[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱23355次
一、劃撥性質(zhì)的土地需要繳納出讓金
買賣雙方達(dá)成交易意向時(shí)，不知道劃撥性質(zhì)的土地要繳納出讓金，由于出讓金金額很大，雙方對(duì)出讓金的承擔(dān)發(fā)生了分歧。后經(jīng)律師斡旋，雙方同意按照土地使用年限的比例承擔(dān)出讓金，但是土地出讓合同及繳納主體還是出售方。出售方繳納了出讓金及契稅等，更換產(chǎn)權(quán)證后，才能出售該房屋。
本案中，出售方持有二層辦公樓，且全部登記于一本房地產(chǎn)證，起初規(guī)土局建議一次性補(bǔ)繳全部土地出讓金�？紤]到出售方的資金壓力以及劃撥用地的無使用期限的優(yōu)勢，律師建議出售方僅就本次出售的房屋補(bǔ)繳土地出讓金。由于本次出售的房屋沒有登記分?jǐn)偟耐恋孛娣e，故還需要長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單，將該查閱單提供給規(guī)土局。
如果遇到交易的辦公樓土地為劃撥性質(zhì)，應(yīng)引起雙方注意并預(yù)留充分的交易時(shí)間，以防違約。
二、如何開具售房發(fā)票
若個(gè)人出售房屋中，一般由稅務(wù)部門代開售房發(fā)票；若是出售方是公司，一般由出售方自行開票。出售方可以開具增值稅普通發(fā)票，也可以開具增值稅專用發(fā)票。由于本次交易中，買受方是公司，需要開具增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，減少購房成本。
出售方雖是一般納稅人，但選擇的是簡易征收，沒有開具大額發(fā)票的功能。為完成交易，出售方特向登記所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)批準(zhǔn)了臨時(shí)開具大額發(fā)票的功能。發(fā)票格式要跟交易中心的稅務(wù)部門確認(rèn)好，發(fā)票要注明：貨物名稱商品房及產(chǎn)證號(hào)碼、單位平方米、數(shù)量指建筑面積、金額（可以分幾張發(fā)票），發(fā)票備注中寫明房屋地址及合同金額。
三、出售方如何繳稅
土地增值稅是在出售方公司所在的稅務(wù)所進(jìn)行核定并繳納的。通常，由稅務(wù)專管員就土地增值稅先進(jìn)行計(jì)算，交稅務(wù)所領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再到稅務(wù)所柜臺(tái)進(jìn)行申報(bào)納稅。由于本次交易涉及土地出讓金等特殊項(xiàng)目，且營改增又剛實(shí)行不久，稅務(wù)軟件不完善，稅務(wù)所內(nèi)部對(duì)核定方案也有不同理解，因此，協(xié)助出售方與稅務(wù)所溝通如何正確計(jì)算土地增值稅是本次律師法律服務(wù)的難點(diǎn)。
本次交易中，由于出售的幾套房屋均登記于一本產(chǎn)證上，只有一個(gè)產(chǎn)證編號(hào)，受稅務(wù)部門軟件功能限制，各單元的土地增值稅雖獨(dú)立核算交納，但進(jìn)入稅務(wù)軟件系統(tǒng)時(shí)，只能合并申報(bào)，最終稅務(wù)所也只能開具一張土地增值稅發(fā)票，且各單元應(yīng)交納的土地增值稅金額也無法分列。
繳納完畢土地增值稅后，再到交易中心的稅務(wù)部門辦理增值稅的申報(bào)納稅。
若評(píng)估價(jià)高于發(fā)票金額，土地增值稅、增值稅、契稅都是以評(píng)估價(jià)為依據(jù)繳納，而不是發(fā)票金額。出售方應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。
由于出售辦公樓等非住宅，都是差額納稅的，所以原來的購房合同、發(fā)票、稅單非常重要，千萬要保管好。若不提供原來的購房憑證，就無法抵扣，會(huì)多繳非常多的稅，那時(shí)估計(jì)想死的心都有了。
延伸閱讀：
辦公樓、商鋪及廠房都屬于非住宅，交易的流程與稅費(fèi)基本一致，本文都可以參考適用。由于非住宅交易比較復(fù)雜，遇到的問題也比較多，建議咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師，控制交易風(fēng)險(xiǎn)。
奚正輝律師（地址：上海市浦電路438號(hào)18G室；電話：13061777763）一直深耕房地產(chǎn)交易及糾紛案件，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度地維護(hù)客戶的權(quán)利。
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