[ 農(nóng)力 ]——(2013-12-3) / 已閱10321次
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，城市商品房的價格開始急劇上揚(yáng)，而城市居民的資水平卻沒有相應(yīng)的提高，導(dǎo)致人們對住房的需求很難得到滿足。于是，越來越多的人開始將目光投向價格相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅反應(yīng)了我國目前房地產(chǎn)市場存在的問題，也反映出我國相關(guān)土地政策和法律所存在的缺陷。本文從小產(chǎn)權(quán)房的概念入手，分析其產(chǎn)生的原因，并指出小產(chǎn)權(quán)房的兩面性，最后在我國現(xiàn)行法律框架內(nèi)提出一些解決措施。
現(xiàn)在幾乎中國所有的大城市都存在小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的高利潤，吸引著大量的利益群體，開發(fā)商、村委會、購房者都參與其中。小產(chǎn)權(quán)房自其產(chǎn)生之日起就面臨著合法與非法的爭論，盡管有關(guān)部門明確表示其為非法的態(tài)度，但是卻沒有一部相應(yīng)法律給予合法、合理的解釋。近幾年來，隨著城市房價的急劇上升，很多人仍然不顧各種風(fēng)險去購買小產(chǎn)權(quán)房，而且有愈演愈烈的趨勢。由于小產(chǎn)權(quán)房還是一個模糊的概念，相關(guān)的法律法規(guī)并不明確，導(dǎo)致目前因小產(chǎn)權(quán)房引起的糾紛越來越多，于是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何解決，究竟是合法還是非法就有了許多爭論。因小產(chǎn)權(quán)房涉及的群體眾多，而且在實踐中已經(jīng)愈演愈烈，并且已經(jīng)形成的客觀存在讓小產(chǎn)權(quán)房的解決必須慎之又慎，否則極有可能造成不穩(wěn)定的因素。筆者綜合考慮各方因素，撰寫此文，希望能給小產(chǎn)權(quán)房的解決提供一定的參考。
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及特征
所謂的小產(chǎn)權(quán)房，就是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上，向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售的房屋[1]。它是屬于在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房子，開發(fā)商并沒有繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)。它不可以在房屋管理局獲得相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，只有小產(chǎn)權(quán)房所屬地的村委或者其他相關(guān)村政府部門頒發(fā)的房屋使用證。因此我國政府和建設(shè)部曾多次明文要求城市居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，它是不受保護(hù)的非法建筑�？墒侨杂泻芏噜l(xiāng)政府濫用農(nóng)村集體土地管理權(quán)違法建造小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)開發(fā)銷售的完全產(chǎn)權(quán)房相比具有如下獨(dú)有的特征：
（一）土地使用不合法是小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別于完全產(chǎn)權(quán)房屋的主要特征
依據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國的土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩種。國家所有的土地在轉(zhuǎn)讓開發(fā)中由于其土地性質(zhì)的國有性，所以不會出現(xiàn)類似小產(chǎn)權(quán)房這樣的問題。小產(chǎn)權(quán)房主要是針對在集體土地的開發(fā)利用之中，由于未能遵守國家的相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致手續(xù)不完備，從而使所建房屋在產(chǎn)權(quán)存在瑕疵。按照相關(guān)法律的規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房，必須經(jīng)過如下幾步程序：（1）先由國家征地，并將土地的利用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；（2）由國家以掛牌拍賣 出讓等形式將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，同時由開發(fā)商向國家繳納規(guī)定數(shù)額的土地出讓金；（3）開發(fā)商建成商品房后出售給購房人；（4）由專門的政府機(jī)關(guān)向購房者頒發(fā)土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)其所購房屋的所有權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房則是直接在集體所有的土地上建房并出售，其間未經(jīng)過征地、繳納土地出讓金、頒發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證等程序，從而使所建房屋在用地上不合法律規(guī)定。
（二）產(chǎn)權(quán)證書存在瑕疵是小產(chǎn)權(quán)房的另一重要特征
房地產(chǎn)開發(fā)銷售，根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有俗稱的“五證”。所謂 “五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。只有上述“五證”齊全的商品房才能公開出售�！秶型恋厥褂米C》是證明開發(fā)商通過合法程序取得土地使用權(quán)的證明。[2]小產(chǎn)權(quán)房由于沒有經(jīng)過征地繳稅等環(huán)節(jié)，所以并不具有《國有土地使用證》。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力�！狈课輰儆诘湫偷牟粍赢a(chǎn)物權(quán)，所以其產(chǎn)權(quán)的合法取得應(yīng)當(dāng)經(jīng)過法律規(guī)定的登記程序。房屋登記在我國的法律實踐中表現(xiàn)為房產(chǎn)證的發(fā)放。而且根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《土地管理法實施條例》的規(guī)定，房產(chǎn)證只能由縣級以上人民政府的房產(chǎn)管理部門頒發(fā)才是合法有效的，其他任何單位都無權(quán)發(fā)放。小產(chǎn)權(quán)房實際上不具有此類產(chǎn)權(quán)證書，因此在房屋產(chǎn)權(quán)上存在較大的瑕疵。
二、小產(chǎn)權(quán)房的分類
實踐中，小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾種：1.政府和原國有企業(yè)事業(yè)單位的部分產(chǎn)權(quán)房。例如鐵路的房屋，一些大型企業(yè)的房屋，只能在鐵路和單位內(nèi)部流通，而且有些單位還要求在流通前經(jīng)過單位主管部門的批準(zhǔn)；2.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房因享有國家補(bǔ)貼政策，購房者不能隨意流通和處分，若要處分需要符合購買年限和補(bǔ)交相應(yīng)費(fèi)用，如土地出讓金稅金；3.開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條件的房屋。例如缺少土地使用證或者缺少規(guī)劃許可證，導(dǎo)致購房者無法取得產(chǎn)權(quán)；4.村委會建造于農(nóng)村集體土地上的房屋。這些房屋一般會由村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)一個證書，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)民房”。這些房屋的建設(shè)不僅不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條件，而且還不繳納各種稅費(fèi)[3]。
以上四種房屋中第一種正在進(jìn)行房改，正在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)化”；第二種經(jīng)濟(jì)適用房從有這類房屋開始，購房者享有的權(quán)利就是明確的，只要符合相關(guān)條件就可以流通和轉(zhuǎn)讓；第三種需要開發(fā)商補(bǔ)辦各種手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用，取得相關(guān)許可證后就可以使購房者辦理產(chǎn)權(quán)，而且隨著行政許可的嚴(yán)謹(jǐn)，這種房屋幾乎已經(jīng)不存在了�？梢哉f以上三種雖是小產(chǎn)權(quán)房，但都有解決辦法。但第四種“農(nóng)民房”至今還沒有解決辦法，而且在實踐中產(chǎn)生大量問題的恰恰是這“農(nóng)民房”，在實踐中愈演愈烈的也是這些“農(nóng)民房”。 因為“農(nóng)民房”價格便宜，在房價高漲的現(xiàn)在，它極大地滿足了老百姓的需求。
三、小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因
�。ㄒ唬┎粩喔邼q的房價是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的市場原因
如今的房價少則幾千，動輒上萬，北京、上海等大城市的房價更是高得不能承受，很多人只能望房興嘆。而“居者有其屋”是一個老百姓最基本的需求，所以小產(chǎn)權(quán)房就此產(chǎn)生了。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有土地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)，價格比大產(chǎn)權(quán)房便宜許多。為了“居者有其屋”，很多老百姓成為購買者況且真正需要住房的人并不是十分介意有沒有大產(chǎn)權(quán)，這與投資購房不同，因為便宜所以購買，而且房價不斷上漲，購買者就會越來越多。有了需求，按照市場規(guī)律，當(dāng)然就會有供給，所以小產(chǎn)權(quán)房就愈演愈烈了[4]。
�。ǘ┦袌鲂枨蠹涌炝恕靶‘a(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展
小產(chǎn)權(quán)房市場份額的逐漸擴(kuò)大，也體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能。市場需求增加時，房價也會上揚(yáng)，當(dāng)過高的房價抑制了購房者的需求時，市場的注意力就開始向低成本的小產(chǎn)權(quán)房方向轉(zhuǎn)變；在建設(shè)新農(nóng)村的道路上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為了補(bǔ)貼財政也需要小產(chǎn)權(quán)房帶來的效益。另外，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的大小取決于城、鄉(xiāng)基于各自公共產(chǎn)品的供求關(guān)系。在購房者體會到“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的價格優(yōu)勢時，對它的需求自然就上去了�？傊�，如果房地產(chǎn)市場的價格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，小產(chǎn)權(quán)房也會一直的持續(xù)下去。
（三）建設(shè)者的利益驅(qū)使
房地產(chǎn)開發(fā)是目前公認(rèn)的高回報率行業(yè)，幾乎所有的人都想涉足這一行業(yè)。這其中有以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，但也有相當(dāng)一部分非以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)。據(jù)新聞報道，在今年的青交會上， 一向以電器為主業(yè)的海爾、海信等也大規(guī)模涉足房產(chǎn)領(lǐng)域，可見房地產(chǎn)項目的巨大誘惑力。 據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率高達(dá) 30%，有的甚至高達(dá)50%， 該利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。正是由于房產(chǎn)行業(yè)的高回報率和購房者旺盛的市場需求，吸引了包括村委會在內(nèi)的眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)。村委會開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在價格上雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通市場上銷售的房屋，但由于開發(fā)小產(chǎn)權(quán)樓盤時沒有繳納土地出讓金等各項稅費(fèi)，因此即使其以低于市場的價格銷售，也會有不菲的收益回報[5]。
（四）新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的需要
小產(chǎn)權(quán)房未得到國家產(chǎn)權(quán)部門的認(rèn)可，甚至缺乏必要的手續(xù)，其中一個很重要的因素就是新農(nóng)村建設(shè)。“十一五”國家提出建設(shè)社會主義新農(nóng)村，但地方政府資金窘迫，很難擔(dān)負(fù)建設(shè)的重任，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府便與開發(fā)商合作，得到上級政府批準(zhǔn)后，以農(nóng)村土地為基礎(chǔ)搞開發(fā)建設(shè)，所建房屋一部分低價出售給村民，另一部分出售給城市居民獲取潤。更直白的說，小產(chǎn)權(quán)房搭了新農(nóng)村建設(shè)的便車。
（五）現(xiàn)行土地管理法律制度的不完善
農(nóng)村的土地屬村民集體所有，但村民對集體所有的土地在實踐中無法實現(xiàn)所有權(quán)，既不能隨意收益也不能隨意處分，農(nóng)村集體土地的所有權(quán)內(nèi)容幾乎沒有法律進(jìn)行相應(yīng)的體現(xiàn)。我國《土地管理法》明確表明農(nóng)村的土地屬村民集體所有，也就是說村民對土地享有所有權(quán)，而所有權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，也就是說村民對土地應(yīng)該享受到財產(chǎn)化的利益。但縱觀我國法律，除在《民法通則》第74 條第 3 款規(guī)定“集體所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收”之外，再找不到村民對其土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和保護(hù)�！段餀�(quán)法》第 151 條規(guī)定:“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”。《物權(quán)法》第153 條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。這兩條規(guī)定表明集體土地是有財產(chǎn)性權(quán)利內(nèi)容的，但權(quán)利內(nèi)容應(yīng)由土地管理法等法律予以明確和規(guī)范，但現(xiàn)行的土地管理法在這方面又沒有相應(yīng)規(guī)定，這就給集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房留下了空間。而且《物權(quán)法》明確表明集體土地可作為建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，只是需要相關(guān)法律法規(guī)予以規(guī)范，現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房正是這兩類房屋，所以說現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不違反我國大的法律框架，只是因沒有具體操作規(guī)范導(dǎo)致“亂象叢生”[6]。
四、小產(chǎn)權(quán)房的存在是一把“雙刃劍”
�。ㄒ唬┬‘a(chǎn)權(quán)房存在的積極意義
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