[ 黨香連 ]——(2012-1-11) / 已閱10130次
淺談轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)規(guī)避法律的問(wèn)題
內(nèi)容簡(jiǎn)要 我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，不得非法轉(zhuǎn)讓土地，但多年以來(lái)，土地違法行為卻愈演愈烈，各種規(guī)避法律以達(dá)到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為十分普遍，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)買賣以逃避增值稅是主要方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓[1]是企業(yè)收購(gòu)（或者企業(yè)買賣）的重要形式之一。當(dāng)企業(yè)以公司的形式出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)與企業(yè)的股東是相互獨(dú)立的兩個(gè)人格，這兩個(gè)人格通過(guò)股份或股票建立起聯(lián)系，誰(shuí)實(shí)際持有股份或股票，誰(shuí)便是企業(yè)的實(shí)際所有者。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是買賣這種控制關(guān)系。和股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對(duì)的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓[2]，是指將企業(yè)的資產(chǎn)整體作價(jià)進(jìn)行交易
主題詞 土地使用權(quán) 房產(chǎn)項(xiàng)目公司 逃避增值稅
一．背景與示例
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)到國(guó)土部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地所在的土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅：成交價(jià)的3%，以及其余零星費(fèi)用。土地成交價(jià)往往金額巨大，隨之交易稅費(fèi)一般亦為數(shù)不低。為省稅費(fèi)，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過(guò)取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)
比如，甲將他于5年前以3000萬(wàn)元價(jià)格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以28.5億元的市場(chǎng)公允價(jià)格將這47500平方米商住用途的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費(fèi)）為225多萬(wàn)元，契稅為855萬(wàn)元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)70%，另一人占股權(quán)30%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊(cè)成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)證實(shí)如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實(shí)際獲得土地使用權(quán)。
以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨(dú)立法人，有民事活動(dòng)主體資格，對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無(wú)論股東、住所、法人代表、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、名稱、章程等登記事項(xiàng)發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨(dú)立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國(guó)土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無(wú)需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費(fèi)。[3]
二．股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)與直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)哪種規(guī)避稅費(fèi)合理一些。
完全不同，如果通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式走，則按股權(quán)轉(zhuǎn)讓收稅；如果通過(guò)資產(chǎn)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓方式走，則按資產(chǎn)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓收稅。兩者相比較，前者的稅收遠(yuǎn)低于后者。但前者有其他風(fēng)險(xiǎn)需要防范，即目標(biāo)公司可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)收購(gòu)有兩種形式，一是股權(quán)并購(gòu)；一是資產(chǎn)收購(gòu)，兩種并購(gòu)各有優(yōu)缺點(diǎn)。股權(quán)并購(gòu)系指并購(gòu)方通過(guò)協(xié)議購(gòu)買目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)目標(biāo)企業(yè)增資方式，成為目標(biāo)企業(yè)股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)企業(yè)的目的。資產(chǎn)并購(gòu)系指并購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)方式，運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，并不以成為目標(biāo)企業(yè)股東為目的。一家單位并購(gòu)一家制造企業(yè)，首先要考慮并購(gòu)的原因，這個(gè)非常關(guān)鍵。是想獲得被并購(gòu)企業(yè)的資產(chǎn)、品牌、生產(chǎn)場(chǎng)地、銷售渠道、管理人員，還是想獲得該企業(yè)的土地，這都將影響并購(gòu)的方法。至于稅金有相關(guān)的稅收規(guī)定，企業(yè)股權(quán)并購(gòu)不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅、動(dòng)產(chǎn)和存貨涉及的增值稅，契稅是規(guī)定安置30％以上員工的減半征收，安置100％的免契稅。如果是收購(gòu)資產(chǎn)，則這些稅費(fèi)都無(wú)法減免， 通過(guò)以上股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)的分析，可以看出二者存在一定的同異之處[4]。
房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，過(guò)程中由于后續(xù)資金不足或者其他市場(chǎng)因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目謀求出路。按照一般法律規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行項(xiàng)目更名，手續(xù)繁瑣，費(fèi)用較高，而投資者也發(fā)現(xiàn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)重組可以合理規(guī)避市場(chǎng)及法律風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)省稅費(fèi)，因此又出現(xiàn)了大量通過(guò)股權(quán)重組形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的形式，而我國(guó)對(duì)以股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段只能借鑒《城市房地產(chǎn)管理法》及《公司法》有關(guān)公司股權(quán)重組和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)處理此類事務(wù)，實(shí)踐中有許多爭(zhēng)議。
房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際上也就是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所表現(xiàn)的形式通常是由一個(gè)開發(fā)商將其正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分或者全部轉(zhuǎn)讓給另外一個(gè)或者幾個(gè)投資商。項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。雖然我國(guó)法律對(duì)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行定性、定位，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案�！笨梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。整體轉(zhuǎn)讓需符合開發(fā)投資需達(dá)25%的限制，項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓各項(xiàng)批文手續(xù)均需重新變更，手續(xù)比較繁瑣，稅費(fèi)較高。
項(xiàng)目公司股權(quán)重組轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及某些法律風(fēng)險(xiǎn)，因此出現(xiàn)了大量項(xiàng)目公司，即開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目彼此互不影響。項(xiàng)目公司股權(quán)重組轉(zhuǎn)讓就是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東。通過(guò)股權(quán)重組方式來(lái)間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,具有合同條件靈活/手續(xù)簡(jiǎn)便等特點(diǎn)，此一方式正逐漸成為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一種較常采用的方式。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓缺點(diǎn)也不容忽視，主要是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，股權(quán)收購(gòu)僅涉及目標(biāo)公司股東層面的變更，目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)并沒有發(fā)生變化，仍需由目標(biāo)公司承擔(dān)。因此，目標(biāo)公司未經(jīng)披露的負(fù)債和或有負(fù)債，可能會(huì)在受讓方收購(gòu)控制目標(biāo)公司后顯現(xiàn)出來(lái)，由此陷入財(cái)務(wù)黑洞，從而對(duì)收購(gòu)后的目標(biāo)公司和收購(gòu)方的利益造成極大的損害。[5]
目前，無(wú)論國(guó)家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無(wú)系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在我國(guó)早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目即成立一個(gè)公司，各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊(cè)成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。這種轉(zhuǎn)讓是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體更替的目的。
三股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓是否受法律保護(hù)？
以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中非常普遍。 在司法實(shí)踐中，對(duì)于這類行為的效力認(rèn)定存有較大爭(zhēng)議：一種意見認(rèn)為該行為系以合法形式掩蓋非法目的，惡意規(guī)避國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)法和稅法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效。另一種意見則認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓是受《公司法》保護(hù)的法律行為。存在爭(zhēng)議的主要原因是，無(wú)論是公司法律制度還是房地產(chǎn)法律制度都未對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓行為的效力認(rèn)定做出相關(guān)規(guī)定。這直接帶來(lái)司法實(shí)踐的障礙。
然而我國(guó)法律制度對(duì)于其效力認(rèn)定、適用條件、規(guī)制方式等，都沒有相應(yīng)的明確規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛引起訴訟，法院面臨著無(wú)法可依、不知如何裁判的困境。審理此類案件面臨的難題是對(duì)該類行為效力的認(rèn)定。而這在法律界也較有爭(zhēng)議。
中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法專家符啟林教授從商品市場(chǎng)化角度考慮，他認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)受《公司法》保護(hù)�！坝行┑胤秸J(rèn)為這種模式是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為倒賣土地，但是處罰起來(lái)并沒有法律依據(jù)，最后的權(quán)利還是在法院。目前從法律角度來(lái)看，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒有法律障礙。”符啟林如是評(píng)價(jià)[6]。 今年年初，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），在國(guó)內(nèi)首次提出“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”。意在打擊借道“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的“炒地”現(xiàn)象。雖然該通知有意限制房地產(chǎn)開發(fā)商變相買賣土地，但是具體執(zhí)行上有較大困難。有業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》中的一些條文，與國(guó)家法律法規(guī)有所沖突，難以受到法律保護(hù)。符啟林教授認(rèn)為，《公司法》明確規(guī)定股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，沒有規(guī)定房地產(chǎn)公司股權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。這種現(xiàn)象的確存在問(wèn)題，但是在《公司法》《土地管理法》沒有做出具體修訂時(shí)，各地行政部門發(fā)文件阻攔法律實(shí)施也是一種違法行為。 有關(guān)專家指出，這實(shí)際上是近年來(lái)頻繁出現(xiàn)的以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式。他們通常以低價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán)，再成立項(xiàng)目公司，在土地未開發(fā)的情況下，將公司股權(quán)100%進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通過(guò)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，回避實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓行為，從而以合法形式規(guī)避法律的強(qiáng)制性規(guī)定由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，開發(fā)過(guò)程中因后續(xù)資金不足或因其他市場(chǎng)因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)謀求出路的市場(chǎng)現(xiàn)象頻頻發(fā)生。投資者發(fā)現(xiàn)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在股權(quán)層面上流轉(zhuǎn)，可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省稅費(fèi)。這種轉(zhuǎn)讓不應(yīng)獲得法律支持，但司法實(shí)踐中卻往往能得到一些法院的支持。這些法院往往單純地基于誠(chéng)實(shí)信用原則和為了懲罰失信的轉(zhuǎn)讓方而促使合同生效[7]
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）第二條的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。同時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]89號(hào)）第一條的規(guī)定，財(cái)稅〔2008〕175號(hào)文件第二條中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，僅包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)工商管理部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行的登記認(rèn)定，即企業(yè)不需辦理變更和新設(shè)登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用該條，對(duì)新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。財(cái)稅〔2008〕175號(hào)文件第二、三、四條中的“企業(yè)”，是指公司制企業(yè)，包括股份有限公司和有限責(zé)任公司。如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約;但如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。
在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會(huì)選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問(wèn)題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學(xué)界的關(guān)注。
長(zhǎng)期以來(lái)，上述所謂“變相炒地”行為，司空見慣。不僅最高人民法院若干判決明確將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為合法有效，而且?guī)孜匆姷叫姓芾聿块T對(duì)其作出處罰。根據(jù)媒體公開報(bào)道，有法律專家指出，上述行為頂多算是鉆法律的空子，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇。
但是，進(jìn)入2010年，情況有變，房地產(chǎn)業(yè)開始對(duì)上述操作憂心忡忡。一是今年1月27日，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳發(fā)布了《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中第五條明確表示，“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名，變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)�！倍墙衲暌詠�(lái)，一些地方的公安機(jī)關(guān)對(duì)此以“非法倒賣土地使用權(quán)罪”[8]立案，有多家房地產(chǎn)公司老總因此身陷囹圄。實(shí)踐中，對(duì)上述行為按刑事犯罪追究的邏輯則在于：以股權(quán)出讓之名行土地使用權(quán)買賣之實(shí)，是以合法形式掩蓋非法目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不引起目標(biāo)公司名下土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不影響土地使用權(quán)主體的變更，土地使用權(quán)的享有者仍然是目標(biāo)公司;再者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人是作為轉(zhuǎn)讓方的目標(biāo)公司的股東，作為受讓方的第三人，目標(biāo)公司并非當(dāng)事人。假如是目標(biāo)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其當(dāng)事人應(yīng)是，作為轉(zhuǎn)讓方的目標(biāo)公司，作為受讓方的第三人。
隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式掩蓋土地使用權(quán)買賣的案件正呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。建議有關(guān)部門對(duì)此問(wèn)題予以高度重視，對(duì)此類案件在審判實(shí)踐中遇到的問(wèn)題盡快作出相關(guān)規(guī)定。
