改革可行性分析，學(xué)院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學(xué)術(shù)背后浮出的利益代言現(xiàn)象，這種短視主要表現(xiàn)為各種利益集團(tuán)在為爭(zhēng)取局部的短期利益尋找喉舌，一些學(xué)者也不甘平庸，牽強(qiáng)地得出由某某系統(tǒng)負(fù)責(zé)今后的不動(dòng)產(chǎn)登記，這樣導(dǎo)致站在部門(mén)利益的角度，方案就顯得不夠超脫。
二、設(shè)置新的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能和價(jià)值的考量
我們對(duì)我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀以及主要弊病以及設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的價(jià)值考量的層面繼續(xù)進(jìn)行分析。
（一）行政管理對(duì)物權(quán)登記的閹割
其實(shí)物權(quán)登記原本是基于物權(quán)變化自身特點(diǎn)考慮的一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的公示方式，動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的登記方式為登記，其公示產(chǎn)生物權(quán)登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達(dá)到降低交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是其衍生出來(lái)的功能即行政管理功能卻由于經(jīng)濟(jì)體制的原因一度成為基于滿足國(guó)家監(jiān)督、規(guī)劃和稅收等行政事務(wù)的需要而占據(jù)了主要位置，但是我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，這種行政管理價(jià)值侵吞私權(quán)價(jià)值的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生了上文提到的嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，登記的主流的原本的公示功能已經(jīng)成為不可阻擋的改革趨勢(shì)。
（二）效益和中立價(jià)值的缺失
由于上述體制的原因，我國(guó)的物權(quán)登記制度的不合理以及登記機(jī)構(gòu)設(shè)置的不科學(xué)導(dǎo)致登記效率嚴(yán)重滯后，部門(mén)利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)成為了行政管理的附屬品，其獨(dú)立性是不可想象的，其登記的監(jiān)督價(jià)值的發(fā)揮就更無(wú)論謂也。
（三）價(jià)值的順序的重新建構(gòu)
新的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置第一位的價(jià)值是公示功能和便民價(jià)值的考慮，其次是中立和效率價(jià)值，最后是制度成本和行政管理的考慮。
三、不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的細(xì)節(jié)的全息式分析
（一）從物權(quán)的公法功能和私法功能的實(shí)現(xiàn)相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
在中國(guó)，被認(rèn)為物權(quán)登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的掌握和適度的監(jiān)控，私法功能指確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和保障不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)透明度的功能。當(dāng)然這種涇渭分明的劃分是有爭(zhēng)議，從法理上一般來(lái)講，物權(quán)登記被認(rèn)為是物權(quán)效力的發(fā)生的形式，即通過(guò)公示產(chǎn)生公信力，這是不動(dòng)產(chǎn)登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實(shí)現(xiàn)公法的功能的，這種剝離可以減輕公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵蝕的程度，以彰顯不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷。
（二）從物權(quán)取得與行政管理的功能相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序通過(guò)行政許可賦予的物權(quán)，另外一種是私法主體之間通過(guò)民商事法律關(guān)系取得的物權(quán)。前者主要有出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)、采礦權(quán)等，后者主要有國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)等。前者物權(quán)的登記和不動(dòng)產(chǎn)的行政管理有直接的銜接關(guān)系，而后者就沒(méi)有直接關(guān)系了，因此物權(quán)統(tǒng)一登記的話，至少后者是可以統(tǒng)一出來(lái)。
（三）從不同種類物權(quán)之間的相關(guān)性看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的設(shè)置
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，從權(quán)利性質(zhì)上分包括所有權(quán)，用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)，從權(quán)利客體上分包括土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、其他建筑物或附著物物權(quán)。還包括比照不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和特許物權(quán)等，將所有這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個(gè)登記機(jī)關(guān)，是缺乏對(duì)必要性和物權(quán)相關(guān)性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)（包括國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地抵押權(quán)，其中集體土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等可以考慮是否統(tǒng)一，因?yàn)槟壳爸袊?guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的界限沒(méi)有真正消除）、房產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)和房屋抵押權(quán)等）的登記統(tǒng)一起來(lái)，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且國(guó)內(nèi)部分實(shí)行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權(quán)法草案最后一條也證明了這種統(tǒng)一取向的底線。但特許物權(quán)、比照不動(dòng)產(chǎn)登記特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)）、林權(quán)（包括林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木抵押權(quán)）、草原權(quán)（包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)）、水權(quán)等，由于不向房地交易那么頻繁和市場(chǎng)性凸顯，暫時(shí)也可不統(tǒng)一。
（四）從實(shí)質(zhì)審查和形式審查分離與否的角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
我們這里講的不是登記審查實(shí)質(zhì)主義和登記形式審查主義的區(qū)分，而是不動(dòng)產(chǎn)登記中登記審查的兩個(gè)階段的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記必然涉及一個(gè)基礎(chǔ)性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實(shí)性，形式審查主要是就登記申請(qǐng)者提交的登記材料的書(shū)面合法性和真實(shí)性的審查，實(shí)質(zhì)審查是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因或者基礎(chǔ)性法律關(guān)系的真實(shí)性也進(jìn)行審查。形式審查以實(shí)質(zhì)審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)或者相同性質(zhì)的不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行分別審查，建立起銜接機(jī)制就可以了。當(dāng)然由同一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查的做法在國(guó)際上也有效果不錯(cuò)的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。
（五）從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)定位和織形式看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
機(jī)構(gòu)性質(zhì)的考慮大致可以分為行政機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（事業(yè)單位又分為全額財(cái)政撥款的和經(jīng)費(fèi)自籌的事業(yè)單位）和中介性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體。是將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推向社會(huì)呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭(zhēng)取其中立性呢？國(guó)內(nèi)目前流行著各種機(jī)構(gòu)性質(zhì)的做法。組織形式的考慮主要是作為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)呢還是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)的部門(mén)呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問(wèn)題，是把登記人員派駐相關(guān)單位或部門(mén)呢還是其他等問(wèn)題的考慮。
筆者以為，機(jī)構(gòu)性質(zhì)定奪的前提應(yīng)該是對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)目前存在的關(guān)鍵弊病的了解和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記本身的性質(zhì)定位的認(rèn)識(shí)以及基于對(duì)各種性質(zhì)和組織模式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)性和中立性的契合以及機(jī)構(gòu)自身發(fā)育的情況綜合考慮。這種設(shè)計(jì)必須保證不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的中立性和專業(yè)性以及對(duì)私權(quán)服務(wù)色彩的保留。
（六）從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)劃來(lái)看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
改革是有過(guò)程的，改革是有阻力的，改革是需要探索的，改革更是需要規(guī)劃的，是借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)采取一步到位跨越式的改革呢還是采取漸進(jìn)螺旋式的改革呢？是采取另起爐灶呢還是對(duì)現(xiàn)有登記力量進(jìn)行優(yōu)化組合呢？筆者以為，中國(guó)目前的政府機(jī)構(gòu)和行政體制改革是攻堅(jiān)階段，還沒(méi)有找到不動(dòng)產(chǎn)登記可以十分契合的改革路徑，否則物權(quán)法草案也不會(huì)有把細(xì)節(jié)甚至一些基本的東西留給未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法這樣的尷尬了，也就不會(huì)有這么大的爭(zhēng)議了，考慮到登記技術(shù)根基和人力資源根基并不扎實(shí)，考慮到改革的成本承受能力以及改革的可行性以及一些矛盾沒(méi)有理順的情況下，采取漸進(jìn)的方式和優(yōu)化組合的方式的話就涉及采取試點(diǎn)和過(guò)度結(jié)合的模式，但要杜絕走縫縫補(bǔ)補(bǔ)或新瓶裝舊酒的事情，以此作為中國(guó)政府機(jī)構(gòu)改革的一種新的嘗試。
從以上分析不難看出，基于各種因素的考慮可以組合出多種改革方案，筆者也在每個(gè)角度基本上提出了個(gè)人的傾向性意見(jiàn)。
四、不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的幾種流行方案及其解剖
目前國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案歸納有以下幾種情況：
1、第一類方案，認(rèn)為應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。
這種方案的理由主要有：一法院登記可以保證登記的中立性，可以提高登記的權(quán)威性和客觀性；二法院登記可以在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議時(shí)直接提起訴訟，不用另行啟動(dòng)訴訟程序，節(jié)約了訴訟成本。其實(shí)呢，我國(guó)司法機(jī)關(guān)本身受行政權(quán)力影響及大，獨(dú)立性的賦予也正在過(guò)程中，無(wú)法保證可以兌現(xiàn)其登記的中立性，再者由于法院自身組織條件的限制，無(wú)力承擔(dān)登記專業(yè)性技術(shù)性的任務(wù)，否則需要大規(guī)模的配套改革，時(shí)間成本、財(cái)力成本等將十分高昂；第三，雖然由法院進(jìn)行登記發(fā)生爭(zhēng)議直接提交法院，只要實(shí)質(zhì)性審查和形式審查關(guān)把好了，這種爭(zhēng)議發(fā)生也不會(huì)太多，可是并沒(méi)有節(jié)省多少制度成本，再者牽涉到錯(cuò)誤登記以后法院當(dāng)被告的復(fù)雜問(wèn)題，有可能對(duì)法院產(chǎn)生更為負(fù)面的影響。
2、第二類方案及分析
第二類方案主要由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，又細(xì)分為三種：（1）定位為行政機(jī)關(guān)，認(rèn)為仍應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的行政主管機(jī)關(guān)管轄，只是根據(jù)需要對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)登記職能進(jìn)行整合；（2）也是定位為行政機(jī)關(guān)，由司法行政系統(tǒng)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記；（3）還是定位為行政機(jī)關(guān)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)成立獨(dú)立的專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。或由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向不動(dòng)產(chǎn)主管部門(mén)派出登記人員進(jìn)行登記或者統(tǒng)一納入新的獨(dú)立的登記體系。
其實(shí)這類方案的主要考慮為以最小的改革成本和阻力換取不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改良。行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記容易產(chǎn)生權(quán)力的聯(lián)姻，行政管理職能往往壓軋民事公示職能，登記成本高，登記效率低，難使登記的中立價(jià)值和監(jiān)督價(jià)值凸顯出來(lái)，這是違背我們制度的本來(lái)和改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)初衷的；第二類中第一種方案屬于縫縫補(bǔ)補(bǔ)型，原行政機(jī)關(guān)仍然同時(shí)行使登記權(quán)和管理權(quán)，其效果恐怕不比現(xiàn)在好多少。第二類中第二種方案將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理權(quán)和登記權(quán)分離，這種方案的考慮主要是照顧了登記的中立價(jià)值，甚至有的觀點(diǎn)認(rèn)為司法行政機(jī)關(guān)還具有司法權(quán)威性，司法行政部門(mén)屬于雙重領(lǐng)導(dǎo)，其所謂的司法權(quán)威性是沒(méi)有的，由于專業(yè)性等問(wèn)題，需要對(duì)司法行政機(jī)關(guān)的增設(shè)新的裝備和人員，成本高于第一種，相對(duì)來(lái)講可以取得較第一種方案稍好的效果。第二類中第三種方案成立專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，另起爐灶，其成本要高于第二類的前兩種方案，這是不言而喻的，但是筆者以為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講和本原價(jià)值考慮，仍然沒(méi)有從行政的窠臼里跳出來(lái)，不宜作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的模式固定下來(lái)。因此筆者以為第二類方案只能作為一種臨時(shí)的或過(guò)度式的選擇。
3、第三種方案及分析
第三類方案，由非行政主體介入或者主導(dǎo)登記。又細(xì)分為三種：（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行公證部門(mén)的實(shí)質(zhì)審查和登記機(jī)關(guān)形式審查的分離；（2）由專門(mén)的事業(yè)單位承擔(dān)登記的職能；（3）認(rèn)為應(yīng)由具有社會(huì)化服務(wù)功能的中介登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
第三類方案企圖解決可登記中立價(jià)值和私權(quán)功能的體現(xiàn)，通過(guò)“信息共享”和透明登機(jī)制解決行政監(jiān)管的需要。但是可行性需要具體分析。第三類方案中第一種方案由公證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)審查，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)形式審查，較好體現(xiàn)了權(quán)力相互制約的功能，但是公證機(jī)關(guān)需要重新組建新的登記隊(duì)伍和增加技術(shù)性成本。應(yīng)該是一種可以試點(diǎn)的模式，可以作為一種過(guò)度方式的嘗試。第二種方案如果由吃皇糧的事業(yè)單位負(fù)責(zé)的話，仍然不符合精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的原則，而且如果從地方來(lái)的話，仍然無(wú)法保證其中立性，不可預(yù)測(cè)的因素也較多。采取自籌經(jīng)費(fèi)的方式事業(yè)單位和第三種方案中由社會(huì)化的中介機(jī)構(gòu)的方案基本是一樣，這種方案沒(méi)有考慮到我國(guó)社會(huì)中介組織發(fā)展的不完善、不規(guī)范的現(xiàn)狀，如此重要的登記任務(wù)恐怕不能由仍需國(guó)家鼓勵(lì)、扶持和監(jiān)督的社會(huì)中介組織來(lái)承擔(dān)，至少目前或者短期內(nèi)是不可行的。
五、建構(gòu)過(guò)度試驗(yàn)?zāi)Ｊ降目尚行苑治?br>
筆者以為，出于中國(guó)機(jī)構(gòu)改革的復(fù)雜性和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的考慮，可以實(shí)行過(guò)度性和試驗(yàn)型模式相結(jié)合的方案，不動(dòng)產(chǎn)法或者不動(dòng)產(chǎn)登記條例恐怕不能草草出臺(tái)，這個(gè)過(guò)度的過(guò)程不會(huì)很短。本著“中立為基、公示為本、服務(wù)為重、效率優(yōu)先、兼顧成本、漸進(jìn)摸索”的改革原則提出如下“過(guò)渡性模式和嘗試性組合模式”方案：
由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的精密性和物權(quán)自身的復(fù)雜性以及中國(guó)機(jī)構(gòu)改革的艱難性，筆者認(rèn)為不得不選擇過(guò)度性的漸進(jìn)模式，逐步增強(qiáng)登記的出統(tǒng)一性和中立性。當(dāng)然筆者所提的這種模式不是靜態(tài)的，也不是可以給決策者或者學(xué)者或者讀者以唯一的現(xiàn)成的方案，主要是提出一種改革的思路，供大家參考和探討，或者說(shuō)是達(dá)到一個(gè)拋磚引玉的效果。
具體的模式內(nèi)容是這樣的：先以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)、房屋物權(quán)的登記統(tǒng)一起來(lái)，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。但特許物權(quán)、比照不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)、林權(quán)、草原權(quán)、水權(quán)等的做法目前可基本上按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)職能管理體制分別由相應(yīng)的主管部門(mén)作為登記機(jī)關(guān)，但應(yīng)規(guī)定這些主管部門(mén)必須建立對(duì)應(yīng)的登記部門(mén)，專司登記職責(zé)，并按照統(tǒng)一的登記程序和統(tǒng)一的效力的要求進(jìn)行登記。待房地登記逐步完備，搭建起不動(dòng)產(chǎn)登記的大框架以后就可以根據(jù)出現(xiàn)的新情況考慮移植到其他比如司法行政機(jī)關(guān)，然后再單獨(dú)剝離出來(lái)成立專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)，當(dāng)然可以在這個(gè)過(guò)程中試驗(yàn)性的介入非行政的社會(huì)登記力量，比如公證機(jī)構(gòu)或者事業(yè)單位或者較為成熟的社會(huì)組織不同程度進(jìn)介入登記，在社會(huì)中立力量以及行政力量的整合中在不同時(shí)期找到最佳的結(jié)合點(diǎn)。當(dāng)然在過(guò)度過(guò)程中行政機(jī)關(guān)是主導(dǎo)的，非行政力量的參與是嘗試性逐漸介入的。另外，也不一定每個(gè)環(huán)節(jié)都走，根據(jù)具體情況可以適當(dāng)跨越個(gè)別模式的組合。尤其是在這個(gè)過(guò)度階段的初始階段，由于土地的管理機(jī)關(guān)對(duì)土地登記信息掌握最為全面也最為熟悉，因此未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以以土地管理機(jī)構(gòu)為依托。
那么在過(guò)度的模式中要解決一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是過(guò)度組織載體的問(wèn)題，從不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)性原理考慮，土地是一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基石，是物權(quán)之母，因此土地以其坐標(biāo)的功能決定了不動(dòng)產(chǎn)登記其他非土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)圍繞土地這條主線進(jìn)行，根據(jù)目前已經(jīng)基本成熟的房地一體登記原理，先以國(guó)土資源部牽頭開(kāi)始我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的新紀(jì)元。
