[ 陳召利 ]——(2015-11-10) / 已閱13588次
論不動產(chǎn)善意取得與無權(quán)占有
——兼評公報案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”
作者：陳召利 江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人/律師
一、 問題之提出
第三人根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 [1] 的規(guī)定善意取得房屋所有權(quán)，而該房屋一直為原房屋所有權(quán)人實際占有，其是否有權(quán)請求原房屋所有權(quán)人遷出？《最高人民法院公報》2015年第10期刊登的一則案例“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”對此作出了否定性的評價，本案二審判決直接導致善意第三人與原所有權(quán)人陷入“權(quán)利僵局”——善意第三人雖然享有房屋所有權(quán)而無法請求原所有權(quán)人遷出，原房屋所有權(quán)人雖然占有、使用該房屋而無法請求善意第三人返還房屋所有權(quán)。筆者認為本案的裁判意見有待商榷。
二、 最高人民法院公報案例之簡述
1． 基本案情
上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋原登記在被告臧樹林名下，由其及家人居住使用。案外人李榛以被告臧樹林代理人的身份將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給案外人謝偉忠，系爭房屋變更登記至案外人謝偉忠名下。后案外人謝偉忠又將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給原告連成賢，系爭房屋變更登記至原告連成賢名下。因系爭房屋一直由被告臧樹林及家人占有使用，故而發(fā)生爭議。
本案起訴前，連成賢曾向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴要求謝偉忠交付系爭房屋，臧樹林作為第三人申請參加該案訴訟。上海市浦東新區(qū)人民法院于2013年8月19日作出（2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決 [2] ，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》 第一百零六條等規(guī)定，認定以第三人臧樹林名義與謝偉忠簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，謝偉忠與連成賢簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，連成賢善意取得系爭房屋所有權(quán)，但因謝偉忠至始至終未合法取得系爭房屋而客觀履行不能，駁回連成賢要求謝偉忠交付房屋的訴訟請求。
因此，原告連成賢提起本案訴訟，要求被告臧樹林立即遷出系爭房屋。
2． 一審判決
上海市浦東新區(qū)人民法院認為，原告連成賢系上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧樹林現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，被告已無權(quán)居住使用上述房屋，故一審判決支持了原告的訴訟請求。
3． 二審判決
上海市第一中級人民法院認為，因生效判決確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)。雖然連成賢已取得系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)，其徑行要求系爭房屋實際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。據(jù)此，二審法院撤銷一審判決，改判駁回連成賢要求臧樹林從系爭房屋內(nèi)遷出的訴訟請求。
三、 最高人民法院公報案例之檢討
（2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決適用法律之一為《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，由此可見，人民法院已經(jīng)確認了連成賢善意取得系爭房屋所有權(quán)的法律事實。那么，需要探討的是，連成賢善意取得系爭房屋所有權(quán)后，原房屋所有權(quán)人繼續(xù)占有房屋究竟屬于有權(quán)占有還是無權(quán)占有？筆者認為，問題的關(guān)鍵在于如何評價不動產(chǎn)善意取得的法律效果。
善意取得是民法領(lǐng)域一項所有權(quán)取得的重要制度，是以犧牲原所有權(quán)人的靜態(tài)安全為代價保護善意第三人的動態(tài)安全，其創(chuàng)設(shè)的目的在于保障交易效率與交易安全。國外傳統(tǒng)民法規(guī)定善意取得制度往往僅適用于動產(chǎn)，而不包括不動產(chǎn)。應該說，不動產(chǎn)善意取得制度在國內(nèi)外還是一個新生事物。我國《物權(quán)法》突破了將善意取得制度的適用對象局限于動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法，將善意取得制度擴展到不動產(chǎn)交易領(lǐng)域。一般來說，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。但是，根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記。與不需要登記的動產(chǎn)交易不同，不動產(chǎn)交易不僅需要交付，還需要登記。與不需要登記的動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件明顯不同的是，不動產(chǎn)善意取得不以交付為必備要件。也就是說，不動產(chǎn)善意取得的成立并不以占有轉(zhuǎn)移為前提條件。那么，實踐中，受讓人善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)時，原所有權(quán)人依然占有該不動產(chǎn)的情形并不鮮見。那么，我國法律對此是否設(shè)有明文規(guī)定，這是否屬于法律漏洞呢？
誠如王澤鑒教授所言，所謂法律漏洞，指關(guān)于某一個法律問題，法律依其內(nèi)在目的及規(guī)范計劃，應有所規(guī)定，而未設(shè)規(guī)定。法律漏洞的基本特征在于違反計劃。與法律漏洞，應嚴予區(qū)別的，是立法政策上的錯誤，學者有稱之為“非固有的漏洞”，即關(guān)于某項問題，自立法政策而言，應設(shè)規(guī)定而未設(shè)規(guī)定。[3] 筆者認為，雖然不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進行登記與交付，但是，根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，即使不動產(chǎn)尚未交付，受讓人依然可以善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人同時喪失了其所有權(quán)。通說認為，善意取得為所有權(quán)原始取得而非繼受取得，受讓人與原所有權(quán)人不存在任何權(quán)利繼受關(guān)系。根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十九條[4] 的規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。也就是說，在受讓人善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)的同時，受讓人當然有權(quán)行使包括占有、使用、收益、處分在內(nèi)的完整的四項權(quán)能，而無需原所有權(quán)人交付該不動產(chǎn)，即原所有權(quán)人直接根據(jù)法律規(guī)定因善意取得成就而喪失了占有、使用的合法依據(jù)，由有權(quán)占有轉(zhuǎn)變?yōu)闊o權(quán)占有了。此后，如原所有權(quán)人繼續(xù)占有該不動產(chǎn)，善意受讓人有權(quán)依據(jù)我國《物權(quán)法》第三十四條[5] 的規(guī)定請求其返還該不動產(chǎn)。
本案中，誠然如二審法院認定，在第一手的房屋買賣過程中，系爭房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，臧樹林依然是該房屋所有權(quán)人，占有、使用該房屋具有合法依據(jù)。但是，二審法院忽略了在第二手的房屋買賣過程中連成賢依據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定善意取得系爭房屋的所有權(quán)，同時原房屋所有權(quán)人臧樹林喪失了系爭房屋的所有權(quán)，所謂占有、使用系爭房屋的合法依據(jù)也不復存在了。因此，筆者認為，二審法院認定連成賢善意取得系爭房屋所有權(quán)，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)，原所有權(quán)人系有權(quán)占有，完全源于二審法院對不動產(chǎn)善意取得法律效果的誤解。本案二審法院自己創(chuàng)造了一個實際上并不存在的法律漏洞。
四、 小結(jié)
綜上所述，筆者認為，根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十四條、第三十九條和第一百零六條的規(guī)定可知，不動產(chǎn)善意取得不以交付為前提條件。第三人善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)后，如原所有權(quán)人繼續(xù)占有該不動產(chǎn)則屬于無權(quán)占有，第三人作為所有權(quán)人有權(quán)要求其返還該不動產(chǎn)。連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案的二審判決本身就是一個錯誤，最高人民法院將本案作為典型案例予以刊登更是錯上加錯，如果以后各級法院按照本案的處理方式同類案件同類處理，第三人善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)后依然無權(quán)要求返還不動產(chǎn)，我國不動產(chǎn)善意取得制度必將形同虛設(shè)，所謂保障交易便捷與交易安全的立法目的將變得毫無意義。誠如英國哲學家培根所言，“一次錯判比多次犯案為害更大，因為后者只不過污了流，而前者卻是穢了源” [6]，期望最高人民法院知錯就改，盡快予以糾正這一錯誤案例，維護法律的正確實施。
注釋：
[1] 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
[2] （2012）浦民一（民）初字第21647號民事判決書全文，載于http://m.425z.cn/cpws/cpws_view.asp?id=200402098708，2015年10月24日訪問。
[3] 王澤鑒著：《民法思維：請求權(quán)基礎(chǔ)理論體系》，北京大學出版社2009年版，第197-198頁。
[4] 第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
[5] 第三十四條 無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。
[6] 【英】佛蘭西斯·培根著，蒲隆譯：《培根隨筆集》，光明日報出版社2012年第2版，第151頁。
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