[ 翟寅生 ]——(2013-9-11) / 已閱8449次
甲公司向乙銀行借款1200萬，由丙公司為甲公司提供房屋抵押擔(dān)保。乙丙雙方簽訂書面《擔(dān)保合同》，約定丙以其自有的某房為甲之1200萬債務(wù)擔(dān)保。后雙方前往房管局登記時(shí)，被告知該房市值估價(jià)只有1000萬，故只能為其辦理1000萬元的抵押債權(quán)登記。甲因到期未清償上述債務(wù)，乙遂訴至法院請(qǐng)求變賣該套房屋。該房現(xiàn)在市值已達(dá)1500萬，但丙抗辯乙只能就登記的1000萬元債權(quán)對(duì)房屋變賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，而乙主張應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的書面《擔(dān)保合同》中約定的擔(dān)保數(shù)額優(yōu)先受償。
上述案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，抵押合同雙方約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額與實(shí)際登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額不一致時(shí)，應(yīng)如何確定債權(quán)人的擔(dān)保債權(quán)和抵押人的相應(yīng)責(zé)任。對(duì)此，目前實(shí)務(wù)界與理論界存在兩種截然相反的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第一百八十七條規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的應(yīng)當(dāng)辦理登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。無論擔(dān)保合同中作出何種約定，法院只能就已經(jīng)登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額支持抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記中并未按照擔(dān)保合同雙方約定的債權(quán)數(shù)額進(jìn)行登記，但只要不涉及案外善意的第三人，則仍應(yīng)當(dāng)按照雙方約定的擔(dān)保數(shù)額進(jìn)行優(yōu)先受償。上述兩種觀點(diǎn)各有支持者，本文更傾向于后者，但認(rèn)為應(yīng)具體界分。
上述案例中的情況在各地房地產(chǎn)登記實(shí)踐中均有反映，其產(chǎn)生的根源在于對(duì)擔(dān)保法第三十五條的誤讀：該條規(guī)定了抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。所以，房管部門據(jù)此要求擔(dān)保合同雙方只能在抵押物的當(dāng)前市值范圍內(nèi)登記擔(dān)保債權(quán)，超出部分則不予登記。該規(guī)定又稱“禁止重復(fù)抵押”或“余額抵押”原則，學(xué)界和實(shí)務(wù)界普遍地認(rèn)為該原則應(yīng)當(dāng)摒棄。首先，設(shè)立擔(dān)保的目的并非保證債權(quán)一定通過擔(dān)保來足額受償，而僅旨在增加債務(wù)人資信、給予債務(wù)人履行壓力。對(duì)此史尚寬先生認(rèn)為，于債務(wù)人主觀的價(jià)值愈大，則擔(dān)保之效用愈顯，雖其交換價(jià)值甚小或絕無，亦不妨為擔(dān)保。例如，以畢業(yè)證書為質(zhì)，即是一例。其次，該原則也違背了擔(dān)保合同當(dāng)事人的意思自治，債權(quán)人基于自身對(duì)于擔(dān)保物的估值以及對(duì)于債務(wù)人履行能力的預(yù)期而作出是否接受該物之擔(dān)保，法律完全沒有必要橫加干涉。再次，該條立法本意是保證擔(dān)保物價(jià)值與債權(quán)數(shù)額相當(dāng)從而能夠足額清償債務(wù)，但實(shí)際上，擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保的范圍除主債權(quán)之外，還包括利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，而這些在簽訂擔(dān)保合同時(shí)和辦理擔(dān)保登記時(shí)是完全無法確定和預(yù)知的，因此即使要求主債權(quán)數(shù)額不超過擔(dān)保物價(jià)值，也不能保證擔(dān)保權(quán)人的其他債權(quán)可以足額優(yōu)先受償。最后，該條規(guī)定實(shí)際上人為地降低了抵押效用，提高了擔(dān)保成本，不利于市場(chǎng)融資需要。
縱觀西方各國(guó)立法，鮮有禁止重復(fù)抵押的規(guī)定，而是通過多重?fù)?dān)保之受償順位來予以規(guī)范。為矯正上述規(guī)定給融資實(shí)踐帶來的不便，最高人民法院擔(dān)保法司法解釋第五十條作了緩和性的規(guī)定：抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)予以確定。因此房管部門在登記時(shí)則不應(yīng)依據(jù)“擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值”來限定擔(dān)保雙方登記的債權(quán)數(shù)額。2008年物權(quán)法中刪除了擔(dān)保法第三十五條的規(guī)定，再次表明立法者對(duì)超額抵押登記的基本態(tài)度。當(dāng)前抵押登記實(shí)務(wù)中，也有不少房管部門摒棄該種越俎代庖的剛性要求，而依據(jù)當(dāng)事人的擔(dān)保合同約定來登記擔(dān)保債權(quán)，這種做法值得借鑒和推廣。
在各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門尚未統(tǒng)一登記制度之前，如何審理此類不足額登記抵押的案件，關(guān)涉?zhèn)鶛?quán)人合法權(quán)益的保護(hù)和擔(dān)保人擔(dān)保義務(wù)不履行的相應(yīng)責(zé)任，因此可謂意義重大。當(dāng)前不足額登記通常有兩種情形：一類是單筆擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額已經(jīng)超過登記時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值；另一類是多筆擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額超出登記時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，即通常所謂的重復(fù)抵押。
第一類情形下，擔(dān)保合同的核心內(nèi)容即以特定物的價(jià)值為債務(wù)人未來不能償付到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提供擔(dān)保，且擔(dān)保人的責(zé)任僅限定于該特定抵押物的全部?jī)r(jià)值之上。即使一般抵押與最高額抵押，雖不像“浮動(dòng)抵押”中抵押物的范圍待主債權(quán)屆滿未獲清償時(shí)方能確定，但由于物本身即具有價(jià)值變動(dòng)性和不確定性，所以自始確定的抵押物，在雙方簽訂擔(dān)保合同時(shí)、辦理登記時(shí)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)通常也會(huì)出現(xiàn)三種完全不同的市場(chǎng)價(jià)值。例如，當(dāng)事人簽訂抵押合同的當(dāng)時(shí)，該房屋市值可能為100萬元，恰與主債權(quán)相當(dāng)，待雙方辦理抵押登記時(shí)該處房屋因?yàn)閲?guó)家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控又降至80萬，但及至抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)該房屋可能因?yàn)闃鞘谢嘏鴿q價(jià)至120萬。此時(shí)如果僅因?yàn)榈怯浀膿?dān)保債權(quán)為80萬，便認(rèn)定債權(quán)人僅得就80萬元債權(quán)優(yōu)先受償，無異于損害了債權(quán)人的擔(dān)保合同權(quán)利，也變相減輕了抵押人20萬元的擔(dān)保責(zé)任。
筆者認(rèn)為，無論擔(dān)保債權(quán)數(shù)額實(shí)際登記幾何，擔(dān)保合同雙方都必須履行擔(dān)保合同或擔(dān)保條款的約定義務(wù)，這是合同法的基本原則。此種義務(wù)的核心是“辦理不動(dòng)產(chǎn)登記以使抵押權(quán)成立”。若抵押人未能辦理或未能按照雙方約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額辦理抵押登記，根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任，即債權(quán)人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保合同要求擔(dān)保人以該物承擔(dān)全額的抵押責(zé)任，人民法院應(yīng)當(dāng)判令抵押人履行足額登記義務(wù)并承擔(dān)約定的擔(dān)保責(zé)任。由于債權(quán)人訴請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)目的在于變賣、拍賣該擔(dān)保物，故再行判令登記抵押權(quán)亦屬疊床架屋，所以法院可以直接判決確定抵押人對(duì)該物享有抵押權(quán)并就約定債權(quán)優(yōu)先受償。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法第二十八條規(guī)定，因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。所以自法院判決或裁定生效之日起，抵押權(quán)人即對(duì)該物享有合法的擔(dān)保物權(quán)，而不必一定通過登記才能成立抵押權(quán)。這是人民法院審判權(quán)的體現(xiàn)，也是物權(quán)法定的另一種表現(xiàn)形式。民事案件中的審判權(quán)本身即具有矯正錯(cuò)誤或不實(shí)登記的職能，如在一般的物權(quán)確認(rèn)之訴中，法院通過生效判決即可確定真實(shí)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自法院判決生效時(shí)即告成立，而無須待到登記后方才成立。以此種判決實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，既不違反“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記成立”的基本原則，也回應(yīng)了抵押人“事實(shí)上不能履行”的抗辯，更維護(hù)了擔(dān)保權(quán)人基于擔(dān)保合同的預(yù)期擔(dān)保利益。
但另一類涉及第三人擔(dān)保物權(quán)，即重復(fù)抵押的情形又有所不同。該類案件可進(jìn)一步區(qū)分為兩類：一是涉案抵押權(quán)登記在后，如某房屋價(jià)值200萬元，已經(jīng)為第三人的150萬元債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，抵押人準(zhǔn)備再行為另外的100萬元債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，而實(shí)際只登記了50萬元，現(xiàn)該第二順位抵押權(quán)人要求按照100萬元的抵押權(quán)優(yōu)先受償。此時(shí)根據(jù)物權(quán)法第一百九十九條規(guī)定，抵押登記在先的債權(quán)優(yōu)先受償，所以無論財(cái)產(chǎn)拍賣變賣所得金額多寡，無論法院認(rèn)定該登記在后的抵押權(quán)的具體數(shù)額，都不會(huì)影響在先登記之第三人的合法利益。故此類案件宜按照上述“遵照擔(dān)保合同約定”的思路，判定抵押權(quán)人就約定的擔(dān)保債權(quán)對(duì)該物享有后一順位的優(yōu)先受償權(quán)，至于實(shí)際上能否得到足額清償則是后一順位抵押權(quán)人訂立擔(dān)保合同時(shí)已認(rèn)可之風(fēng)險(xiǎn)，法院無需介入或給予特別保護(hù)。
二是涉案抵押登記在先，如某房屋價(jià)值200萬元，現(xiàn)為250萬元的債權(quán)提供擔(dān)保，而實(shí)際只登記了200萬元，后該房屋價(jià)格上漲至250萬元，抵押人又為第三人的50萬元債權(quán)提供擔(dān)保，現(xiàn)該第一順位抵押權(quán)人主張就房屋拍賣所得的250萬元優(yōu)先受償。因?yàn)榇祟惏讣械盅簷?quán)的數(shù)額認(rèn)定直接關(guān)系善意第三人的合法利益，因此裁判思路必須作出調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)登記本身具有公信力，第三人在簽訂擔(dān)保合同、辦理抵押登記時(shí)合理地依賴該房屋上僅僅設(shè)定了200萬元的抵押，那么其基于當(dāng)時(shí)對(duì)該房屋估值而簽署了擔(dān)保合同，也依法辦理了50萬元的抵押登記，該50萬元的抵押權(quán)即告成立，應(yīng)受到法律保護(hù)。如果允許在先的抵押權(quán)人主張250萬元的抵押權(quán)，則無異于變相剝奪了在后登記的善意抵押權(quán)人之合法擔(dān)保物權(quán)。因此，這類案件中，法院應(yīng)嚴(yán)格按照登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額進(jìn)行裁判。但在例外情況下，例如第一筆250萬元債權(quán)囿于當(dāng)時(shí)房屋市值僅登記了200萬，房屋升值后第二筆債權(quán)登記了50萬，待抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)該房屋已經(jīng)增值至300萬元，即兩筆抵押權(quán)在按照登記數(shù)額全部實(shí)現(xiàn)之后可能尚有余值。此時(shí)，可將在先之抵押權(quán)區(qū)分為已登記與未登記兩部分，依照在先抵押權(quán)之登記部分、在后抵押權(quán)、在先抵押權(quán)之未登記部分的順位要求抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
至于在先登記抵押權(quán)人之未登記部分債權(quán)的擔(dān)保利益，則可以通過擔(dān)保合同項(xiàng)下的違約責(zé)任予以救濟(jì)：如果擔(dān)保合同雙方在合同中約定了違約責(zé)任的，因抵押人未能辦理抵押權(quán)登記已構(gòu)成違約，應(yīng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；如果雙方未約定或約定不明的，則由法院依訴請(qǐng)判令抵押人承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，這里的賠償損失一般認(rèn)定為對(duì)債權(quán)人不能清償部分承擔(dān)連帶保證比較妥當(dāng)。但是需要注意三點(diǎn)：一是如果債權(quán)人僅訴請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的，法院需要向其釋明是否增加違約責(zé)任方面之訴請(qǐng)，否則可能存在判非所請(qǐng)之虞；二是該違約責(zé)任依法受訴訟時(shí)效之限制，自債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押人未履約之時(shí)起算；三是抵押在先之他項(xiàng)權(quán)證上可能無法反映抵押物在訴訟時(shí)的全部抵押情況，因此需要由抵押人在抗辯時(shí)舉證或法院依職權(quán)查明。
（作者單位：浙江省高級(jí)人民法院 杭州市下城區(qū)人民法院）
