[ 劉洋飛 ]——(2021-4-1) / 已閱7983次
第一個(gè)階段是房屋折價(jià)抵債階段，承包人行使的是工程款優(yōu)先受償權(quán)。承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定的一項(xiàng)權(quán)利，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，就該工程折價(jià)的價(jià)款優(yōu)先受償。（注釋4）
第二個(gè)階段是債權(quán)轉(zhuǎn)讓階段，承包人將工程款優(yōu)先受償權(quán)讓渡給買受人，由買受人從開發(fā)商那里取得商品房。
四、辨析買賣工程款“頂賬房”法律關(guān)系，對(duì)審判實(shí)踐的意義。
在執(zhí)行異議審查和執(zhí)行異議之訴案件審理中，對(duì)于買賣工程款“頂賬房”行為，有的認(rèn)為形成了二個(gè)買賣交易，即：開發(fā)商先以物抵債給了承包人，之后承包人又出售給買受人。這樣，買受人購買的房屋就是二手房，而不是一手的商品房；開發(fā)商與買受人之間只是為了辦理房屋登記手續(xù)而借用的形式。本人認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，他偏于僵化的形式要件，而沒有正確的從當(dāng)事人意思表示出發(fā)。所以，區(qū)分其交易形成的法律關(guān)系，對(duì)審判實(shí)踐極為重要。因?yàn)�，不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用不同法律規(guī)范�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）（簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）（注釋5）中就二種情形，明確規(guī)定了不同的裁判原則。
1、如果交易只形成一個(gè)商品房買賣法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行評(píng)判。
評(píng)判要件有三個(gè)，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
2、如果交易形成二個(gè)或二個(gè)以上房屋買賣法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行評(píng)判。
評(píng)判要件有四個(gè)，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
綜上所述，由于選擇適用的法律不同，所以，對(duì)買受人舉證責(zé)任的要求就有所不同。在商品房買賣法律關(guān)系中，買受人的舉證責(zé)任較輕，只要求查封之前簽訂合同、無其他居住房屋、支付一半房款三個(gè)證據(jù)即可。而二手房買賣法律關(guān)系中，買受人的舉證責(zé)任很重，要求查封之前簽訂合同、合法占有房屋、支付全部房款、未辦理過戶登記非買受人原因四個(gè)方面的證據(jù)。所以，為了保護(hù)實(shí)際買受人的合法權(quán)益不被侵害，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)其交易的安全和穩(wěn)定，這也是司法機(jī)關(guān)和全社會(huì)應(yīng)當(dāng)保護(hù)的法益所在。
【注釋】
1、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》
（法釋〔2020〕17號(hào)）
第十四條第一款 原告以借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實(shí)，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。
2、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋
(法釋〔2020〕28號(hào))
四、關(guān)于非典型擔(dān)保
第六十八條 債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力。當(dāng)事人已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)的，人民法院不予支持；債權(quán)人請(qǐng)求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持；債務(wù)人履行債務(wù)后請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，或者請(qǐng)求對(duì)財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
債務(wù)人與債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期間后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價(jià)款回購，債務(wù)人到期不履行回購義務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)參照第二款規(guī)定處理�；刭弻�(duì)象自始不存在的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定，按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。
第六十九條 股東以將其股權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的方式為債務(wù)履行提供擔(dān)保，公司或者公司的債權(quán)人以股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)、抽逃出資等為由，請(qǐng)求作為名義股東的債權(quán)人與股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院不予支持。
3、《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2019年11月8日）
71.【讓與擔(dān)�！總鶆�(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。
當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒有清償債務(wù)，請(qǐng)求對(duì)該財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還所欠債權(quán)人合同項(xiàng)下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持。
4、《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百三十三條 民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
5、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）
第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
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