[ 邵泓濤 ]——(2017-3-14) / 已閱5706次
買了商品房，購(gòu)房人在何種情況下可退房？
浙江振進(jìn)律師事務(wù)所 邵泓濤 13967442125
普通百姓買房子往往要舉全家之力，還要背上10年20年的還貸壓力。我國(guó)采用商品房預(yù)售制度，從購(gòu)房到交付會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，會(huì)產(chǎn)生各類問(wèn)題，購(gòu)房者的權(quán)益隨時(shí)有被侵害的可能。那么，作為購(gòu)房者，在什么情況下可以通過(guò)退房（解除購(gòu)房合同）來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益呢？
一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雙方無(wú)法就正式商品房買賣合同主要條款達(dá)成一致的，買受人可以要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退回定金。
二、購(gòu)房合同無(wú)效、被撤銷。
《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，而開(kāi)發(fā)商退還房款，還可能要賠償損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，下列情形，購(gòu)房合同無(wú)效或可撤銷：
1、開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
2、出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
3、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
三、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
四、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。
1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
2、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
五、房屋面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%。
出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。
六、開(kāi)發(fā)商遲延交房、辦證超過(guò)一定期限。
1、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。雙方在合同中約定了延期交付房屋多長(zhǎng)期限后可解除合同的，按約定。
2、商品房買賣合同約定或者按《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
七、因開(kāi)發(fā)商原因或不可歸責(zé)于雙方的原因不能按揭貸款。
商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。
八、開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
1、《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“……房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
2、《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。
在上述情形下，購(gòu)房者可采取要求確認(rèn)合同無(wú)效或解除合同的方式退房，并要求開(kāi)發(fā)商退還房款、賠償損失。但在很多時(shí)候，退房并不是最好的選擇，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，咨詢專業(yè)律師，做出對(duì)自己最有利、權(quán)益最有保障的選擇。
