[ 韋龍賓 ]——(2012-7-17) / 已閱7571次
近幾年，農村尤其是城鄉(xiāng)結合部房屋大幅增值，受利益驅動等多種因素，“小產(chǎn)權房”引發(fā)愈來愈多的各種類型的糾紛，一定程度上影響了社會穩(wěn)定發(fā)展。為此，筆者通過對河南省清豐縣人民法院“小產(chǎn)權房”審理情況進行深入調研，分析“小產(chǎn)權房”糾紛的特征、成因，并提出防范對策。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第6條和《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定，僅國家所有土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)，農村集體所有土地不能直接用于商品房開發(fā)建設。只有通過國家相關部門補償征收后，變集體所有土地為國家所有土地，才能出讓給有資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)。國務院辦公廳在2008年1月11日下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策通知》曾針對“小產(chǎn)權房”問題作出批示，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”。2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證若干意見》政策發(fā)布，明確指出“小產(chǎn)權房”不得登記發(fā)證。2012年2月，國土部發(fā)言人表示將于2012年試點清理“小產(chǎn)權房”，規(guī)定凡是小產(chǎn)權房不允許登記，不受法律保護。
這勢必會引起小產(chǎn)權房糾紛的增加，人民法院應當積極采取措施、統(tǒng)一司法尺度、有效予以應對。小產(chǎn)權房到底是否合法、是否能夠購買或轉讓等這一系列問號，不斷在老百姓腦海中出現(xiàn)，如何消除錯誤認識，確立正確的認識，首先就要明確什么是小產(chǎn)權房，所謂小產(chǎn)權房，就是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”，多發(fā)生于城鄉(xiāng)結合部地帶，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護，風險相當大。
一、案件糾紛特征
（一）從受理案件數(shù)來看，2009年清豐法院受理由各類房屋糾紛案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此類案件128件�！靶‘a(chǎn)權房”建設不僅未隨著政府禁令銷聲匿跡，反而愈演愈烈。據(jù)統(tǒng)計表明，“小產(chǎn)權房”引發(fā)的糾紛持續(xù)呈上升態(tài)勢。
�。ǘ⿵脑V訟類型來看，主要包括房屋買賣合同糾紛、土地使用權轉讓合同糾紛、房屋拆遷糾紛、建設工程施工合同糾紛等。2009年以來受理此類案件446件，其中房屋買賣合同糾紛40件，占9%；房屋拆遷糾紛205件，占46%；建設工程施工合同糾紛173件，占38.7%;土地使用權轉讓合同糾紛17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。
�。ㄈ⿵脑V訟主體和訴訟起因來看，購買“小產(chǎn)權房”主體多為低收入群眾，尤其以下崗職工、外來務工人員為主。且此類案件買賣雙方基本上都履行了合同義務，出賣人交付住房，購房人入住并給付了房款。訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房后遷補償價格高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。
二、問題的成因
�。ㄒ唬└叻績r刺激小產(chǎn)權房需求市場的形成。從上個世紀90年代就有城里人到農村購買小產(chǎn)權房的現(xiàn)象，那時城里的商品房價格沒有達到現(xiàn)在的“寸土寸金”的程度。村集體也只是在試探性地出賣一些集體土地而從中取得一點利益。隨著城市商品房的價格一路攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商笑了，急需住房而又望房興嘆的低收入者愁了。大部分人開始淪為“房奴”，安居樂業(yè)的夢想成了他們的奢望。而那些近乎壟斷性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“房奴”們血汗的滋潤下如雨后春筍般茁壯成長起來。但小產(chǎn)權房的出現(xiàn)使房奴又重新看到了希望，一個個房奴翻身作了房主人，小產(chǎn)權房的需求市場也就由此產(chǎn)生并急劇擴大。
�。ǘ┬‘a(chǎn)權房的出現(xiàn)也讓村集體的經(jīng)濟欲望急劇膨脹。首先，一些村鎮(zhèn)在大產(chǎn)權房價格飆升，利潤翻倍的背景下，也開始迅速把土地變現(xiàn)，這也讓小產(chǎn)權房有了立足之地。開發(fā)商在開發(fā)小產(chǎn)權房的過程中，會拿出來一部分利潤與村鎮(zhèn)共享，村鎮(zhèn)在巨大利潤引誘之下，不惜出讓土地，以犧牲長遠利益來換取眼前的經(jīng)濟利益，一方面說明農民對土地的認識存在誤區(qū)，另一方面也說明我國目前農民收入仍然較低，因此要改變這一現(xiàn)狀，一要提高農民的法律意識，要把保護耕地的意識不斷傳送給廣大農民；二要增加農民的收入，這樣農民不會再因為眼前的經(jīng)濟利益而犧牲長遠的利益。其次，通過調查發(fā)現(xiàn)越是靠近城市邊緣的農村，出讓土地的現(xiàn)象越嚴重。這些靠近城市的村莊紛紛開發(fā)小產(chǎn)權，還隱藏著另一個秘密，那就是城市的發(fā)展過程中，一定會占用農田，如果村里不開發(fā)小產(chǎn)權房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利潤將被地方政府拿走，這樣集體組織的農民所獲得的補償甚少，這樣相當一部分農民就同意以小產(chǎn)權方式提前將自己的土地先行開發(fā)，從而獲得相對較多的利益。城市的高房價造就了小產(chǎn)權房的巨大市場需求，而村級組織也有著強烈的賣地沖動，在此情況下，一些不正規(guī)的開發(fā)商開始迅速介入，一棟棟小產(chǎn)權房也就應運而生。
�。ㄈ┍O(jiān)管不利，大量的違規(guī)違法用地沒有受到應有的處理。當小產(chǎn)權房在個別地方出現(xiàn)問題時，有關部門沒有引起足夠的重視，對這些問題睜一只眼閉一只眼，這就造成了有法不依，執(zhí)法不嚴，違法不究，姑息遷就，這些嚴重的負面影響就帶來了目前的“誰都敢干，法不責眾”的情況，影響了法律的嚴肅性和權威性，造成了法律的虛置。
三、防范“小產(chǎn)權房”糾紛對策建議
我國現(xiàn)行法規(guī)政策評價“小產(chǎn)權”房，不受法律保護。但“小產(chǎn)權”房已成為目前的社會問題，處理不好，必將激化矛盾，有悖于建立和諧社會的大政方針。因此妥善處理現(xiàn)有的“小產(chǎn)權”房，本人認為要兼顧國家利益和集體、農民、購房者的各方利益。
（一）從源頭切除隱患。“小產(chǎn)權房”的核心問題在于土地問題，只有妥善解決土地規(guī)劃和土地處置問題，“小產(chǎn)權房”問題才能得到徹底化解。2011年年底國土資源部下發(fā)《關于農村集體土地確權登記發(fā)證若干意見》，明確表示“小產(chǎn)權房”不得登記和發(fā)證。雖然國土資源部對“小產(chǎn)權房”態(tài)度一直很堅決，但并沒有擋住一座座小產(chǎn)權樓房拔地而起。因此，必須從源頭切除隱患。只要發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權房”破土動工就勒令停建；只要發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權房”公然出售就勒令停售。該拆除的不等賣出就強制拆除。此外，還必須徹底改變城鄉(xiāng)二元結構規(guī)劃制度，促進城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃建設，從根本上實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展。
�。ǘ┮�(wěn)控房價。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)就是高房價的并發(fā)癥。近年來，國家出臺了很多房地產(chǎn)宏觀調控措施，但這些措施沒有達到穩(wěn)定房價的目的，相反房價仍然不斷攀升，此時小產(chǎn)權房的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要�！皬倪@個意義上說，如果不解決房價瘋漲的根本問題，即使堵住了小產(chǎn)權房這個口子，將來一定有類似問題出現(xiàn)�！币虼瞬荒馨殃P系人民生活的最基本的生活資料拿到市場上成為贏取暴利的工具，國家應進一步出臺相應的規(guī)定，授權有關部門根據(jù)當?shù)氐那闆r對本地的房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，進一步穩(wěn)定房價，使房價的漲幅控制在人民群眾可以接受的范圍之內。
�。ㄈ┮獓栏窆芾矶址渴袌觥７績r的節(jié)節(jié)攀升滋生了一批“炒房族”，他們的目的只有一個——賺錢。房價上漲一方面與地根緊縮有關，另一方面是因為房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更大的利益以及炒房族的借勢哄抬房價。抑制開發(fā)商的不法炒作，對二手房的轉讓收取較高的稅額對控制“蒸蒸日上”的房價可以起到釜底抽薪的效果，小產(chǎn)權房的發(fā)展也會日趨走上回歸路線。
�。ㄋ模└纳谱》可鐣Ｕ稀Ｕ{整住房供應結構，增加社會保障性住房比例，改變我國經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟，廉租房僧多粥少的供應現(xiàn)狀。
�。ㄎ澹┮獓栏裣拗迫司≌褂妹娣e，控制豪華別墅的建設，不能讓商品房的購買變成有錢人的“圈地運動”而使中產(chǎn)階級家庭連最起碼的安居夢想都變成奢望，這樣會加劇老百姓心中的仇富情緒，給社會增加不和諧因素。
�。┘哟蟾乇Ｗo力度。土地對于中國農民而言除了生存權以外，還承載著發(fā)展和社會保障等方面功能。因此，對于破壞耕地修建“小產(chǎn)權房”的違法行為要堅決禁止。對于已經(jīng)濫占耕地修建房屋的，如果能退耕的堅決退耕，不能退耕的補繳所有稅費的基礎上嚴厲處罰。不符合土地規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”要認定為違章建筑，并堅決予以拆除。違法批準建設“小產(chǎn)權房”或違法開工建設“小產(chǎn)權房”的，依法嚴厲追究相關人員的刑事責任。
�。ㄆ撸┳鹬厥聦嵅^(qū)別對待。一是農村住宅如出賣給本集體經(jīng)濟組織內部成員，經(jīng)本集體同意，且買受人符合宅基地使用權分配條件的，因民事行為不違反法律、法規(guī)和強制性規(guī)定，該買賣有效。二是農村住宅如出賣給本集體經(jīng)濟組織外居民的，因行為違反國家法律禁止性規(guī)定，買賣行為無效。三是農村居民與本集體經(jīng)濟組織成員以外居民出資在其宅基地上聯(lián)合開發(fā)建房的，聯(lián)合建房人不能成為房屋共有人，但對與其合作農村的居民享有債權，買賣無效。四是在婚姻關系存續(xù)期間，一方或共同投資在宅基地上建設農村住宅的，即使一方為城鎮(zhèn)居民或戶籍未遷入的其他農村居民，除雙方另有約定外，修建住宅應為夫妻共同財產(chǎn)。五是城鎮(zhèn)居民或非集體經(jīng)濟組織成員，因遺產(chǎn)繼承可取得農村住宅所有權。六是關于農村住宅贈與合同的效力，受贈主體如果符合前面所述農村住宅買受人的限制條件，贈與合同有效。七是農村集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃情況下，在集體建設用地上建設住宅用于安置集體經(jīng)濟組織成員，購房指標如果在符合受讓條件的內部成員之間轉讓的，買賣有效。
房屋是最重要的生產(chǎn)要素、生活資料與融資工具，也是物權保護的最重要對象，尤其在中國特定的文化背景下，居有定所更是每個人的生活目標之一，如何解決小產(chǎn)權房的問題將關系到百姓是否能夠安居樂業(yè)，因此我們要齊心協(xié)力共同解決小產(chǎn)權房問題，從而為構建和諧社會貢獻力量。
（作者單位：河南省清豐縣人民法院）
