[ 鐘建林 ]——(2011-12-31) / 已閱8092次
“可預(yù)見規(guī)則”在合同糾紛案件審理中的運(yùn)用
——張三訴甲公司房屋買賣合同糾紛案
鐘建林
【問題提示】
在合同糾紛案件審理中，如何正確理解和運(yùn)用“可預(yù)見規(guī)則”？
【要點(diǎn)提示】
“可預(yù)見規(guī)則”的立法目的在于公平合理地平衡合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。在具體運(yùn)用中，需要考慮合同當(dāng)事人訂立合同時(shí)依照日常生活經(jīng)驗(yàn)應(yīng)有的真實(shí)意思表示，結(jié)合合同的締約過程及具體內(nèi)容，遵循公平原則，進(jìn)行綜合認(rèn)定。
【案件索引】
一審：湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院（2011）芙民初字第XXXX號(hào)民事判決書，2011年8月10日。
二審：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2011）長(zhǎng)中民三終字第XXXX號(hào)民事判決書，2011年12月5日。
【案情】
原告張三。
被告甲公司。
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2006年11月20日，張三（買受人）與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》（編號(hào)為200651471018），向甲公司購買位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)瀏正街158號(hào)七彩麗都（麗都公寓）第1幢10層XXXX號(hào)房。合同約定：房屋建筑面積33.99平方米；房屋用途為住宅；房屋單價(jià)為4365.64元，總金額計(jì)148388元；合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)；付款方式為銀行按揭，首付30%為48344元；交房日期為2007年12月31日前；合同第十五條是“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，內(nèi)容為：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2、3項(xiàng)處理：1、…；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。3、因買受人未及時(shí)提供辦證所需證明材料或逾期支付房款及費(fèi)用或因登記機(jī)關(guān)審批房產(chǎn)面積測(cè)繪等原因造成出賣人無法在合同約定的期限內(nèi)完成權(quán)屬登記備案手續(xù)的，出賣人辦證時(shí)間順延且不承擔(dān)違約責(zé)任”。雙方還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，張三如約履行了付款義務(wù)。2007年10月8日，甲公司收取張三200元的代為辦理國(guó)土證的費(fèi)用200元并開具收據(jù)。2007年12月20日，甲公司向張三開出金額為149479元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）》。2008年10月30日，XXXX號(hào)房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證得以下發(fā)，權(quán)證號(hào)碼為長(zhǎng)房權(quán)證芙蓉字第708056802號(hào)，登記房屋所有權(quán)人為張三，登記面積為34.24平方米。
2008年10月5日，張三與案外人李四簽訂一份《購房定金合同》，約定：李四擬購買張三的XXXX號(hào)房屋；定金合同簽訂后三日內(nèi)李四給付張三定金3萬元；2009年1月31日前XXXX號(hào)房屋已經(jīng)辦出產(chǎn)權(quán)證，包括小產(chǎn)證和分戶土地證時(shí)，雙方簽訂正式房屋買賣合同，并辦理過戶手續(xù)。2008年10月6日，李四給付張三購房定金3萬元。此后到了2009年1月31日，由于XXXX號(hào)房屋的分戶土地證尚未辦出，李四未與張三簽訂正式的房屋買賣合同并過戶房屋產(chǎn)權(quán)。且就是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還房屋定金發(fā)生爭(zhēng)議。經(jīng)協(xié)商不成，李四向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。2011年5月27日，上海仲裁委員會(huì)作出（2011）滬仲案字第XXXX號(hào)《裁決書》，裁決張三給付李四定金罰款3萬元，并承擔(dān)仲裁費(fèi)3050元。2011年6月2日，張三履行仲裁裁決，給付李四33050元（含李四預(yù)繳的仲裁費(fèi)3050元）。
張三認(rèn)為甲公司未及時(shí)辦理XXXX號(hào)房屋的分戶國(guó)有土地使用證，導(dǎo)致自己被他人追索購房定金罰款造成經(jīng)濟(jì)損失，向甲公司索賠。甲公司認(rèn)為土地證暫時(shí)未能辦下來，不是自己的原因造成的，因此不同意張三的要求。雙方因此協(xié)商不成，釀成糾紛，形成訴訟。
另查明：由于XXXX號(hào)房屋所在樓盤的“七彩麗都業(yè)主”向長(zhǎng)沙市市長(zhǎng)信箱發(fā)信咨詢“（七彩麗都）辦不了土地證，開發(fā)商說政府還要收他們幾千萬”的問題。長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局于2011年6月27日書面回復(fù)意見為：“來信中關(guān)于分戶土地證辦理問題，查閱電子流程，開發(fā)商未向我局提出申請(qǐng)。根據(jù)長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2004年對(duì)長(zhǎng)沙源豐實(shí)業(yè)有限公司下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，項(xiàng)目容積率為7.0。經(jīng)初步測(cè)算，約需補(bǔ)交全額樓面地價(jià)14032457元。具體金額，需根據(jù)開發(fā)商已辦的房產(chǎn)證統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行計(jì)算才能得出。如果實(shí)際用途、容積率與原出讓合同不一致，分戶發(fā)證前需修改出讓合同，按現(xiàn)行政策補(bǔ)交全額樓面地價(jià)�！�
2011年8月1日，張三自愿撤回要求甲公司退還房?jī)r(jià)款100元、賠償契稅損失10元的訴訟請(qǐng)求。
以上事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《商品房買賣合同》、《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）》、《收款收據(jù)》、房屋產(chǎn)權(quán)證書、裁決書、收條、《長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局承辦市長(zhǎng)信箱信件回復(fù)意見》以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。
原告張三訴稱：2006年11月20日，張三與甲公司簽訂《商品房買賣合同》（編號(hào)為200651471018），向甲公司購買位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)瀏正街158號(hào)麗都大廈XXXX號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱XXXX號(hào)房屋）。雙方就房屋建筑面積、購買單價(jià)、交房期限、房屋權(quán)屬證書的辦理、公共面積分?jǐn)�、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。合同簽訂后，張三依約付清了全部購房款。甲公司依約于2007年12月31日前交付了房屋，但一直未予辦理XXXX號(hào)房屋的分戶國(guó)有土地使用證。
2008年10月5日，張三與案外人李四在上海簽訂一份房屋買賣的定金合同，擬將XXXX號(hào)房屋賣給李四；雙方約定購房定金3萬元；張三應(yīng)當(dāng)于2009年1月31日之前辦出XXXX號(hào)房屋的房產(chǎn)證，包括國(guó)有土地使用證，然后雙方簽訂正式的房屋買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶；否則張三應(yīng)當(dāng)雙倍返還李四購房定金6萬元。此后，由于XXXX號(hào)房屋的國(guó)有土地使用證一直沒有辦好，不能滿足2009年1月31日之前辦好XXXX號(hào)房屋國(guó)有土地使用證的定金合同條件，致使張三在與李四的定金合同中構(gòu)成違約。經(jīng)上海仲裁委員會(huì)仲裁，張三向李四給付定金罰款3萬元，并承擔(dān)了仲裁費(fèi)3050元。2008年10月30日，XXXX號(hào)房屋的房屋所有權(quán)證下發(fā)。2011年1月19日，長(zhǎng)沙市政府市長(zhǎng)信箱答復(fù)信訪表示，XXXX號(hào)房屋所在建筑物麗都大廈的容積率超過批準(zhǔn)的數(shù)值，因而甲公司一直未向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理分戶的國(guó)有土地使用證。為維護(hù)張三的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決：1、甲公司為張三辦理好XXXX號(hào)房屋的國(guó)有土地使用證；2、甲公司賠償因未及時(shí)辦理XXXX號(hào)房屋國(guó)有土地使用證而給張三造成的經(jīng)濟(jì)損失33050元；3、甲公司退還張三購房款100元；4、甲公司賠償張三契稅損失10元。
被告甲公司辯稱：雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)履行。甲公司已經(jīng)履行了自己的合同義務(wù)，包括交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等。至于附隨義務(wù)及國(guó)有土地使用證的辦理，雖因政策變化的原因暫時(shí)沒有辦理好，但甲公司并不存在違約。所謂的政策變化是指甲公司于2004年取得麗都大廈項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用證之后，長(zhǎng)沙市的土地使用政策發(fā)生變化，要求按新的政策交納土地出讓金，大大增加了甲公司的成本，而這些成本并沒有分?jǐn)偟矫恳粋�(gè)購房人身上。甲公司到國(guó)土部門申請(qǐng)辦理分戶的國(guó)有土地使用證，政府國(guó)土部門卻不接受分戶辦證申請(qǐng)，所以國(guó)有土地使用證的辦理也就擱置下來。盡管這樣，甲公司也還是一直在爭(zhēng)取盡快把國(guó)有土地使用證辦下來。張三要求賠償經(jīng)濟(jì)損失33050元沒有法律依據(jù)，因?yàn)椴环稀逗贤ā芬?guī)定的“可預(yù)見規(guī)則”。張三要求退還房?jī)r(jià)款100元及賠償契稅損失10元，沒有事實(shí)根據(jù)，因?yàn)闆]有證據(jù)支持�？傊�，請(qǐng)求法院依法裁判，依法駁回張三的不當(dāng)訴訟請(qǐng)求。
【審判】
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院一審審理認(rèn)為：
張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)。
本案中，張三作為房屋買受人，已經(jīng)按照合同的約定履行了支付購房款的義務(wù)。甲公司作為出賣人，則應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限履行自己為張三辦理XXXX號(hào)房屋權(quán)屬證書所應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。雙方合同第十五條中約定的“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”應(yīng)當(dāng)包括房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用證。如今甲公司只是為張三辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，而沒有辦理好國(guó)有土地使用證，因此甲公司作為出賣人的義務(wù)沒有履行完全。張三要求甲公司繼續(xù)辦理XXXX號(hào)房屋國(guó)有土地使用證的訴訟請(qǐng)求合法合理，應(yīng)予支持。
對(duì)于張三要求甲公司賠償因沒有及時(shí)辦理國(guó)有土地使用證而導(dǎo)致與案外人訂立的購房定金合同不能順利履行而產(chǎn)生定金罰款3萬元及仲裁費(fèi)損失3050元的訴訟請(qǐng)求，法院認(rèn)為：一方面，根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，張三主張的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失不屬于甲公司在簽訂《商品房買賣合同》預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能給張三造成的損失，因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》中約定了XXXX號(hào)房屋的用途為住宅，而非商業(yè)用房。另一方面，張三在XXXX號(hào)房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書沒有完全辦理到位的情況下就與他人簽訂《購房定金合同》以買賣房屋，以至于因國(guó)有土地使用證未辦好而被他人依定金法則罰款3萬元，其對(duì)自己不謹(jǐn)慎的房屋買賣行為有可能產(chǎn)生的損失也未盡到充分預(yù)防和避免的注意義務(wù)。因此，張三在本案中主張索賠的經(jīng)濟(jì)損失33050元與甲公司無關(guān)，應(yīng)當(dāng)由張三自行承擔(dān)。
張三自愿放棄有關(guān)退還房款100元、賠償契稅損失10元的訴訟請(qǐng)求，系張三行使其處分權(quán)利的行為，不違反法律法規(guī)的規(guī)定，法院予以準(zhǔn)許。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十三條第一款的規(guī)定，判決：一、甲公司于判決生效之日起90天內(nèi)將辦理張三名下的長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)瀏正街158號(hào)麗都大廈XXXX號(hào)房屋的國(guó)有土地使用證需要由甲公司提供的資料報(bào)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局備案，并協(xié)助張三辦理好該房屋的分戶國(guó)有土地使用證；二、駁回張三要求甲公司賠償經(jīng)濟(jì)損失33050元的訴訟請(qǐng)求。
張三不服一審判決，向湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院提起上訴稱：一審判決適用法律錯(cuò)誤，因?yàn)榧坠镜倪`約才致使張三向案外人李四承擔(dān)定金責(zé)任，張三的33050元損失應(yīng)該由甲公司承擔(dān)。
甲公司答辯上訴稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：
本案的訴爭(zhēng)焦點(diǎn)為：上訴人張三在與案外人李四的房屋買賣合同糾紛中承擔(dān)的33050元損失是否應(yīng)當(dāng)由甲公司承擔(dān)的問題。2006年11月20日，張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且無法定的無效情形，因此，該合同合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)和行使權(quán)利。張三與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1、2、3項(xiàng)處理：1、…；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金；3、…該款對(duì)出賣人不能按期提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的違約責(zé)任進(jìn)行了約定�！逗贤ā返谝话僖皇龡l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！鄙显V人張三與案外人李四訂立的購房定金合同因甲公司未及時(shí)辦理國(guó)有土地使用權(quán)證不能履行而產(chǎn)生的定金30000元罰款及仲裁費(fèi)損失3050元，不屬于雙方當(dāng)事人在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)能預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能給張三造成的損失，故張三要求甲公司賠償其33050元的損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院對(duì)此不予支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判處得當(dāng)，依法應(yīng)予維持。上訴人張三的上訴理由均不能成立。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，張三被李四依定金罰則處罰定金造成的經(jīng)濟(jì)損失是否應(yīng)當(dāng)由甲公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任。這涉及到對(duì)限制合同違約賠償責(zé)任的“可預(yù)見規(guī)則”的理解和適用問題。
“可預(yù)見規(guī)則”是限制違約損害賠償范圍一種手段�！逗贤ā返谝话僖皇龡l是違約損害賠償適用“可預(yù)見規(guī)則”的依據(jù)。該條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！薄逗贤ā分宰鞒鋈绱艘�(guī)定，是因?yàn)榉呻m然要懲罰違約行為，但也要預(yù)防違約方因自己的違約而承擔(dān)過重的賠償責(zé)任，同時(shí)也要預(yù)防發(fā)生守約方因違約方的違約而獲取不應(yīng)有利益的道德風(fēng)險(xiǎn)。這也是《合同法》第五條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”規(guī)定精神的具體體現(xiàn)。
立法上是明確規(guī)定了“可預(yù)見規(guī)則”，但關(guān)鍵還是司法實(shí)踐中如何具體運(yùn)用。這涉及到可預(yù)見性判斷標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題。
一般而言，通常是以客觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，也就是說以一個(gè)抽象的“理性人”、“常人”之類的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷。司法實(shí)踐中作出這種判斷時(shí)，不可避免地要訴諸法官的“一般觀念”，因此賦予了法官一定程度的自由裁量的空間。又基于適用“可預(yù)見規(guī)則”的靈活性要求，在適用時(shí)不僅應(yīng)考慮規(guī)則的一般性，還要充分考慮合同自身的特點(diǎn)、締約過程等因素，以避免適用“可預(yù)見規(guī)則”的僵化。
一方面，這里的“一般觀念”，既應(yīng)包括《民法通則》、《合同法》規(guī)定的“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”觀念，也應(yīng)包括一個(gè)“理性人”、“常人”的日常生活觀念。本案中，張三與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買商品房，約定房屋性質(zhì)為住宅。住宅是帶有民生保障性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，而非以投資獲利為價(jià)值導(dǎo)向的動(dòng)產(chǎn)。故根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)可知張三的合同目的是占有居住該房屋，而非通過轉(zhuǎn)售房屋以獲利。甲公司在與張三簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)此預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的也就只應(yīng)是張三購房是為了居住而非投資轉(zhuǎn)售以牟取房?jī)r(jià)升值利益，因此雙方約定了關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約賠償金的計(jì)算辦法，即“買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”。如今張三以甲公司逾期辦理國(guó)土證為由，要求甲公司賠償張三因不能順利售房而被案外人定金處罰產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，如此要求明顯超出了甲公司在與張三簽訂合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失范圍，對(duì)甲公司而言則有失公平。
另一方面，正如上文所言，“可預(yù)見規(guī)則”的適用還要考慮“合同自身的特點(diǎn)、締約過程等因素”。個(gè)人通過合同出售商品房，必須房產(chǎn)證、國(guó)土證“兩證齊全”。本案中，張三在國(guó)土證尚未辦好的情況下，就與案外人李四簽訂房屋買賣合同，明顯違反了上述標(biāo)的房屋必須“兩證齊全”的房屋買賣合同的根本要求。而從張三與李四的締約過程來看，張三在國(guó)土證尚未辦好的情況下，就與李四締約賣房，最后因沒有國(guó)土證而被李四罰款定金3萬元。在這一締約過程中，張三對(duì)于被李四定金罰款3萬元的損失的發(fā)生，也明顯存在疏忽大意的過失，因此該損失也應(yīng)當(dāng)由張三自行承擔(dān)。相反，如果該損失由在締約時(shí)沒有預(yù)見到和不可能預(yù)見到的甲公司來承擔(dān)，那么對(duì)甲公司而言明顯是不公平的。
綜上所述，本案一審、二審法院運(yùn)用不“可預(yù)見規(guī)則”裁判，駁回張三對(duì)甲公司關(guān)于賠償定金罰款損失33050元的訴訟請(qǐng)求，是正確的。
注：參閱文獻(xiàn)：《作為違約損害賠償范圍限制方式的可預(yù)見規(guī)則》，作者：王衛(wèi)國(guó)，來源：北大法律信息網(wǎng)。
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