[ 李晨毅 ]——(2013-11-20) / 已閱4491次
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是指開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒(méi)有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式交由第三方經(jīng)營(yíng)使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。近年來(lái)，由于我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)問(wèn)題沒(méi)有明確的表述，造成產(chǎn)權(quán)不明晰而引發(fā)諸多糾紛。筆者認(rèn)為，商鋪是對(duì)整棟建筑物不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)享有一定比例的份額，各買受人之間是按份共有關(guān)系，而不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物區(qū)分所有關(guān)系，商鋪的劃分方式較符合按份共有法律特征。
首先，由于商鋪銷售空間沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義的四至之不動(dòng)產(chǎn)界址，不是物理形態(tài)的空間分割模式，商鋪投資者的產(chǎn)權(quán)只是商鋪所有權(quán)量的抽象分割，每一買受人僅享有整個(gè)商場(chǎng)的相應(yīng)價(jià)值份額，而不是商場(chǎng)分割而成的獨(dú)立物。其與民法按份共有制度中“應(yīng)有部分應(yīng)作抽象理解”的要求相吻合。商鋪投資者所享有的權(quán)利是商場(chǎng)“份額權(quán)”，商鋪投資者是名為購(gòu)房實(shí)為認(rèn)購(gòu)商城份額的行為。
其次，從合同簽訂的目的來(lái)看，商鋪投資人購(gòu)買商鋪的目的是為了獲得穩(wěn)定的租金收益或者“分紅”紅利。如果簽約時(shí)就知道自己的鋪位可能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，同樣價(jià)格的位置偏僻的商鋪將無(wú)人購(gòu)買，將不可能銷售下去，即便購(gòu)買了商鋪位置好的業(yè)主也不可能獲取利益。開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí)，商鋪份額的價(jià)值相同，其并不按照實(shí)際商鋪的位置區(qū)別價(jià)格，所以其并不關(guān)心鋪位的具體位置。因此，從合同簽訂的目的上，也反映出商鋪物權(quán)獨(dú)立價(jià)值“弱化”，更強(qiáng)調(diào)利益分配的份額化,與按份共有人要依據(jù)其份額享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)要素相吻合。
另外，但凡采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價(jià)值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商城。房屋買賣合同往往對(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式作出詳細(xì)規(guī)定，合同一般會(huì)要求所有商鋪必須由管理公司統(tǒng)一管理，而投資人不能私自經(jīng)營(yíng)，也不得私自委托別人經(jīng)營(yíng)，故而通常投資人對(duì)于房屋的具體位置不會(huì)作出要求，房屋買賣合同上的位置標(biāo)識(shí)只是開(kāi)發(fā)商“分配”的“虛擬位置”，并不與現(xiàn)場(chǎng)具體位置相對(duì)應(yīng)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)人會(huì)按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要任意劃分商場(chǎng)整體布局結(jié)構(gòu)，而不必考慮各投資人“虛擬位置”的限制。通過(guò)契約約束，否認(rèn)權(quán)利人對(duì)商鋪的支配性，同樣體現(xiàn)了按份共有人對(duì)共同義務(wù)的承擔(dān)。
綜上所述，將商鋪物權(quán)屬性理解為所有權(quán)之按份共有是適宜的。
（作者單位：河南省義馬市人民法院）
