[ 孫兆暉 ]——(2013-10-31) / 已閱7919次
【案情】
2012年6月1日，房屋購買人楊某與家安公司簽訂《居間服務(wù)合同》。該合同第六條約定4萬元居間費由買方負擔(dān)，第七條以明顯加粗字體列明：買方未支付居間費而解除買賣合同的，此后3個月內(nèi)，買方或其近親屬與賣方就本合同項下房屋達成買賣交易的，買方應(yīng)支付5萬元居間費。同日，賣方田某與楊某在家安公司居間服務(wù)下簽訂了房屋買賣合同。后楊某以居間費過高為由拒付居間費，與田某協(xié)商解除了房屋買賣合同。同年8月1日，楊某之子與田某就涉案房屋簽訂買賣合同。家安公司將楊某告上法庭，要求楊某支付5萬元居間費。楊某辯稱，家安公司的居間服務(wù)并未成功，合同第七條系無效條款，要求駁回家安公司訴訟請求。
【分歧】
本案的爭議焦點有二：一是買賣雙方合意解約，買方是否仍需支付居間費；二是居間人限制買方及其相關(guān)人另行成交，該限制條款是否有效。審理過程中有兩種不同意見：
第一種意見認為，買賣雙方協(xié)商解除了房屋買賣合同，楊某的購房目的并未實現(xiàn)，其效果等同于“居間人未促成合同成立”，家安公司無權(quán)要求居間報酬。《居間服務(wù)合同》第七條不合理地限制了楊某及其相關(guān)人自主選擇中介公司的權(quán)利，應(yīng)屬無效條款。本案可酌定楊某給付家安公司適當(dāng)費用以彌補其成本支出。
第二種意見認為，居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。家安公司已促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行約定的居間義務(wù)，買賣雙方解除合同非因家安公司居間行為所致，有跳單之嫌，楊某仍需依約支付居間費�！毒娱g服務(wù)合同》第七條并未限制楊某及其相關(guān)人的自主選擇權(quán)，應(yīng)屬有效條款。本案應(yīng)判決支持家安公司的訴訟請求。
【評析】
筆者同意第二種意見。在處理此類居間合同糾紛時，首先，要注意厘清兩個法律關(guān)系，即買方與中介公司之間的居間合同關(guān)系，買方和賣方之間的買賣合同關(guān)系。其次，要正確認定居間合同中限制成交條款的效力，區(qū)分買方行使自主選擇權(quán)的行為與跳單行為。結(jié)合本案爭議焦點，分析如下：
第一，買賣雙方合意解約或未能履約的，是否仍需支付居間費。從法律關(guān)系角度看，支付居間費系居間合同關(guān)系中的義務(wù)，與買賣合同是否解除及履行狀況無關(guān)。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務(wù)，促成買賣雙方簽訂買賣合同，客戶就應(yīng)依約支付居間費。如果買賣合同的解除或未能得以履行系因中介公司過錯所致，如中介公司未能提供正確的房屋權(quán)屬信息、未審查購房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等，客戶應(yīng)以中介公司未履行居間合同約定的主要義務(wù)為由，要求解除居間合同，不再支付居間費或索回已付的居間費。
家安公司依約促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行居間義務(wù)，楊某應(yīng)支付居間費。楊某與田某合意解除買賣合同，起因于楊某認為居間費過高。此后，楊某之子又與田某就本案房屋簽訂買賣合同，有跳單之嫌。家安公司并無違約行為，楊某無權(quán)解除《居間服務(wù)合同》，其拒絕支付居間費的行為沒有合同和法律依據(jù)。
第二，居間人限制買方及其相關(guān)人另行成交，該限制條款是否有效。中介公司在促成買賣合同簽訂前，其需向買方提供房源位置信息，往往還會對房源品質(zhì)進行比較分析，提供政策咨詢，甚至還會組織價格磋商。為防止客戶惡意跳單，中介公司一般會在居間合同中擬定限制成交條款，即規(guī)定買房人及其相關(guān)人在特定時間內(nèi)利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的，仍應(yīng)支付居間費。按照我國合同法及其司法解釋，該條款屬加重對方責(zé)任的格式條款，中介公司盡到合理提示和說明義務(wù)的，該條款即應(yīng)被認定為有效。
買方可以在充分比較不同中介公司的居間費標(biāo)準、服務(wù)內(nèi)容、商譽等之后，再決定是否簽訂看房確認書或居間合同，故該條款并未侵害消費者的自主選擇權(quán)�？蛻粼诤炗喚娱g合同并接受主要居間服務(wù)之后，甚至在簽訂房屋買賣合同之后，再主張另換中介公司，則屬濫用自主選擇權(quán)的跳單行為。本案中，家安公司在《居間服務(wù)合同》第七條中以足以引起楊某注意的標(biāo)識，合理提示了加重楊某責(zé)任的格式條款，楊某選擇家安公司并簽訂居間合同，該條款合法有效。楊某與田某解除買賣合同后，楊某之子隨即與田某就該房屋簽訂合同成交，家安公司依據(jù)《居間服務(wù)合同》第七條請求楊某支付居間費5萬元，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。
（作者單位：北京市第二中級人民法院）
