[ 齊匯 ]——(2003-12-6) / 已閱11210次
關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題的思考
齊匯 清華法學院
優(yōu)先購買權(quán)，又稱為“先買權(quán)”，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。學界對此問題的認識存在多種意見，因此僅在此略加分析，以表芻蕘之見。
早在我國唐律中，對于先買權(quán)問題就已經(jīng)做了具體的規(guī)定1。在國外民法上有關(guān)于此問題可溯源至古希臘、羅馬時期�，F(xiàn)代大陸國家民法體系中大都規(guī)定了先買權(quán)。我國法律對此也做了具體的規(guī)定2。在物權(quán)立法中，對優(yōu)先購買權(quán)是否存續(xù)的問題存在反對說和肯定說兩種觀點。3從理論界和實務(wù)界的現(xiàn)狀來開，贊成肯定說的人居多。優(yōu)先購買權(quán)是一種附從性的權(quán)利，從本質(zhì)上來講仍然是債權(quán)，但其同時又具有某現(xiàn)物權(quán)的效力。優(yōu)先購買權(quán)主要適用于按份共有。按份共有人有權(quán)處分其份額，即將其份額分出或轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《民通》78條的規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)符合下列條件：（1）共有人出售自己的財產(chǎn)份額；（2）其他購買人與他人的條件相同；（3）必須在規(guī)定的時間內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，若其他共有人在接到通知后3個月內(nèi)不作出答復，就視其為對自己權(quán)利的拋棄。如果幾個共有人都想購買這份份額，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓分額的共有人決定將其份額轉(zhuǎn)讓給哪一個共有人。
共有人在不損害社會利益和他人利益的條件下，可以拋棄其應(yīng)有份額，這是共有人行使其處分權(quán)的一種表現(xiàn)。被拋棄的份額的性質(zhì)應(yīng)屬于無主財產(chǎn)，但由于其他共有人的權(quán)利及于共有物的全部，依先占原理，被拋棄的份額自應(yīng)由其他共有人取得。
一個或幾個共有人未經(jīng)全體共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人同意，擅自處分共有物的，將構(gòu)成對其他共有人的侵權(quán)行為。4對第三人來講，該行為屬于效力待定的行為。如果其他共有人事后追認了該行為，則該行為有效；反之，則無效。但如果轉(zhuǎn)讓的共有物是動產(chǎn)，第三人在取得該動產(chǎn)時時處于善意，可按善意取得的規(guī)定處理；5如果是不動產(chǎn)，則按公信原則處理。其他共有人可要求無權(quán)處分人承擔侵權(quán)責任。6
此外，優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍和行使中的具體問題還有待進一步研究和探討。如建筑物區(qū)分所有中的優(yōu)先購買權(quán)問題；如各種優(yōu)先購買權(quán)競合的問題；如共同共有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)等問題還存在學術(shù)上的爭議。我們應(yīng)該充分考慮中國的歷史文化傳統(tǒng)，借鑒世界各國的立法經(jīng)驗，結(jié)合目前我國的國情，在未來的《物權(quán)法》中對以上諸問題，加以合理的規(guī)定，為社會主義市場經(jīng)濟的良性、快速發(fā)展，為人民群眾生活質(zhì)量的提高，起到保障和促進的作用。
尾注：1、我國唐律中規(guī)定：房地產(chǎn)買賣必須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣與別人。這種制度的規(guī)定實為保護封建宗族的完整性與穩(wěn)定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。
2、我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”。
3、反對者從保護交易效率，實現(xiàn)交易主體平等參與交易活動的角度出發(fā)，否定此項權(quán)利存續(xù)的必要。
4、這里存在著這樣一些問題：當要求處分其財產(chǎn)的共有人告知其他共有人時出現(xiàn)了瑕疵，則要求處分其財產(chǎn)的共有人應(yīng)當承擔侵權(quán)責任；如果要求處分其財產(chǎn)的共有人只將其處分財產(chǎn)的意思表示向部分共有人表示，并經(jīng)過了3個月的期限，則視為被告知者自動放棄其優(yōu)先購買權(quán)，當其他沒有被告知的共有人不予追認時，要求處分其財產(chǎn)的共有人對沒有被告知的共有人承擔侵權(quán)損害賠償責任；當要求處分其財產(chǎn)的共有人沒有告知所有的共有人，就將自己的份額出賣給部分共有人時，其對于剩下的共有人不承擔侵權(quán)損害賠償責任。
5、第三人知道是某個共有人出售的是共有財產(chǎn)的份額，但并不知道共有人在出售該份額時沒有尊重其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)，或者不知道其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，而共有人出售該財產(chǎn)時沒有通知其他共有人，侵害了其先買權(quán)。在這種情況下不宜適用善意取得制度。第三人在交易過程中應(yīng)負有了解轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓其共有財產(chǎn)份額時是否尊重了其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的注意義務(wù)。如果第三人根本不知道其出售的該財產(chǎn)是共有財產(chǎn)時，可以采用動產(chǎn)的善意取得、不動產(chǎn)的公示公信制度，從而維護交易安全。
6、如果第三人非善意，共有人對此行為又不予追認，則合同無效，應(yīng)當由主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人，優(yōu)先購買出讓人的財產(chǎn)份額；如果第三人為善意，交易過程完整無瑕疵，則合同成立，無權(quán)處分人對于其他共有人承擔侵權(quán)責任。侵害的對象是共有人的優(yōu)先購買權(quán)，而這項權(quán)利雖然理論上及于每一個共有人，但在真正處理實際問題的時候，優(yōu)先權(quán)的效力最終發(fā)生在誰的身上，往往是由出讓人決定的（只有一個主張權(quán)利的共有人除外），因此在賠償時如果只有一個共有人主張權(quán)利，就只對該權(quán)利人進行賠償，如有多人請求，則由出讓人在賠償金一定的條件下，自主決定每個權(quán)利主張者所分得的份額。
