[ 崔文茂 ]——(2012-10-15) / 已閱7366次
論《物權(quán)法草案》中的預(yù)告登記制度
北安市人民法院--崔文茂
為征求意見，目前《物權(quán)法草案》已向社會全文公布。《物權(quán)法草案》第二十一條規(guī)定了一項新的不動產(chǎn)登記制度，即預(yù)告登記�！段餀�(quán)法草案》規(guī)定：當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請注銷預(yù)告登記。預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記制度中的一項重要制度，對于保障債權(quán)人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用�！ �
一、預(yù)告登記制度探究
（一）何為預(yù)告登記制度？
以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)�！ �
（二）預(yù)告登記制度的歷史沿革及性質(zhì) 預(yù)告登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項重要的物權(quán)制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動產(chǎn)請求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。由于本國實際情況及法律背景的不同，各國對預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。在我國以往的民事立法中，沒有設(shè)計預(yù)告登記制度，但學(xué)術(shù)界在有關(guān)外國法的譯評中有零星涉及。上海市在《上海市房地產(chǎn)登記條例》中專設(shè)第五章規(guī)定了預(yù)告登記制度，此可謂預(yù)告登記制度的在立法中的最先顯現(xiàn)。
二、我國建立預(yù)告登記制度的必要性分析
2002年7月29日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，結(jié)合此后于2003年4月28日最高人民法院出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，不難發(fā)現(xiàn)其中有矛盾和不盡完善之處：
（一）《批復(fù)》第2條以消費(fèi)者交付購買商品房全部或大部分款項作為對抗承包人優(yōu)先受償權(quán)的條件，有違民法的基本原理。交付價款是一個債的履行行為，不具有將買受人的權(quán)利對外公示的效力，所以不具有物權(quán)的絕對排他性，以此作為對抗法定優(yōu)先權(quán)的條件，沒有法律依據(jù)。同時，從民事訴訟證據(jù)角度而言，由于不對外公示，如何認(rèn)定消費(fèi)者已交付購買商品房全部或大部分款項的事實，在訴訟和執(zhí)行程序中也較為棘手，如法院在執(zhí)行程序中對案外人提出的執(zhí)行異議審查。預(yù)告登記使買受人的請求權(quán)得以對外公示，從而使請求權(quán)具有了物權(quán)的排他效力，當(dāng)事人易于舉世證，亦便于法院審理、執(zhí)行程序中認(rèn)定相關(guān)事實。（二）《批復(fù)》與《解釋》確定的權(quán)利優(yōu)先順序不同。《解釋》第8條規(guī)定，在商品房買賣合同成立以后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。這條規(guī)定說明，房屋買受人對未來房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)是不能對抗抵押權(quán)的，只能行使債權(quán)請求權(quán)來獲得救濟(jì)，而《批復(fù)》卻規(guī)定效力先后順序是：買受人權(quán)利、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)，交付購買商品房全部或大部分款項后，房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于工程價款優(yōu)先受償權(quán)。 適用不同的司法解釋，將導(dǎo)致不同的判決結(jié)果。
綜上所述，我國現(xiàn)行法律對不動產(chǎn)交易買受人一方的權(quán)利保護(hù)仍然不完善，應(yīng)該借鑒德國等大陸法系國家的做法，系統(tǒng)地建立起不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，通過特殊的債權(quán)物權(quán)化的方式，讓債權(quán)請求權(quán)人的正當(dāng)利益得到法律的保護(hù)機(jī)制，對于規(guī)范不動產(chǎn)交易市場具有現(xiàn)實意義。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益平衡機(jī)制，是民法之誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則的體現(xiàn)。按照一物一權(quán)主義，在同一物上不能同時并存兩個或兩個以上相互沖突的物權(quán)，但為創(chuàng)設(shè)數(shù)個物權(quán)進(jìn)行的原因行為卻極有可能并存，我國現(xiàn)實生活中大量出現(xiàn)的不動產(chǎn)一物二賣，甚至是一物數(shù)賣的情形便是典型。一物二賣中兩個合同均應(yīng)認(rèn)定已成立，如果在先的買受人未辦理物權(quán)登記，享有的是債權(quán)請求權(quán)；在后的買受人反而辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記，享有的是現(xiàn)實的所有權(quán)，作為在先的買受人無法主張現(xiàn)實的房屋交付請求權(quán)（涉及善意第三人的保護(hù)問題），僅可依合同請求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
正是看到了這種制度對于規(guī)范房地產(chǎn)市場的重大意義，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所、中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心分別起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》和全國人大法工委在二種草案基礎(chǔ)上形成的《中華人民共和國物權(quán)法（征求意見稿）》在不動產(chǎn)登記章節(jié)中均有預(yù)告登記制度的規(guī)定�！ �
三、我國商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記辨析
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。那么，商品房預(yù)售中，預(yù)售合同登記備案究竟起到什么作用，沒有到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案，將會產(chǎn)生何種法律效果？
四、建立我國預(yù)告登記制度的構(gòu)想
（一）關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍
由于物權(quán)變動模式存在的差異，在日本，物權(quán)變動采取債權(quán)意思主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動沒有登記的，只是不能對抗第三人，在當(dāng)事人之間，則已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動。因此，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請求權(quán)外，德國、瑞士及我國臺灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請求權(quán)。在我國，盡管理論上存在爭論，但是都不主張在物權(quán)變動模式上采取單純的意思主義，因此，只能物權(quán)變動的請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，不包括對保全物權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記�！ �
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。房屋預(yù)售登記內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)�！笨梢�，將預(yù)告登記的范圍僅限于房屋預(yù)售，沒有將預(yù)告登記制度應(yīng)用于其他不動產(chǎn)�！ �
（二）關(guān)于預(yù)告登記的效力
借鑒國外的經(jīng)驗和學(xué)者的意見，在立法中應(yīng)當(dāng)規(guī)定如下的預(yù)告登記的效力：
1、債權(quán)保全效力。合同債權(quán)本身不具有對抗第三人的效力，但預(yù)告登記使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣, 預(yù)告登記義務(wù)人對于不動產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請求權(quán)范圍內(nèi)，處分行為不發(fā)生效力，從而使債權(quán)的請求權(quán)得以保全�！ �
2、順位保證效力。為了防止未來可能發(fā)生的在同一物之上多項物權(quán)并存和競合的矛盾，預(yù)告登記能將各項權(quán)利按照時間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序為每一個物權(quán)確定一個實現(xiàn)的順序。當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時，不動產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期確定。
3、破產(chǎn)保護(hù)效力。預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，而且可以在不動產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而保證請求權(quán)得到實現(xiàn)。預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請求權(quán)，因此應(yīng)享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。故破產(chǎn)保護(hù)效力也應(yīng)是預(yù)告登記排他性的內(nèi)在要求�！ �
（三）預(yù)告登記效力的獨立性與相對性
預(yù)告登記本身不影響物權(quán)變動原因行為的效力。根據(jù)我國現(xiàn)在的物權(quán)法理論，任何因民事法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，都存在著這兩個不同的法律事實：當(dāng)事人之間所訂立的債權(quán)法上的合同被稱為原因性的事實，即物權(quán)變動的原因行為，引起債權(quán)的產(chǎn)生；而物權(quán)變動的事實被稱為結(jié)果性事實，即不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實，引起物權(quán)變動。不動產(chǎn)的預(yù)告登記，只是賦予將來變動不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)以排他性的效力，該登記進(jìn)行與否，登記是否合乎法律規(guī)定，不能成為影響當(dāng)事人間為設(shè)立該項物權(quán)變動所為的合同行為的效力�！ �
不動產(chǎn)的預(yù)告登記雖能對其后發(fā)生的、與登記請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，但這種效力不是絕對的。1、預(yù)告登記具有從屬性，應(yīng)以不動產(chǎn)變動請求權(quán)的有效為前提。2、預(yù)告登記具有臨時性。雖然預(yù)告登記可使所登記的請求權(quán)獲得保護(hù)，但預(yù)告登記本身并不能替代現(xiàn)正式的物權(quán)變動登記，因此在合同約定的條件成就、期限到來或者其他物權(quán)變動的條件具備時，當(dāng)事人應(yīng)辦理正式的物權(quán)變動登記。如果請求權(quán)人屆時不積極行使物權(quán)變動的請求權(quán)損害到第三人的利益時，利害關(guān)系人可主張涂銷該預(yù)告登記。
