[ 袁青鋒 ]——(2013-9-24) / 已閱13570次
【要點提示】合同僅對一方的違約情形約定了違約金,當另一方違約時,一方能否主張另一方支付違約金?筆者認為, 單方違約責任約定不符合合同法公平及權利義務對等原則,承擔了違約支付違約金風險的一方可以參照合同違約金計算標準計算另一方的違約金,但法院裁判時應根據另一方違約的具體情形酌情確定違約金數額。
【案例索引】陜西省城固縣人民法院(2012)城民初字第00315 號；漢中市中級人民法院(2013)漢中民終字第00518 號。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 萬元的總價購買了被告城固縣某房地產公司所開發(fā)的某商城3號樓的二、三、四層整體房屋，并將上述房屋分成若干套間后對外銷售。后被告李某將四樓的403 室房屋賣給原告高某，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同約定房屋面積117.16平方米，總價款115800 元，約定被告李某于2008 年10 月內將房產證辦好，如違約退房扣除20%的違約金。原告高某分別于2007年6月交房款48000元，2008年4月交30000 元。后雙方因交下欠款及房屋樓頂防水等問題發(fā)生糾紛，被告李某未將該房交付給原告高某使用。后經協(xié)商達成了“一、原告高某交清下欠房款2.91萬元后，被告李某在30 日內處理好防水后將該房屋交付原告使用;二、被告房地產公司張榜公告辦理房產證手續(xù)之日起兩日內由被告李某通知原告高某提交辦證所需資料和費用，逾期由被告李某承擔損失，原告高某被告知后，原告未提交責任由原告自理�！钡募s定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他費用。2009年5月17 日房地產公司向原告高某等住戶發(fā)出辦理房產證的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了資料，李某出具收據一份。后房地產公司因被告李某個人原因，未給該房辦理房產證。2011年5月后被告房地產公司停止了在城固縣的辦公，為此原告高某向法院起訴，要求兩被告承擔違約金21420 元。城固縣人民法院一審判決限被告李某于判決生效之日起十日內賠償給原告違約損失21420元，由城固縣某房地產公司承擔連帶責任。2013年9月，漢中市中級人民法院二審改判由李某于判決生效之日起十日內賠償高某違約金11580元。
【評析】
一、依法簽訂的合同對合同雙方當事人有約束力。
原告高某與被告李某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，應屬有效合同，雙方應按合同約定全面履行自已的義務。由于合同具有相對性，對其他人一般不具有法律約束力，本案合同是原告高某與被告李某簽訂的，他們之間的違約約定不能直接約束到某房地產公司。某房地產公司雖有協(xié)助辦理房產證的義務，但在未給原告高某承諾具體辦證時間的前提下，原告高某無權直接要求某房地產公司承擔違約責任。故本案中二審法院改判某房地產公司不承擔連帶責任是妥當的。
二、本案應依照合同法公平及權利義務對等原則確定合同雙方的義務。
原告高某與被告李某簽訂的《商品房買賣合同》中約定：“李某于2008 年10 月內將房產證辦好”，“如違約退房扣除20%的違約金”，該合同僅對購房人退房違約時設定了義務，并未對出售人的逾期交房、逾期辦證等違約行為設定義務。很顯然，合同對雙方違約責任的約定是不對等的�！吨腥A人民共和國合同法》第五條規(guī)定:“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”，第三十九條、第四十條規(guī)定:“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明�！峁└袷綏l款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效�！北景钢�，由于單方違約約定不符合合同法公平及權利義務對等原則，且在出售方作為格式條款提供一方未盡到必要提醒義務情形下，而本案購房人已全面履行自己的義務，承擔了“違約退房扣除20%的違約金”的風險，故其主張對方承擔違約責任的訴訟請求應予支持。
三、違約責任的大小應結合合同約定和給對方造成的損失確定。
本案李某按合同約定應于2008年l0月前將房產證辦好，但到期未予辦理。2009年5月17日房地產公司發(fā)出辦理房產證的通知后，李某亦未給高某辦理房產證，均屬違約行為。由于本案雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》，在合同違約條款中，只確定了高某的違約責任，沒有確定李某的違約責任，因此，按照公平原則及權利、義務對等原則，比照買方的違約責任，一審判決出售人承擔違約責任正確，但根據出售人已交付房屋，只是未辦理房屋產權證的違約事實，判決李某承擔總價款20%的違約責任過高�！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條有關于“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定金額的違約金”以及“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規(guī)定。目前，我國法律對違約金的調整標準沒有明確規(guī)定，本案二審法院酌情確定了11580元違約金，該違約金數額已足以體現對李某違約行為的懲罰，較為妥當。
