[ 王衛(wèi)國(guó) ]——(2004-12-9) / 已閱11998次
承租人轉(zhuǎn)租房屋是否也轉(zhuǎn)讓了房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
作者：王衛(wèi)國(guó) 江西省吉水縣人民法院
案情：
2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營(yíng)百貨，租期5年，租金9萬(wàn)元，于每年3月10日前交付當(dāng)年租金18000元。2003年2月，胡某因經(jīng)營(yíng)不善，將該店面轉(zhuǎn)租給劉某，并由劉某交付了當(dāng)年的租金給胡某轉(zhuǎn)交。2004年初，趙某向劉某表示因資金周轉(zhuǎn)困難欲出售該店面，劉某則表示沒(méi)錢(qián)買(mǎi)下。同年4月，趙某將店面出售給羅某，在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，胡某以趙某出售店面未通知自己，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由起訴要求確認(rèn)趙某與羅某的出售店面合同無(wú)效。
分歧意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：本案胡某享有訴爭(zhēng)店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，趙某與羅某的出售店面合同無(wú)效。
理由是：胡某承租趙某店面期間，經(jīng)出租人的默示同意，將店面轉(zhuǎn)租給劉某，我國(guó)《合同法》法第224條第一項(xiàng)規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效�！睘榇�，胡某仍享有租賃店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。盡管本案趙某在出售店面前通知了次承租人劉某，根據(jù)合同相對(duì)性原則，劉某不能代替胡某享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，趙某未在合理期限內(nèi)通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，趙某與羅某的出售店面合同無(wú)效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：本案胡某已喪失對(duì)訴爭(zhēng)店面的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其要求確認(rèn)趙某與羅某出售店面合同無(wú)效的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
理由是：胡某經(jīng)出租人的默示同意，將店面轉(zhuǎn)租給劉某，即在劉某與胡某之間成立了一個(gè)新的租賃關(guān)系，胡某源于原租賃關(guān)系享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已轉(zhuǎn)移至劉某享有，故胡某實(shí)際上不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。趙某出售店面前已通知?jiǎng)⒛�，劉某也放棄了�?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，趙、羅之間的買(mǎi)賣關(guān)系未侵犯胡某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)駁回胡某的請(qǐng)求。
評(píng)析：
我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！� 國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也規(guī)定，“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”，這是關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定。但我國(guó)法律對(duì) 承租人已將租賃房屋轉(zhuǎn)租后承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)未作明確的規(guī)定。
我國(guó)確立房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的宗旨是：維護(hù)承租人在租賃房屋期間形成的依賴關(guān)系，特別是居住房屋的依賴關(guān)系，體現(xiàn)了社會(huì)中的一種基本人權(quán)關(guān)系；維護(hù)承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)利用的最大效能，促進(jìn)長(zhǎng)期投資。承租人對(duì)租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關(guān)系，而這正是立法賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)藉以穩(wěn)定承租人與出租人的法律關(guān)系、確保承租人對(duì)租賃物的依賴從而維護(hù)承租人利益的原因所在。
經(jīng)過(guò)出租人的同意的轉(zhuǎn)租受法律的保護(hù)，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對(duì)租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過(guò)程中形成的與租賃物的依賴關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移，為此，法律基于該依賴關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)屬轉(zhuǎn)租內(nèi)涵中的應(yīng)有之義，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時(shí)，已將房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實(shí)際享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人不再享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
綜上，筆者贊同第二種意見(jiàn)。
