[ 蔡英杰 ]——(2010-7-2) / 已閱15290次
二手房買賣合同，買方違約糾紛法律分析之－政策變化導(dǎo)致房價波動
蔡英杰
關(guān)鍵詞：二手房買賣 陰陽合同 不可抗力 政策變動 差價 違約金
就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡單，賣方在簽訂合同之后，房價不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過戶手續(xù)。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房價政策的不斷出臺，房價下跌已經(jīng)無法避免。在這種情況，很多投機性較強的買方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經(jīng)常會出現(xiàn)，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關(guān)政府部門，在上面故意做低價格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執(zhí)行。
那么，國家政策變動是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任？如果非屬不可抗力，那么買方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任？陰陽合同到底哪個有效？陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？鑒于上述種種問題，筆者結(jié)合最近接到的一個咨詢案例，擬回答上述問題。
宏觀背景介紹：
今年年初，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號），提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門款政策，合理引導(dǎo)住房消費，從而抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。
2010年4月17日，針對部分城市房價上漲以及投機性購房者頻現(xiàn)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號），要求各大銀行實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。要點如下：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定，而且對于個別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。同樣，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會同央行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
顯然，國發(fā)【2010】10號文相對與年初的國辦發(fā)【2010】4號文相比，不論是從發(fā)文機關(guān)的層級上講，還是從調(diào)控力度上講，都上升了一個級別。
案例介紹：
2010年3月20日，賣方甲和買方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將北京市朝陽區(qū)的一處房產(chǎn)賣給乙方。為了履行本合同，甲方已經(jīng)將房屋的抵押注銷手續(xù)辦完，乙方支付了全部中介費用（注:幾乎已成行內(nèi)慣例）。根據(jù)本合同，甲方建筑面積100來平米的房子以29萬的價格賣給乙方，乙方在簽訂合同當(dāng)時向甲方支付了2萬元的定金。該合同只約定了逾期付款的違約金，并未明確約定解除合同的違約金。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費用。如果一方違約，另一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于合同金額10%的違約金。
在5月份的時候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發(fā)生了重大變動，導(dǎo)致房屋價款發(fā)生了不可預(yù)期的變動，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。并且，乙方已向有關(guān)機關(guān)咨詢過，做低房屋交易價款逃避交稅是違法的，存在很大的法律風(fēng)險，因此合同是無效的，其有權(quán)要求甲方返還定金。
律師分析：
一、國家政策變動是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢變更”？
根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的相關(guān)條款，可知“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，構(gòu)成不可抗力，必須滿足這幾個條件：1、該事件是當(dāng)事人雙方在簽訂合同時無法預(yù)見的；2、該事件在發(fā)生之前并不能會當(dāng)事人的意志或行為而能夠避免；3、該事件發(fā)生之后，當(dāng)事人雙方無法克服該事件產(chǎn)生后果。
根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)時，當(dāng)事人一方是可以解除合同；根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。由此可以看出，當(dāng)事人并不能任意濫用不可抗力，并非只要發(fā)生不可抗力，一方當(dāng)事人的責(zé)任就理所當(dāng)然地被免除。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。很顯然，情勢變更適用于非不可抗力造成的商業(yè)風(fēng)險。
盡管，不可抗力和情勢變更看起來很相似，不過筆者看來，二者之間還是存在些許差異的。第一，不可抗力通常多指自然力災(zāi)害、突發(fā)的社會事件或政策調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人完全無法預(yù)見的，而情勢變更則是指商業(yè)風(fēng)險的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險本身并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見，只不過商業(yè)風(fēng)險的變化已經(jīng)超過了正常商人能預(yù)料的程度；第二，不可抗力的出現(xiàn)既可能使合同履行出現(xiàn)暫時性的客觀障礙，也可能使合同的履行發(fā)生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對當(dāng)事人的影響，而情勢變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會造成對一方當(dāng)事人的不公平或者無法實現(xiàn)通常情況下的商業(yè)目的，但是不存在暫時的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當(dāng)不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時，當(dāng)事人有權(quán)自行而非通過法院解除合同，并且可以部分或全部免除責(zé)任，而情勢變更的后果則表現(xiàn)在當(dāng)事人可以請求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。根據(jù)最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》 (法發(fā)【2009】40號)，法院在實踐中是嚴(yán)格適用情勢變更原則的。
舉個簡單例子來講，如果買賣雙方之間簽訂了貨物買賣關(guān)系并且由賣方負(fù)責(zé)運輸，但是在履行的時候，賣方港口發(fā)生了罷工事件，從而造成短期內(nèi)發(fā)貨根本不可能，這就屬于不可抗力。但是，如果只是罷工事件不能妨礙賣方找其他工人進(jìn)行裝卸發(fā)貨，而只是大幅度提高了成本，可能是平常運輸成本的好多倍甚至比賣方通過銷售貨物獲取的利潤還要高出很多，這就屬于情勢變更。
根據(jù)上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買房，因此國家放貸政策的變化對其向甲方支付房屋價款并未造成任何影響，對于乙方來說不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。那么由于政策引發(fā)的房價波動是否屬于情勢變更呢？筆者理解，國家出臺新政策導(dǎo)致房價發(fā)生波動的情形并不屬于情勢變更。一是因為國家早在正式出臺國發(fā)【2010】10號文之前，就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，提出要打擊投機性購房需求；二是因為如果不是投機性購房的話，那么此次房價的波動并不會對乙方造成明顯不公平更不會導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的。此外，如果非直接由放貸政策的變化導(dǎo)致買方無法從銀行貸款，那么同樣不屬于不可抗力。當(dāng)然，如果沒有根本國家明文政策并未發(fā)生變化而只是銀行內(nèi)部信貸流程嚴(yán)格了而造成買方無法如期或順利貸款的話，那么只要雙方在合同中對此沒有明確約定免責(zé)或?qū)儆诓豢煽沽Φ脑挘敲促I方仍然需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
二、房屋買賣陰陽合同如何認(rèn)定？
在二手房交易實踐中，買賣雙方為了少交稅費或者中介機構(gòu)為了促成交易，買賣雙方往往會在中介機構(gòu)的建議下，故意在提交有關(guān)部門的合同（陽合同）中做低房款（簡稱“名義房款”），而雙方另行簽訂一份陰合同，約定由買方將實際房款與名義房款之間的差額以其他名義支付給賣方，如果裝修費，基礎(chǔ)設(shè)施費等等。
那么雙方簽訂的陽合同與陰合同是否有效呢？根據(jù)《合同法》第52條第1款第（二）項規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。不過鑒于雙方簽訂合同的本意并非在于損害國家利益而是房屋交易，因此只能根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定認(rèn)定陽合同中關(guān)于價款的部分無效，而合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法實踐中，陰合同通常仍被認(rèn)為是雙方之間的真實意思表示從而被認(rèn)定為有效，一方要求繼續(xù)履行，對方應(yīng)當(dāng)履行。這樣，買方很難以合同無效為理由解除合同。
目前，已經(jīng)有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中級人民法院出臺的《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中，第八條就明確規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請求確認(rèn)合同全部無效的，不予支持。
三、陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？
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