[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱10142次
（三）、倡導律師的介入
住房按揭所涉法律較多，情況也比較復雜，這時由通曉法律法規(guī)的律師介入可更好地保障當事人的權益。尤其是對購房人而言，購置一套住房往往要花去購房人畢生的積蓄，在此情形下，購房人尤其要謹慎。 具體說來，目前律師在期房按揭中可開展如下業(yè)務：一是由律師代為審查有關主體的資格。包括開發(fā)商和購房者的資格。二是起草各種法律文件，如期房買賣合同、期房按揭合同等。三是由律師代向銀行申請購房按揭貸款并簽署協(xié)議。四是當出現各種房屋紛爭時，由律師代為訴訟，用適當的法律手段保護當事人的利益。另外，還可由律師監(jiān)控建樓資金的流向與流量。為更好的監(jiān)控房產商的不法行為,資金投入以階段性投入為佳。
（四）、實行期房按揭貸款證券化
近年來，我國房地產市場活躍，個人住房抵押信貸迅速發(fā)展，而國內居民的高額儲蓄和日益擴大的保險、養(yǎng)老等機構資金，以及儲蓄存款“實名制”的推出，國務院關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制意見的出臺，為房地產抵押貸款證券化奠定了客觀條件。同時，個人住房按揭和房地產開發(fā)商的抵押貸款占商業(yè)銀行信貸資產比重不斷增加，銀行承擔了巨大的信用風險，嚴重影響信貸資金的周轉和回籠。通過房地產抵押貸款證券化開發(fā)房地產二級市場，支持一級抵押市場的長期發(fā)展，既有利于我國房地產資本市場的形成，又能為投資者增加新的投資品種，也增加了金融機構抗擊風險的能力。結合國外的先進經驗，實行期房按揭貸款證券化，我們應從以下幾方面著手：第一，建立健全住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。相應出臺住房金融法、住房金融機構組織法、住房抵押貸款證券評級標準、發(fā)行交易程序，金融機構開展抵押貸款證券化業(yè)務的會計制度化以及對違反法規(guī)的處罰規(guī)定等。第二，從制度上培育房地產抵押貸款證券化市場的機構投資者。應在強化監(jiān)管的前提下對有關保險金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進行適當的調整，逐步向保險資金、養(yǎng)老基金等機構投資者開放房地產抵押貸款證券化市場。第三，加快房地產抵押貸款證券化組織機構建設，完善中介服務體系。
1、全國政協(xié)委員、國務院參事任玉嶺在參加2005年全國政協(xié)會議時深入分析指出城市房價超高的三大原因：一是土地出讓和轉讓不透明，土地使用中的黑洞很多。能拿到一手土地的人不建房，建房的人拿不到一手土地。二是房價的定價不透明，缺乏有效的調控和監(jiān)管。三是有錢人蜂擁而來，群起炒房。炒房導致的房價高升可以增加房地產的經濟熱度和活力，增加地方的稅收，增加地方政府的政績。因此，房價高升往往導致房價調控和監(jiān)督缺位。參見《南方周末》，2005年3月10日。
資料來源：朱大理：《我國房地產按揭的現狀分析》，《科技情報開發(fā)與經濟》，2003年第6期。
2、1999年9月21日中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中將按揭期限由最高20年提高到30年。
3、谷素紅：《略論住房按揭中購房人權益的保護》，《廣西政法管理干部學院學報》，2003年第18期。
4、資料來源：王小波《商品房按揭制度的立法完善》，《山東省農業(yè)管理干部學院學報》，2003年第4期。
5、目前我國實務中的做法是：貸款銀行要求期房建成前借款人將《預售商品房買賣合同》等有關權屬證明文件交由貸款銀行保管；在樓宇建成后對房屋所有權證書行使留置權。這無異于將按揭房屋的所有權控制在自己手中。所以在《商品房按揭管理辦法》中不如明確規(guī)定房屋產權暫歸銀行所有。
6、 參見我國《擔保法》第35條和第49條。
7、參見中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第16條和第19條。
8、張煒：《住房金融業(yè)務與法律風險控制》，法律出版社，2004年，第146頁。
9 、2000年1月1日起，中國第一部規(guī)范個人信用制度的地方法規(guī)《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》開始施行，標志著我國在個人信用制度建設上邁出了可喜的一步，該法規(guī)明確要求有關單位在征集、利用個人信息過程中對個人信息保密，不得向第三人泄漏和超范圍使用,對泄漏者予以法律制裁。
10、 所謂住房信用保證保險，是指由保險人承擔商業(yè)信用中的信用風險的一類新型財產保險業(yè)務。凡權利人 要求保險人擔保債務人或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險，屬于保證保險。盡管二者有區(qū)別，但日常通稱信用保證保險。在西方國家，住房信用保證保險非常發(fā)達，在保險市場與房地產市場上都占有重要地位。 購房者由于自然災害、意外事故或市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，不再具有償還貸款的能力時，銀行也將面臨收入損失的風險。為降低或消除購房者的信用風險，銀行一般要求購房者以所購房屋作為貸款的抵押物。參見王緒瑾：《保險學概論》，中央廣播電視大學出版社，2001年版，第247－250頁。
11、 這是與住房信用保證保險密不可分、彼此互補的一種保險業(yè)務。如果說住房信用保證保險主要保障的是 銀行的信用風險損失，而住房抵押貸款壽險的保險對象則是購房者的利益。
12 、張光宇：《住房按揭法律問題研究》，第38頁，萬方數據庫。
13、我國《城市房地產管理法》第56條雖然提到房地產中介機構在房地產交易中發(fā)揮的作用，但并沒明確規(guī)定律師參與房地產買賣和房地產抵押貸款的必要性。
14、谷素紅：《略論住房按揭中購房人權益的保護》，《廣西政法管理干部學院學報》，2003年第18期。
15、所謂住房按揭貸款（包括期房按揭貸款）證券化，是指特設載體（special purpose vehicle，即SPV）集中一系列性質相似的貸款機構發(fā)放的住房抵押貸款，將購房者定期應償還給貸款機構的本金和利息（現金流）進行組合包裝后，作為標的資產發(fā)行住房抵押貸款證券所進行融資的活動。參見陳潔：《住房抵押貸款證券化若干擔保問題的探討》，載鄒海林主編《金融擔保法的理論與實踐》，社會科學文獻出版社，2004年版，第308頁。
16 、熊進光：《美國房地產抵押貸款證券化法律制度及其對我國的啟示》，《廣西政法管理干部學院學報》，2004年，第19卷第4期。
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