[ 王春勝 ]——(2010-12-6) / 已閱4994次
宅基地使用權(quán)的法律分析
王春勝
在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)的主體，不能自然取得對土地的所有權(quán)。所以，在建筑特區(qū)分所有的情況下，一般不存在著區(qū)分所有人共同享有對地的所有權(quán)的現(xiàn)象。由于我國現(xiàn)行立法中，通過土地使用權(quán)出租而形成建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)角極少存在。因為根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出耶和華和轉(zhuǎn)讓暫行條件》第28條規(guī)定，“土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人作為現(xiàn)租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行為”。圭地之上如無建筑物或附著物是不能出租的，如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。而在建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一塊出租的情況下，只能形成建筑的租賃權(quán)，而不能形成建筑物的區(qū)分所有。
一般來說，建筑物的建造者、開發(fā)商都是在取得宅基地使用權(quán)，或通過了讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權(quán)。那么在區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分 所有人對地空間享有何種權(quán)利？根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑即使被區(qū)分為不同所有者所有之后，建筑物所有權(quán)與土地使用以仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的，這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對建筑物區(qū)分氖而享有對基地的使用權(quán)。
從法律上講，各花盆所有者都應(yīng)當(dāng)對基地使用權(quán)享有權(quán)利，任何一個區(qū)分所有者通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權(quán)，那么就應(yīng)自然享有對基地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分氖者轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對基地使用權(quán)的部分權(quán)利部分權(quán)利，也不得僅僅轉(zhuǎn)讓部分的基地使用權(quán)而保留其對該建筑物的區(qū)分所有權(quán)。如果整個建筑物發(fā)生毀損專有權(quán)需要重建或者被拆除，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)各區(qū)分所有者都對基地的使用權(quán)享有權(quán)利。這就是說，一方面，各工分所有者都對基地使用權(quán)享有菜有權(quán)，另一方面，任何所有者以外的人都不應(yīng)對基地享有權(quán)利。即使對建筑物原所有者或開發(fā)商來說，其在轉(zhuǎn)移建筑物所有權(quán)給各區(qū)分所有者時，可以在合同中規(guī)定保留其對室外庭院、草坪、房枯平臺及建筑物基聳附發(fā)物等的權(quán)得規(guī)定建筑一旦需重建，只有他才享有對基地的權(quán)利。作出這種規(guī)定不僅違背法律的上罎，而且極易造成對區(qū)分所有者的損害，所以對建筑物原所有者或開發(fā)商來說，如其已將建筑物名企部分出售給他人，而自己又非區(qū)分所有者，那么在房屋重建時，他不能對基地主張任何權(quán)利。
我們說各區(qū)分所有者對基地使用權(quán)享有共有權(quán)，即是說應(yīng)將基地使用權(quán)作為一項財產(chǎn)而由全體區(qū)分所有者享有共有權(quán)。因為一方面，各區(qū)分所有人所擁有的專有部分的面積是各不相同的，有人可能購買一個樓層的面積，有人則可能購買一套房間，假如在房屋拆毀后基寺需要出售給他人，而原區(qū)分所有人享有原專有面積越多，共應(yīng)分享的數(shù)額越大，原區(qū)分所有人享有的專有虎少，其應(yīng)分享有數(shù)額越小。
北安市人民法院 王春勝
