[ 王平 ]——(2016-12-4) / 已閱7062次
商鋪?zhàn)赓U合同之關(guān)鍵詞一 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
商鋪的租賃往往具有簽訂時(shí)間早（開(kāi)發(fā)商一般在商場(chǎng)建設(shè)前期就已經(jīng)開(kāi)始招商并簽約）、租賃期限長(zhǎng)（通常為法律允許的最長(zhǎng)期限）、雙方投資金額大、合同涉及條款多且復(fù)雜、影響因素多等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)通常是商鋪?zhàn)赓U糾紛多發(fā)的主要原因。本文擬從法院判決的角度對(duì)此類(lèi)糾紛進(jìn)行梳理，以期掌握法院判決的要旨，從而提高簽定合同條款的合法性、可操作性，減少和避免糾紛的發(fā)生。
一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
案例1、商鋪?zhàn)赓U合同可以對(duì)優(yōu)先權(quán)進(jìn)行約定，并得到法院的認(rèn)可。承租人以侵害優(yōu)先權(quán)為由要求賠償時(shí)，法院委托上海同信房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)原告租賃的系爭(zhēng)房屋進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，并依據(jù)評(píng)估報(bào)告之估價(jià)結(jié)論，酌情予以合理認(rèn)定賠償數(shù)額。
出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承某人，承某人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。本案中，根據(jù)原、被告雙方合同約定，在租賃期內(nèi)，被告如需出售該房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知原告。原告在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
原告以被告將系爭(zhēng)商鋪出賣(mài)給案外人談某某、劉某某的價(jià)款與其以起訴日為基準(zhǔn)日對(duì)系爭(zhēng)商鋪申請(qǐng)?jiān)u估得出的評(píng)估價(jià)款的差價(jià)主張被告賠償其117.67萬(wàn)元，依據(jù)不足，本院難以悉數(shù)支持，本院結(jié)合本案實(shí)際情況酌定為200,000元。
參見(jiàn)上海夏都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與上�？蛋罘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書(shū) 上海市浦東新區(qū)人民法院（2010）浦民一（民）初字第5510號(hào)民事判決書(shū)
案例2、關(guān)于被告張某主張其應(yīng)享有系爭(zhēng)商鋪的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的抗辯理由，雖然根據(jù)法律規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。但因被告承租的商鋪部位系案外人上海市市政工程動(dòng)遷用房建設(shè)處出售的大渡河路1550弄6-18號(hào)商場(chǎng)的一部分，并無(wú)獨(dú)立產(chǎn)證。故被告張某據(jù)此主張享有整個(gè)商場(chǎng)之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)被告該項(xiàng)抗辯主張不予采納。
參見(jiàn)上海某物業(yè)管理有限公司與張某房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書(shū)上海市普陀區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2011）普民四（民）初字第274號(hào)
案例3、有充分證據(jù)證明，出租方已經(jīng)履行了告知義務(wù)，承租人在約定期限內(nèi)未能接受條件，達(dá)成協(xié)議的，不得再行主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同時(shí)在訴訟階段主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)一并向受訴法院提起主張要求購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋。經(jīng)原、被告間于2012年9月19日和同年9月29日間的往來(lái)函件，可以認(rèn)定原告已經(jīng)將房屋出售條件告知被告，同時(shí)給予被告相應(yīng)的行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限，然被告在回函中對(duì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等提出質(zhì)疑，在原告規(guī)定期限內(nèi)也未能接受購(gòu)買(mǎi)條件與原告簽訂定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告的通知義務(wù)已經(jīng)履行完畢，被告的抗辯主張，與事實(shí)不符，本院不予采納。主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)一并向本院提起主張要求購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋。
參見(jiàn)案例上海安馨物業(yè)管理有限公司與孫衛(wèi)星房屋租賃合同糾紛一案一審民事判決書(shū)上海市普陀區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）普民四（民）初字第28號(hào)
案例4、合同約定，局部部位房屋承租人的承租人對(duì)出租人整體房屋出售不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。涉案房屋未進(jìn)行單獨(dú)產(chǎn)權(quán)登記，出租人亦表示其收回房屋后將整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)食凶馊艘兰s不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人的抗辯意見(jiàn)不能成立。
參見(jiàn)上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司與蔣星法房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2015）浦民一（民）初字第4760號(hào)
案例5承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)特定房屋時(shí)，承租人作為特定的民事主體，依照法律規(guī)定，在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該特定房屋的權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”之規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持”之規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，相應(yīng)的其附加給特定房屋的出租人（權(quán)利人）強(qiáng)制性義務(wù)，即其出售房屋時(shí)負(fù)有通知承租人的義務(wù)。
考慮到爭(zhēng)議的102室商鋪交易的客觀實(shí)際情況，以及（出租方）被告鄭祥敏的過(guò)錯(cuò)程度，基于公平原則，參照交易與評(píng)估時(shí)點(diǎn)爭(zhēng)議的102室商鋪市場(chǎng)價(jià)值與增值幅度，本院認(rèn)為原告（承租方）要求（出租方）被告鄭祥敏賠償優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損失（以要獲得類(lèi)似房屋客觀上需多支出的價(jià)款為損失的評(píng)價(jià)依據(jù)）1，066，055元的訴訟請(qǐng)求，缺乏充分依據(jù)，故酌情判令被告鄭祥敏賠償原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損失120，000元。
參見(jiàn)盧富義與上海莘莊鎮(zhèn)永康水產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、鄭祥敏財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一審民事判決書(shū)上海市閔行區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2013）閔民五（民）初字第1159號(hào)
鳴謝：本文采用了無(wú)訟案例網(wǎng)站的 部分案例，特此致謝！
作者簡(jiǎn)介 王 平 北京隆安律師事務(wù)所上海分所 微信號(hào)xs99zl
