[ 胡雷 ]——(2019-8-30) / 已閱3866次
摘要：法律是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾合法利益的工具。但是社會(huì)上總有一些別有用心之人利用法律的一些規(guī)則損人利已，即以合法形式掩蓋非法目的。受害者在其一步步的引誘下誤入圈套，日后即便起訴也往往會(huì)因證據(jù)不足而敗訴。
關(guān)鍵詞：房屋買賣；中介；居間；定金
一、案情簡(jiǎn)介
賣方和房屋中介簽訂居間合同之后，中介以方便賣房為由引誘賣方與中介的職工甲簽訂房屋買賣合同。中介在居間服務(wù)的過程中，對(duì)賣方壓低價(jià)格說房屋最多只能以50萬出售，對(duì)買房抬高價(jià)格說最低只能以60萬價(jià)格出售。后買方從實(shí)際買家得知實(shí)際價(jià)格之后與中介協(xié)商。中介反水說該房屋是其職工甲從賣方中買來后自行出售的，甲賣多少與他人無關(guān)。賣方不服將中介和甲方訴至法院要求返還多賣的10萬房款。
二、支持中介的觀點(diǎn)
賣方與甲簽訂的房屋買賣合同合法有效，物權(quán)變動(dòng)具有滯后性。甲在簽訂合同后支付大部分房款，賣方將房屋交付甲之后。甲對(duì)涉案房屋就獲得了占有、使用、處分、收益等類似物權(quán)的權(quán)能。甲完全可以自行將房屋另行出售他人。賣方作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己簽署的房屋買賣協(xié)議有清楚的認(rèn)知，該份協(xié)議也已經(jīng)獲得實(shí)際履行。即便中介在過程中有居間的磋商過程，但不足以推翻已經(jīng)實(shí)際履行的賣方與甲之間已經(jīng)實(shí)際履行的買賣協(xié)議。故對(duì)賣方的訴求不予以支持。
三、支持賣方的觀點(diǎn)
本案先后存在居間服務(wù)合同，賣方與中介職工甲的房屋買賣合同，賣方與買方最終的房屋買賣合同。形式上三份合同均發(fā)生法律效力且實(shí)際履行。盡管賣方與甲訂立的是房屋買賣合同且形式上已經(jīng)實(shí)際履行，但是從客觀行為上看，甲作為中介的工作人員一直與賣方溝通交流代其賣方的事宜非其本人與賣方的買賣事宜。雖然賣方主張的其和甲的買賣合同是應(yīng)中介便于處理賣方事宜的要求而簽訂沒有直接證據(jù)支持，但是依據(jù)賣方與甲的微信聊天記錄可得知，雙方溝通事宜均是圍繞的代為賣房進(jìn)行，可以認(rèn)定賣方與甲之間亦是居間合同關(guān)系，且甲作為中介公司的員工，該行為亦為其職務(wù)行為。故甲方與賣方之間雖然形式上簽訂了買賣合同，但實(shí)際讓仍為居間關(guān)系。故中介公司應(yīng)當(dāng)將多賣的10萬款項(xiàng)返還賣方，但考慮到中介在多賣的10萬款項(xiàng)中仍然付出了勞動(dòng)，扣除參照合同確定的中介費(fèi)后將剩余款項(xiàng)返還賣方。
四、中介相關(guān)人員構(gòu)成合同詐騙罪的觀點(diǎn)
中介工作人員以非法占有10萬為目的，在簽訂、履行中介、買賣合同過程中，利用買賣雙方信息不對(duì)稱性騙取買方10萬，構(gòu)成合同詐騙罪。該10萬的最終歸屬應(yīng)當(dāng)是賣方。根據(jù)舉輕以明重的法律原則。如果賣方明確知曉該10萬的存在而被騙取的構(gòu)成詐騙，那么作為受害人的賣方在被隱瞞的情況下被騙更能構(gòu)成詐騙。
五、上述觀點(diǎn)的剖析及賣方的防范措施
上述觀點(diǎn)均有一定的道理，核心在于有無證據(jù)證明賣方和中介形式上為買賣實(shí)際上為居間的證據(jù)。如果有，那么根據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的合同無效。具體到本案，中介及其工作人員以合法的買賣合同的形式掩蓋其非法占有多出售的10萬購房款的目的，故該甲與賣方簽訂的買賣合同無效。對(duì)于多出售的10萬應(yīng)當(dāng)按照居間合同的約定退還賣方。所以筆者贊同支持賣方的觀點(diǎn)。至于是否涉嫌刑事犯罪，筆者認(rèn)為多出售的10萬畢竟主要是通過中介的工作取得的，加之社會(huì)危害性較為輕微，筆者認(rèn)為還是作為經(jīng)濟(jì)糾紛處理較為妥當(dāng)。這就要提醒我們的賣方在此類事情中，要注意保全證據(jù)。當(dāng)中介提出此種要求時(shí)一定要和中介說明并有證據(jù)證明，賣方與中介的買賣合同僅僅是為了方便中介代為賣方非真實(shí)的買賣，實(shí)質(zhì)上雙方的法律關(guān)系仍然為居間。
