[ 胡勇軍 ]——(2005-6-6) / 已閱40119次
不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究
浙江海通聯(lián)合律師事務(wù)所 胡勇軍
【內(nèi)容提要】善意取得制度是物權(quán)法是物權(quán)上的一項(xiàng)重要制度，其源于古老的日耳曼法的“以手護(hù)手”的原則，現(xiàn)在已為世界上大多數(shù)國(guó)家的民法所確定。關(guān)于善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法存在差異，在理論研究方面也存在不同見(jiàn)解。筆者認(rèn)為，在我國(guó)將要制定的物權(quán)法中，應(yīng)根據(jù)我國(guó)立法和司法實(shí)踐基礎(chǔ)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，制定符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，以維護(hù)交易秩序，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵 善意取得 交易安全 利益權(quán)衡
善意取得制度是物權(quán)法是物權(quán)上的一項(xiàng)重要制度，其源于古老的日耳曼法的“以手護(hù)手”的原則，現(xiàn)在已為世界上大多數(shù)國(guó)家的民法所確定。目前我國(guó)在民事立法上雖未正式確定善意取得制度，但在有關(guān)的司法解釋中已有相關(guān)的規(guī)定，由于世界各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，所采用的原則不同，即實(shí)質(zhì)審查主義還是形式審查主義不一，所以對(duì)善意取得制度的適用范圍即是僅適用于動(dòng)產(chǎn)，還是既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)，較有爭(zhēng)論，且立法規(guī)定不同。我國(guó)現(xiàn)在尚未制事實(shí)上物權(quán)法，也無(wú)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，而且理論界對(duì)我國(guó)在將要制定的物權(quán)法上是否規(guī)定善意取得制度，特別是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在我國(guó)將要制定的物權(quán)法中，既要借鑒世界各國(guó)民事立法的以驗(yàn)，確定動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也應(yīng)根據(jù)我國(guó)立法和司法實(shí)踐基礎(chǔ)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，制定符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，以維護(hù)交易秩序，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。
一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念界定
傳統(tǒng)的善意取得概念，將標(biāo)的物限定為動(dòng)產(chǎn)，一般表述為：無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。
本文描述的不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)。但此處的不動(dòng)產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)因國(guó)情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)，尤其是農(nóng)民私有房屋及其宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象較為普遍，在城鎮(zhèn)，居民的私有房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)未進(jìn)行登記的，也并非個(gè)別現(xiàn)象，對(duì)于此類未予登記的不動(dòng)產(chǎn)，不屬于我們討論的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的范圍，至于其能否準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，要具體情況具體分析。
綜上，我們將不動(dòng)產(chǎn)善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)）登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時(shí)，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請(qǐng)求登記記載的權(quán)利人或有過(guò)錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)賠償損失。
二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭(zhēng)議及評(píng)析
如前所述，關(guān)于善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法存在差異，在理論研究方面，學(xué)者亦存在不同見(jiàn)解，主要有肯定說(shuō)和否定說(shuō)兩種。
（一）否定說(shuō)。目前我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還”。至于不動(dòng)產(chǎn)，因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能，故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)法適用。即使存在不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，不適用善意取得。
（二）肯定說(shuō)。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。認(rèn)為如果買受人在買受不動(dòng)產(chǎn)為善意無(wú)過(guò)失，則采取犧牲其他人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生，因而存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。所以，僅以交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的。對(duì)于相信登記公示力而自無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。另外我國(guó)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第８９條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易安全和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。
筆者以為為，談到不動(dòng)產(chǎn)善意取得，自然離不開(kāi)對(duì)物權(quán)行為理論和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究。所謂物權(quán)行為，根據(jù)德國(guó)法學(xué)家薩維尼的表述，應(yīng)為以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止為目的的法律行為，其基本含義是：交付是一個(gè)獨(dú)立的契約，交付的意思表示是獨(dú)立意思表示，交付必須具備外在的形式。這種理論認(rèn)為，當(dāng)事人在標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移和物上權(quán)利的轉(zhuǎn)移這兩個(gè)事實(shí)上，表達(dá)了兩個(gè)意思表示。前者為當(dāng)事人建立債的關(guān)系的債務(wù)合同；后者為物權(quán)契約，即專門為物權(quán)變更而成立的獨(dú)立于債務(wù)合同的另一個(gè)契約。在一項(xiàng)物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律交易中，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生債務(wù)合同，也會(huì)產(chǎn)生物權(quán)契約，前者為原因行為，后者為結(jié)果行為；但這兩個(gè)行為又是兩個(gè)獨(dú)立的合同，所以物權(quán)契約的效力不再附從于其原因行為的效力，而應(yīng)從其中抽象出來(lái)，雙方不再發(fā)生關(guān)系。即使作為原因行為的債務(wù)合同不能生效，而物權(quán)契約仍然有效，即原物權(quán)人不能因?yàn)閭鶆?wù)合同的無(wú)效而拒絕物的交付，但對(duì)方因此而不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)該返還所交付之物及物上權(quán)利。為強(qiáng)化物權(quán)公示效力，法律為動(dòng)產(chǎn)選擇了交付的公示方式，為不動(dòng)產(chǎn)選擇了登記的公示方式。不動(dòng)產(chǎn)登記主要任務(wù)是記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立及變動(dòng)，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用，也就是國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度要實(shí)現(xiàn)的功能。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該適用于善意取得制度。這是因?yàn)椋?br>
1、善意取得制度是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和交易秩序的需要。善意取得是適應(yīng)商品交換的需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對(duì)市場(chǎng)上出售的商品逐一查清。如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無(wú)權(quán)處分行為使交易無(wú)效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買到的商品有可能要退還。此時(shí)，雖然保護(hù)了真實(shí)所有人的利益，但由此損害的不止是一個(gè)善意第三人的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是動(dòng)搖了他對(duì)市場(chǎng)交易安全的信心，進(jìn)而影響交易秩序的穩(wěn)定。在一個(gè)以交易維系的社會(huì)里，法律應(yīng)犧牲靜態(tài)安全，去換取交易秩序和交易信心。因此，保護(hù)善意第三人利益已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)遵循的一般原則。善意取得制度是通過(guò)限制財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的追及權(quán)和一定程度上犧牲所有人的利益來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)商品交換的安全和良好秩序的目的。據(jù)此，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行買賣同樣需要保護(hù)其交易安全和交易秩序，故應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。
2、許多國(guó)家都明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)�！薄兜聡�(guó)民法典》第926條也有類似規(guī)定。另外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1993年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響�！背浞煮w現(xiàn)了所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種利益權(quán)衡后的取舍。
3、從我國(guó)善意取得制度民法理論角度進(jìn)行考察。根據(jù)《民法通則》善意取得概括規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。由此得出善意取得的構(gòu)成主要包括三個(gè)要件：一是取得的財(cái)產(chǎn)必須是依法可流通的動(dòng)產(chǎn)；二是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意； 三是受讓人必須通過(guò)交換而取得財(cái)產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，形成了我國(guó)民法上善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)的通說(shuō)。實(shí)際上，我國(guó)民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定是沿用兩條線的立法模式，尤其在涉及物權(quán)變動(dòng)模式方面的規(guī)定顯得更為突出，因而不能依據(jù)法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度（物權(quán)變動(dòng)）來(lái)排除不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。
4、司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！� 該條中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來(lái)看，實(shí)際上就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。據(jù)此，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。
5、從善意取得制度的發(fā)展趨勢(shì)角度來(lái)看，在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會(huì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)的交易將越來(lái)越頻繁，是立足于全方位保護(hù)所有權(quán)的利益，還是在兼顧所有人權(quán)利的前提下，給予交易安全和交易問(wèn)題充分保護(hù)。筆者認(rèn)為，如果一味保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，將會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的交易成本和信用成本，一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通。事實(shí)上，善意取得制度也正是順應(yīng)商品時(shí)代發(fā)展的潮流而作出回應(yīng)，越來(lái)越多的國(guó)家將擴(kuò)大善意取得制度的適用范圍，不但適用不動(dòng)產(chǎn)，而且提出了債權(quán)是否也應(yīng)適用善意取得制度。鑒于這種情形，筆者認(rèn)為，確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度具有其重大現(xiàn)實(shí)意義。
三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用情形
不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公信力原則來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的的。已登記的才能產(chǎn)生公信力，才會(huì)發(fā)生善意取得的問(wèn)題，而對(duì)未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，不存在登記公信力原則問(wèn)題，當(dāng)然也無(wú)善意取得制度適用的必要。因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得只適用于已進(jìn)行登記，但登記瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中，具體有以下幾種適用情況：
1．共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。共有房屋，由于某種原因只登記為一個(gè)人所有或謊稱其已征得其他共有人同意，或受讓人有可能對(duì)出讓人的行為合理理解為全體共有人同意出讓而發(fā)生善意取得問(wèn)題。
此種適用是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！庇械膶W(xué)者認(rèn)為此條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，并非對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的認(rèn)可，而是對(duì)于登記公信力的特別規(guī)定。對(duì)此筆者認(rèn)為，此條雖是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的特別規(guī)定，但此種特別規(guī)定所維護(hù)的依然只是善意第三人的利益，而對(duì)第三人惡意取得不動(dòng)產(chǎn)的則并不保護(hù)其基于登記所取得的利益。第三人能否取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，取決于其是否具有善意，若善意即能取得，若惡意即不能取得，因此此條所規(guī)定應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度無(wú)疑。
2．不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵
不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵是指不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)所記載的權(quán)利內(nèi)容與事實(shí)不符，造成不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的原因有以下幾種：
�。�1）由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)人。如誤將甲登記為乙。
�。�2）不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)。如本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但其不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，與自己的朋友乙約定，而將房屋所有權(quán)登記為乙，此種約定非贈(zèng)與或放棄所有權(quán)的意思表示。
（3）作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因關(guān)系無(wú)效或被撤銷。物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但由于存在脅迫、欺詐等為法律所禁止的意思表示瑕疵，而導(dǎo)致當(dāng)事人進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的意思表示喪失物權(quán)法上的效力，就應(yīng)消除物權(quán)變動(dòng)的后果，進(jìn)行更正登記，恢復(fù)原物權(quán)人所應(yīng)有的法律地位，但在更正登記之前，原登記對(duì)善意第三人仍具有公信力。
對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)在交易中是否也應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，筆者認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)雖轉(zhuǎn)移占有，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，不能以占有作為其公信力的標(biāo)志。不動(dòng)產(chǎn)的公信力來(lái)自于變更登記，因?yàn)榉梢?guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志只能是依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。不動(dòng)產(chǎn)的占有人盡管善意也不能依占有來(lái)對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)原所有人，因沒(méi)有登記更不能以登記來(lái)抗辯原所有權(quán)人。因此未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)，不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也不能準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，除客體物為不動(dòng)產(chǎn)外，基本上與動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件相同，具體如下：
�。ㄒ唬�(biāo)的物需為不動(dòng)產(chǎn)
不動(dòng)產(chǎn)的概念，按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第186條所作的解釋：“土地、附著于土地的建筑物及其它定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。”不動(dòng)產(chǎn)的范圍，我們《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此，理論界普遍認(rèn)為，在我國(guó)法律上不動(dòng)產(chǎn)的范圍以該條的規(guī)定為準(zhǔn)，即不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、房屋和林林等地上定著物。
�。ǘ┳屌c人須為無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的占有人
這一條中包含了兩層含義：一方面讓與人須為不動(dòng)產(chǎn)的占有人，只有不動(dòng)產(chǎn)的占有人才有可能將占有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于第三人。若沒(méi)有讓與人的占有可資信依賴，則無(wú)占有之公信力，也就無(wú)受讓人的善意可言。所以讓與人為不動(dòng)產(chǎn)占有人是善意取得發(fā)生的前提條件。這里的占有不權(quán)直接占有為限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無(wú)不可。另一方面，讓與人須沒(méi)有處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。如果讓與人享有讓與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，是無(wú)善意取得適用問(wèn)題。
所謂無(wú)權(quán)處分，是指讓與人無(wú)處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。這種法律上的處分主要是指通過(guò)買賣、設(shè)定抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓。常見(jiàn)的無(wú)權(quán)處分有以下幾種情形：一是無(wú)所有權(quán)的情形，如承租、保管或借用人對(duì)承租或保管、借用的不動(dòng)產(chǎn)不享有所有權(quán)而將該財(cái)產(chǎn)出讓給他人；二是所有權(quán)受到限制的情形，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財(cái)產(chǎn)處分給他人；三是代理人擅自處分被代理人的財(cái)產(chǎn)的情形，如代理的情況下，也有可能發(fā)生無(wú)權(quán)處分的情況。
�。ㄈ┦茏屓隧毻ㄟ^(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉貌粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，因而惟有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，也才存在善意取得的問(wèn)題。因此受讓人取得的財(cái)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、交易、債務(wù)清償、出資等具有交換性質(zhì)的法律行為實(shí)現(xiàn)的。如果通過(guò)繼承、饋贈(zèng)等行為取得不動(dòng)產(chǎn)的，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。
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