[ 金澤清 ]——(2003-8-15) / 已閱24758次
（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
（3） 同幢住房內(nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價(jià)格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對方"到手價(jià)"，則差異很大。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法 （２００１年３月１４日建設(shè)部第３８次部常務(wù)會議審議通過 自２００１年６月１日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任�？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（１９９６年１月８日建設(shè)部令第５０號發(fā)布 ２００１年８月１５日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第９７號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動�！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定�！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序�！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營�！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書�！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)�！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的代理人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；
4. 對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
參考文獻(xiàn)：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年
建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》2001年
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