[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱23580次
《民法典》合同編之“租賃合同”一章的十項重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人 來源：利眼觀察 微信公眾號
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行《民法通則》、《民法總則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《收養(yǎng)法》、《繼承法》、《侵權(quán)責(zé)任法》將同時廢止。
通過將《民法典》與我國現(xiàn)行法及有關(guān)司法解釋的相對比，筆者已經(jīng)簡要分析了《民法典》總則編（干貨｜《民法典》總則編的二十四項創(chuàng)新與亮點）、物權(quán)編（干貨｜《民法典》物權(quán)編的二十項重大變化）、合同編“第一分編 通則”（干貨｜《民法典》合同編“第一分編 通則”的三十二項重大變化）、合同編“第二分編 典型合同”之“買賣合同”一章（干貨|《民法典》合同編“第二分編 典型合同”之買賣合同的十項重大變化）和“保證合同”一章（干貨|《民法典》合同編之“保證合同”一章的十二項重大變化）的重大變化。本文簡要分析合同編“第二分編 典型合同”之“租賃合同”一章有哪些重大變化。
1.明確租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。
《民法典》第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
通過對比可知，《民法典》第706條吸收了《房屋租賃司法解釋》第4條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。
2.完善不定期租賃的推定規(guī)則。
《民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
《合同法》第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
通過對比可知，《合同法》第215條規(guī)定，只要當(dāng)事人未采用書面形式的，就視為不定期租賃，但是未考慮到當(dāng)事人未采用書面形式但明確約定租賃期限的情形，一律推定為不定期租賃欠缺合理性。《民法典》第707條對此予以完善，明確規(guī)定不定期租賃的推定必須同時具備未采用書面形式和無法確定租賃期限的兩個條件，更加合理。
3.合理分配租賃物的維修義務(wù)。
《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。
《合同法》第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
通過對比可知，《合同法》第221條表述不周延，未區(qū)分租賃物損壞的原因，一律規(guī)定出租人承擔(dān)維修義務(wù)，缺乏合理性�！睹穹ǖ洹返�713條對此予以完善，在《合同法》第221條規(guī)定的基礎(chǔ)上增加一款，明確規(guī)定出租人的維修義務(wù)因承租人的過錯而免除，更加合理，實踐中通常也是這樣約定的。
4.新增轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限的部分無效。
《民法典》第七百一十七條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
通過對比可知，《合同法》沒有規(guī)定轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限的問題，《民法典》第717條吸收了《房屋租賃司法解釋》第15條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，在經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情形，轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限的部分也是無效的。
5.新增出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則。
《民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
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