[ 武志國 ]——(2005-7-15) / 已閱25697次
【本條解讀】到２００3年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調(diào)的是對土地登記結(jié)果，應(yīng)對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結(jié)果是政府形成的最終土地確權(quán)結(jié)果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；（二）土地登記代理機構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；（三）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。” 其中利害關(guān)系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關(guān)系人的范圍明顯大于土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人的范圍，利害關(guān)系人也不需要征得權(quán)利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”這樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、【制度要點】不動產(chǎn)異議登記制度
【法條】第十九條 利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿。
申請人自登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記之日起三個月內(nèi)不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請登記機構(gòu)注銷異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
【本條解讀】第一款規(guī)定了利害關(guān)系人有提出權(quán)屬異議權(quán)。但是要想產(chǎn)生異議被記載在不動產(chǎn)登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實中往往記載的權(quán)利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎(chǔ)上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權(quán)利的保護。如果記載權(quán)利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導(dǎo)致爭議期間記載權(quán)利人通過轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)給善意第三人，導(dǎo)致異議人喪失未的權(quán)益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權(quán)利人有反請求權(quán)以及請求錯誤異議人予以賠償?shù)臋?quán)利。
12、【制度要點】 不動產(chǎn)更正登記制度
【法條】 第二十條 利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對該不動產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。
【本條解讀】第一款明確了當(dāng)事人申請對錯誤登記進行更正的請求權(quán)，遺憾的是沒有明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權(quán)利人（即記載權(quán)利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權(quán)屬爭議的標(biāo)的物的處分行為是受限制的。
13、【制度要點】不動產(chǎn)預(yù)告登記制度
【法條】 第二十一條 當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請注銷預(yù)告登記。
【本條解讀】這個制度設(shè)計非常好，尤其是對不懷好意的房地產(chǎn)開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權(quán)利。預(yù)告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款；（二）債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當(dāng)然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權(quán)利也是義務(wù)，就是去登記部門查詢是否進行了預(yù)登記。
14 、【制度要點】 物權(quán)之間的相對獨立性
【法條】第二十二條 一個不動產(chǎn)上有兩個以上物權(quán)的，一個物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
【本條解讀】一物之上并存的兩個以上內(nèi)容、性質(zhì)都不相抵觸的物權(quán)的變動，不影響其他物權(quán)的效力。比如一個物上有一個所有權(quán)，有用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)然是三種權(quán)利互相相容的情況的下，
15、【制度要點】不動產(chǎn)登記的善意保護
【法條】第二十三條 基于不動產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護，但記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。
【本條解讀】依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得的物權(quán)不受其他人追奪，這是不動產(chǎn)登記公信力衍生出來的效果，值得強調(diào)的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、【制度要點】 登記賠償責(zé)任
【法條】 第二十四條 當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償。
【本條解讀】 明確了土地登記機構(gòu)可以作為賠償主體，嚴(yán)格來講是一種國家賠償責(zé)任制。
17、【制度要點】 登記收費制度
【法條】第二十五條 不動產(chǎn)登記費不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。
【本條解讀】目前按照《關(guān)于土地登記收費及其管理辦法》、《關(guān)于軍隊土詳查有關(guān)問題的通知》和《國家土地管理局關(guān)于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關(guān)于不動產(chǎn)登記收費的禁止性規(guī)定。
18、【制度要點】 動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)登記
【法條】第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進行登記的，參照不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。
【本條解讀】本條屬準(zhǔn)用性規(guī)定。
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