[ 左志平 ]——(2004-3-29) / 已閱10576次
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積縮水應(yīng)如何處理？
案情簡介：
２０００年６月，被告華為開發(fā)公司建設(shè)新元小區(qū)，需拆遷原告食品公司部分房屋，為此，雙方簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議書一份，約定原告回遷門面房２６２m2，其中：包括民族路（東西向），新元小區(qū)公園（小區(qū)南大門）入口轉(zhuǎn)角處門面房。２０００年９月１日，原被告就回遷門面房又簽訂《房屋銷售合同》一份，約定原告預(yù)購被告開發(fā)的新元小區(qū)房公園轉(zhuǎn)角處１號、２號門面房，建筑面積60.78m2，單價1680元/m２，合計價款人民幣102110元。實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負(fù)5％時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按面積調(diào)整。以及相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。合同附示意圖一份，載所購房屋方位為新元小區(qū)公園（小區(qū)南大門）入口轉(zhuǎn)角處１號、２號。合同經(jīng)雙方簽字蓋章生效。原告按約付清購房款人民幣102110元。同時，該小區(qū)２號樓門面房亦相繼對外預(yù)售。其中，同年１１月，被告與盧某簽訂的２號樓３５號門面房買賣合同后，附有房屋平面圖，顯示３５號以西相鄰的門面房即為公園入口轉(zhuǎn)角處門面房，呈內(nèi)彎圓弧狀。此后，被告委托江蘇華豐建筑設(shè)計院設(shè)計繪制了“新元小區(qū)詳規(guī)調(diào)整圖”。對房屋和公園大門規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整。同年６月１２日，被告召集原告開會，通報規(guī)劃調(diào)整后的規(guī)劃方案，可能導(dǎo)致原告回遷房面積減少的情況。該會議記錄載明；“徐某（被告方副經(jīng)理）：….根據(jù)市規(guī)劃的要求，考慮新元小區(qū)的寶塔與謝眺樓視線走廊，對我新元小區(qū)南大門入口處的物業(yè)管理用房進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整的范圍基本保持原樣不變，去掉轉(zhuǎn)角處的一個三角形的拐角，可能造成食品公司回遷房的面積減少。為此，請食品公司能理解，關(guān)于減少的部分面積，如何處理，待房屋建成后，再做商訂�！蓖跄常ㄔ称饭痉ǘù砣耍骸耙�(guī)劃調(diào)整，但涉及到我公司回遷的門面房面積減少，到底減少多少目前數(shù)據(jù)還沒有得出來，如果減少的門面房面積，今后在計算上，我們不能按文件標(biāo)準(zhǔn)計算，要給我們虧損企業(yè)加大補償，給予彌補�！笔潞�，被告調(diào)整了公園入口轉(zhuǎn)角處１號、２號右邊依次是2號樓的36號、35號門面房（此前，平面圖顯示1號、2號右邊即為2號樓35號門面房，無36號門面房），左邊是上二樓的樓梯間通道。隨后，被告將36號門面房以每平方米人民幣7472.33元的價格預(yù)售給第三人周某，雙方簽訂《房屋購銷合同》一份，原告發(fā)現(xiàn)自己所回遷的1號、2號門面房的建筑面積明顯不足，且在1號、2號門面房與2號樓35號門面房之間出現(xiàn)了36號門面房，遂找被告，經(jīng)房屋測繪部門測量的3號裙樓的底層1號2號門面房建筑面積為40.27m2，2號樓36號門面房建筑面積為44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起訴，要求按市場價賠償減少20.51m2面積的損失。
處理結(jié)果：
審理認(rèn)為：被告是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，在開發(fā)新元小區(qū)中，需要拆遷原告的房屋，與原告簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議，原告回遷被告擬開發(fā)的部分門面房。雙方就回遷的門面房位置及價格等事宜又簽訂了一份購房合同，該份合同實際上是具有拆遷利益補償性質(zhì)的合同。合同約定了回遷門面房的具體位置、價款、付款、交房期限，以及違約責(zé)任等內(nèi)容，雙方意思表示真實，又不違反法律規(guī)定，該份合同有效。合同簽訂后對雙方均有拘束力，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行確定的義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)向原告交付合同約定的60.78m2面積門面房，在合同履行中，被告調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，在2號樓35號門面房與3號裙樓公園入口轉(zhuǎn)角處1號、2號門面房之間設(shè)計了朝向民族路36號門面房，如不增建，被告在實際履行合同中可以使1號、2號門面房建筑面積達(dá)到或超過60.78m2，滿足原告要求，實現(xiàn)合同目的，而被告建造了36號門面房，并將該房出售給第三人，原告房屋面積減少20.51m2，致使原告預(yù)購60.78m2面積房屋的合同目的及足額回遷的預(yù)期利益不能實現(xiàn)，被告主觀上存在違反合同的惡意，客觀上造成原告經(jīng)濟損失，應(yīng)予賠償。被告調(diào)整房屋規(guī)劃設(shè)計方案后，雖然通知了原告，但原告要求加大補償，被告亦認(rèn)同可以協(xié)商，雙方未達(dá)成協(xié)議，雙方對面積不足處理約定不明。根據(jù)合同約定實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負(fù)5％時，每平方米價格保持不變，房價總金額按實調(diào)整，應(yīng)理解為雙方對建筑面積合理誤差的處理，而本案因房屋平面結(jié)構(gòu)的變更造成原告預(yù)購面積大幅度減少，不屬于合理誤差的情形，不適用合同中該條款的規(guī)定。因原告是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，具有拆遷補償利益，其損失的計算，不能按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，也不能適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 規(guī)定，應(yīng)當(dāng)參照購買36號門面房的市場價格人民幣7472.33元/m2計算，扣除原告購房1680元/m2，其差價人民幣5792.33元/m2來賠償原告損失，才能彌補原告的損失。被告辯解原告房屋面積不足，根據(jù)合同第５條規(guī)定，按合同約定價款增補、退減房款，而不是市場價賠償不足面積房款的意見，不能成立，因被告在合同中約定面積差為5％，但實際上相差20.51m2，占原告所購房屋面積的1/3，明顯存在惡意，按照合同約定補、減，損害了原告的利益，違反誠實信用原則，該辯解不予采納。為此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，判決：被告華為開發(fā)公司于本判決生效之日起二日內(nèi)賠償原告食品公司房屋建筑面積減少的經(jīng)濟損失人民幣118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律點評：
該案是房屋拆遷，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積縮水的損失賠償問題。雙方在合同中約定，實際面積與暫測面積差超過暫測面積的正負(fù)5％時，每平方米價格保持不變，不足和超出的部分怎么賠償沒有明確約定。現(xiàn)有的法律依據(jù)是：①《商品房銷售管理辦法》，對面積超出3%范圍的面積處理規(guī)定。②最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》第14條規(guī)定，……，房屋實際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。原告房屋被拆遷，實行的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其拆除房屋在市區(qū)的繁華地段，拆除前沒有進(jìn)行評估，補償價格很低，產(chǎn)權(quán)調(diào)換時政府確定了一個回遷價格。該價格明顯低于市場價格，目的是保護(hù)被拆遷人的利益。原被告就拆遷簽訂了具有物化性質(zhì)的房屋拆遷補償安置協(xié)議，后又簽訂房屋預(yù)售合同，是對拆遷補償安置協(xié)議的存續(xù)，包含了原告的拆遷補償利益。被告在原告回遷的門面房與35號房之間增建36號門面房，以市場價賣于第三人，賺取利潤，使原告房屋面積20.51m2，按照《商品房銷售管理辦法》或最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，賠償原告損失明顯沒有充分保護(hù)原告的利益。另外，上述法規(guī)、解釋在制定時沒有考慮到拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋中含有的補償利益問題，僅僅是針對純商品房買賣面積縮水。形成產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積縮水的損失賠償規(guī)定的立法欠缺，使惡意損害被拆遷人利益的行為得不到經(jīng)濟上的懲罰，使被拆遷人的利益不能獲得滿足。法官根據(jù)誠實信用原則，結(jié)合案件的特殊性，依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，在判決被告賠償原告實際損失的同時，又判決被告賠償了原告的預(yù)期損失。這一判決結(jié)果無疑是正確的，不僅保護(hù)了原告的合法利益，同時也給予被告經(jīng)濟懲罰，有利于推進(jìn)房屋拆遷行為的規(guī)范。
宣城市宣州區(qū)人民法院
安徽金皖律師事務(wù)所
左志平、劉金海
