[ 黨世強(qiáng) ]——(2010-6-29) / 已閱6802次
開(kāi)發(fā)商、銷售商“一房多售”須承擔(dān)何種法律責(zé)任
黨世強(qiáng)
2005年2月，謝女士與K市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付了首期購(gòu)房款25萬(wàn)元，約定同年8月底交房，但是8月底，謝女士按合同約定要求房產(chǎn)公司交房時(shí)，卻被告知房屋已于同年6月以高于謝女士的價(jià)格賣給別人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。謝女士為此要求房地產(chǎn)商解除合同，將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)公司則告知謝女士另一幢同一房型的商品房馬上就要竣工，12月就可以交房給她，并允諾承擔(dān)遲延履行合同的違約責(zé)任，賠償其一定的經(jīng)濟(jì)損失，但不同意解除合同和加倍賠償。問(wèn)：謝女士此時(shí)有權(quán)要求解除合同嗎？她的加倍賠償?shù)囊蠛戏▎幔?br>
本案中謝女士和房地產(chǎn)商訂立的是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（參見(jiàn)《商品房銷售管理辦法》第3條條3款）由于合同買賣的標(biāo)的是尚未建成的商品房，所以房地產(chǎn)商經(jīng)常將一房二賣，遇到出價(jià)更高的買主，就不惜對(duì)前一個(gè)合同進(jìn)行違約。為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和打擊這種不法行為，《商品房銷管理辦法》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人�！�
商品房買賣合同簽訂后，房產(chǎn)商又將該房屋賣給第三人，導(dǎo)致不能按期交房，是對(duì)房屋買賣合同的嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任；如果導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《合同法》第94條第（一）項(xiàng)規(guī)定的合同解除條件，則要承擔(dān)合同解除的法律責(zé)任。本案中，房地產(chǎn)商已將與謝女士簽訂的房屋買賣合同的標(biāo)的物另外賣給第三人，合同約定的標(biāo)的物已經(jīng)不存在，合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合合同解除條件�！逗贤ā返�97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！倍摇蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
因此本案中的謝女士可以依法請(qǐng)求解除合同，要求房地產(chǎn)商將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。此外，謝女士還可以向縣、市人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督主管部門（建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門）舉報(bào)該房地產(chǎn)商的一房二賣的違法行為，使其受到法律的嚴(yán)懲�！渡唐贩夸N售管理辦法》第39條規(guī)定：“在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。
山東琴島律師事務(wù)所 黨世強(qiáng) 電話：13791987812
