[ 朱旭東 ]——(2022-6-30) / 已閱9459次
一、 基本概念
《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”本條系確立了關(guān)于租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)租賃合同的效力的法律規(guī)定，即“買賣不破租賃”。
二、 法理依據(jù)
上述法律規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個(gè)特點(diǎn)，即租賃權(quán)在法理上具有歸屬于用益物權(quán)的特點(diǎn)。所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。對此，不久前生效前的民法總則在立法上也予以了確認(rèn)（見《中華人民共和國民法總則》第一百一十四條：“民事主體依法享有物權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。”）
三、“買賣不破租賃”的國際立法原則
對于該項(xiàng)原則，各國民法都有所體現(xiàn)，但不盡相同。有的國家規(guī)定，只有對不動(dòng)產(chǎn)租賃或經(jīng)過登記的動(dòng)產(chǎn)租賃才適用該項(xiàng)原則。如意大利民法規(guī)定，如果在租賃物轉(zhuǎn)讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規(guī)定不適用于不在公共登記處登記的動(dòng)產(chǎn)。有國家規(guī)定，買賣不破租賃只適用于不動(dòng)產(chǎn)。如法國民法規(guī)定，如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的租賃契約進(jìn)行登記時(shí)，爾后對于其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，也生效。有的規(guī)定，不論是動(dòng)產(chǎn)租賃還是不動(dòng)產(chǎn)租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)付讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人仍繼續(xù)存在。
四、“買賣不破租賃”的法律關(guān)系適用對象
根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃物應(yīng)該包含動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃兩類法律關(guān)系，因此，不論動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃法律關(guān)系都適用買賣不破租賃的原則。（見全國人大不常委會(huì)版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）
五、“買賣不破租賃”適用的行為范疇
所謂的“買賣”行為范疇并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈(zèng)與以及遺贈(zèng)、互易甚至將租賃物作為實(shí)物出資、投資等情況，上述情況都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變動(dòng)問題。（見全國人大常委會(huì)版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）
六、“買賣不破租賃”的要式條件
首先，租賃物的租賃法律關(guān)系已經(jīng)形成，主要具備如下認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
第一、租賃合同已成立并生效（現(xiàn)實(shí)生活中主要從租賃合同是否辦理登記、備案等方面判斷）；
第二、租賃物已交付承租人（現(xiàn)實(shí)生活中主要從租賃物是否由承租人實(shí)際占有、使用等方面判斷）；
第三、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間（現(xiàn)實(shí)生活中主要從承租人對于租賃物的使用是否承擔(dān)了維護(hù)義務(wù)如繳納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等方面判斷）；
第四、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃法律關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人。
其次，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生租賃關(guān)系自動(dòng)延續(xù)的法律事實(shí)，主要認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
第一、 不影響租賃合同的效力；
第二、在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束；
第三、 如果出租人沒有將所有權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)通知承租人，承租人向原出租人支付、
的租金效力自動(dòng)及于受讓人。
六、“買賣不破租賃”的衍生法律權(quán)利
《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！�
本條規(guī)定確立了屋租賃的承租人對租賃的房屋優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定。
本人認(rèn)為，租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃房屋的優(yōu)先承租權(quán)而來的，且承租人僅對于租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋這一標(biāo)的，對于其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)作為租賃物時(shí)并不具有“優(yōu)先購買權(quán)”的衍生權(quán)利。
七、“買賣不破租賃”原則在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)和破產(chǎn)案件中的限制適用
（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立時(shí)的適用原則
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。
（二）人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)的適用原則
在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》（〔1997〕經(jīng)他字第8號）明確指出：“執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同”。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。
（三）破產(chǎn)案件中的限制適用
因破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑（含土地使用權(quán)）對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)案件財(cái)產(chǎn)處理過程中，司法實(shí)踐和理論界均有應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：
（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；
（2）在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會(huì)考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。
（作者單位：上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所）
