[ 王春勝 ]——(2010-11-3) / 已閱6608次
不動產(chǎn)權(quán)屬變更是否適用善意取得
王春勝
善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權(quán)利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。
然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，各家觀點也不相同。
一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析
目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”
至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能�！�
故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用�！�
即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上�！�
對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”
另一種觀點認為，應(yīng)承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關(guān)系有效。
并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，因而存在不動產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。
否定說雖然都反對不動產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護�！�
公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，因而在不動產(chǎn)領(lǐng)域，由于不動產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應(yīng)知權(quán)利的真實狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況非常復雜，概括起來，導致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機關(guān)的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權(quán)利狀態(tài)。第三人如不知或不應(yīng)知真實權(quán)利狀態(tài)，信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。此時如否定不動產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護。
我國對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查主義， 我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得的可能。因此，我國立法不采用不動產(chǎn)善意取得制度。
北安市人民法院 王春勝
