[ 陳兆利 ]——(2004-12-24) / 已閱28255次
試論商品房認購書及預約款
山東亞和太律師事務所 陳兆利
內容摘要 商品房認購書是確認準買受人在將來某個時間與開發(fā)商洽談購房合同的預約。預約確定雙方將來洽談合同的權利和義務。商品房認購書不是購房合同，也不是購房合同的從合同。應當依據(jù)公平原則確定預約雙方的權利和義務。預約款不能簡單視為定金。
主題詞 商品房認購書 預約款 定金
引言
隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
（一）商品房認購書的意義
商品房認購書，是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內容。
（二）商品房認購書的法律性質
商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據(jù)民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據(jù)預約產(chǎn)生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。
在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發(fā)商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。
二、商品房認購書與購房合同
（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此， 定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同
如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為購房合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定，開發(fā)商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執(zhí)行的效力。
(三)具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約
商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。
筆者認為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據(jù)這一標準，我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。
當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。
關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現(xiàn)房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容，一般可以視為購房合同的內容；即使沒有這方面的規(guī)定，也可以通過開發(fā)商的設計確定；如果開發(fā)商的設計中也沒有此方面的內容，可以認定開發(fā)商至少應當符合國家和行業(yè)的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬，既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發(fā)商的重大違約事項處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。
三、商品房認購書的成立和生效
（一）商品房認購書的成立
商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。
筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協(xié)議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同，同樣無需特約。
商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。
商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發(fā)商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認購書的生效
在實踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預售應當符合預售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
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