[ 姚律師 ]——(2011-4-25) / 已閱9318次
【案例簡(jiǎn)介】
A先生看中一套二手房，中介表示A先生需交付5萬(wàn)元意向金才能與房東溝通洽談具體買(mǎi)賣(mài)細(xì)節(jié)，于是在中介的撮合下，A先生簽訂了一份三方的意向金協(xié)議，并交付了5萬(wàn)元意向金，其中協(xié)議約定在賣(mài)家簽署協(xié)議并收到意向金后意向金轉(zhuǎn)定金。賣(mài)家也簽署了協(xié)議，開(kāi)具了定金收取收據(jù)。
情況一：
雙方談妥房?jī)r(jià)，并約定三天后簽署買(mǎi)賣(mài)合同。然三天后，當(dāng)A先生再次聯(lián)系賣(mài)家時(shí)，賣(mài)家竟然已經(jīng)不知所蹤，查了房產(chǎn)登記卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。A先生找到中介，要求對(duì)此事負(fù)責(zé)，中介房也感到很冤屈，因?yàn)樵趯⒁庀蚪疝D(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會(huì)到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。A先生上當(dāng)受騙，卻找不到騙子。
情況二：
三天后，A先生再次看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣(mài)家竟然把空調(diào)也拆走了，與當(dāng)初中介所說(shuō)的送裝修有出入，于是提出放棄購(gòu)房想法。誰(shuí)知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。
【姚律師點(diǎn)評(píng)】
二手房交易過(guò)程中，簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，一般中介公司會(huì)要求買(mǎi)家交付意向金，并規(guī)定在賣(mài)家簽收后，意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定金。一般買(mǎi)家不交意向金的話，中介公司不幫與賣(mài)家進(jìn)行實(shí)質(zhì)談判，而一旦買(mǎi)家交了意向金后又無(wú)法與賣(mài)家達(dá)成一致無(wú)法簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的話，買(mǎi)家就很難取回已轉(zhuǎn)為定金的意向金。由此，意向金似乎成了套在“買(mǎi)家”頭上的緊箍咒，導(dǎo)致在實(shí)際操作中定金糾紛不斷，筆者在近日代理處理了兩個(gè)房產(chǎn)定金糾紛案，就深有體會(huì)。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢?
【姚律師建議】
一、了解交付意向金的可能風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎簽署意向金轉(zhuǎn)定金協(xié)議
案例中的購(gòu)房者在沒(méi)有對(duì)賣(mài)家及所售房屋做充分了解的情況下匆匆簽下意向金轉(zhuǎn)定金協(xié)議交付意向金，他卻沒(méi)意識(shí)到一旦房東收取了定金，簽署了協(xié)議，他就面臨著被沒(méi)收款項(xiàng)的可能。
所以在此姚律師提醒大家，作為買(mǎi)家，在交付意向金前必須先多了解房屋情況及周邊狀況，如房屋構(gòu)造、小區(qū)情況、周邊交通設(shè)施等。在簽署意向金協(xié)議前必須充分認(rèn)識(shí)到有可能的后果，必須仔細(xì)察看意向金協(xié)議上所載內(nèi)容，如果有什么不明或容易產(chǎn)生歧義的地方必須予以明確。最好可以請(qǐng)專業(yè)律師做咨詢或陪購(gòu)，以免造成不必要的麻煩。
另外為防止本案情況一的出現(xiàn)，最好在三方的居間協(xié)議中約定，賣(mài)家收到中介交付的意向金后簽字確認(rèn)，并由中介代為保管該筆意向金。如此，就算出現(xiàn)賣(mài)家欺詐的情況，也有利于買(mǎi)家取回交納的意向金。
二、為意向金轉(zhuǎn)定金設(shè)置一定的條件限制和期限限制
在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成正式的買(mǎi)賣(mài)合同合意前，筆者并不建議交付定金，否則任何一方都有可能面臨定金罰則，由此會(huì)引來(lái)很多爭(zhēng)議糾紛。在此之前，意向金更多的是應(yīng)該扮演誠(chéng)意金的角色，買(mǎi)家交付一定的誠(chéng)意金到賣(mài)家手里，一定程度上已經(jīng)表明了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)洽談?wù)\意，便于中介方居間議價(jià)。一般意向金轉(zhuǎn)化為定金的條件不外乎經(jīng)中介居間，賣(mài)方同意按照委托房款成交，賣(mài)方接受意向金，即轉(zhuǎn)化為定金。但姚律師認(rèn)為，僅這樣的轉(zhuǎn)換條件還不夠，主動(dòng)權(quán)更多的被賣(mài)方和中介方掌控，買(mǎi)方陷入了很被動(dòng)的地位。
建議在意向金轉(zhuǎn)化為定金條款中，要約定在什么情況下買(mǎi)方可以取回意向金，而不做轉(zhuǎn)定金處理。也可以約定以雙方簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同為轉(zhuǎn)化條件，或者給意向金轉(zhuǎn)定金約定一定的期限，或者約定在中介方轉(zhuǎn)付前須要通知購(gòu)房者。另外，姚律師建議最好在中介、賣(mài)方、買(mǎi)方簽訂的三方協(xié)議中最好約定，如果中介將買(mǎi)方所交納的意向金轉(zhuǎn)付賣(mài)方后，仍未中介方負(fù)責(zé)保管，這樣就算發(fā)生了本案中的第一種情形，對(duì)于買(mǎi)方拿回意向金也是一種保障。
總之，購(gòu)房者要根據(jù)在確定將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，一定要把各種可能發(fā)生的情況都考慮清楚，這樣才能避免因?yàn)樽约哼`約而損失意向金的情形。
上海姚衛(wèi)芳律師：專職律師，法學(xué)學(xué)士，中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員，從業(yè)以來(lái)承辦了數(shù)百件訴訟與非訴訟業(yè)務(wù)，擔(dān)任了多家企業(yè)的常年法律顧問(wèn)，也為多位客戶聘請(qǐng)為私人法律顧問(wèn)。
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