[ 張生貴 ]——(2010-5-30) / 已閱11867次
公函能否確認承租回購協(xié)議的法律效力
張生貴
一起涉及拆遷補償款分配的民事案件，庭審結(jié)束后的一年時間，突然出現(xiàn)八份由中辦某局加蓋公章的函件，對已發(fā)生拆遷一年多的公房，反復給戶口遷出拆遷房三十多年、未在拆遷房居住、早年享受國家房改政策并取得房權(quán)的離休人員具函確認承租協(xié)議的效力，被其確認有效的承租協(xié)議中的一方當事人已去逝十年，被其確認無效的承租方卻居住三十年并一直繳納房租，在客觀事實與主觀確認之間，究竟該如何認定相互矛盾的協(xié)議效力？黨政機關(guān)為承租協(xié)議的一方當事人時，是否有權(quán)對已經(jīng)履行完畢的協(xié)議和已經(jīng)拆遷滅失的公房協(xié)議再行撤銷或認定無效？
一、案起拆遷：
2009年3月8日北京西長安街道路拓寬工程進入啟動程序，位于雙柵欄胡同2號院的居民戶面臨拆遷，為確保此項工程的順利進展，西城區(qū)成立了西長安街道路拓寬及特殊用地拆遷指揮部，被列入拆遷范圍的居民戶接到拆遷公告，楊軍是其中的一位普通住戶。此次要拆遷的是楊軍承租的公有住房，楊軍一家人對政府的道路拓寬工程給予大力支持，積極配合指揮部工作人員入戶測量，評估定價，盼望著拆遷后早一些改善居住條件，楊軍一家在此居住了三十多年，低矮潮濕的平房生活極不方便，楊軍是下崗員工，在房價畸高的京城根本無力購房，只能擠在四十平米的小房里，無論冰冷嚴寒的冬天還是烈日炎炎的夏日，在一天天的日起日落中熬過艱苦的日子，相信凡是住過六十年代的破舊平房的家庭，都會對居住老舊平房有著難以言表的感受，此次拆遷將帶給楊軍些許希望。
根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法，北京市人民政府住房制度改革文件規(guī)定，承租的公有住房如果遇到拆遷的，公房管理部門必須先行房改，承租人有權(quán)以成本價回購房屋，回購后承租人以被拆遷人的地位辦理拆遷被償安置手續(xù)。2009年3月10日楊軍同原央產(chǎn)房管理單位中共中央辦公廳警衛(wèi)局訂立了《購買單位住宅平房協(xié)議書》，2009年4月19日楊軍持有此合同與西城區(qū)西長安街拆遷指揮部簽訂拆遷補償協(xié)議，各項手續(xù)都辦結(jié)后，正當楊軍申領(lǐng)發(fā)放拆遷補償款之際，楊軍的前夫劉某的母親與妹妹得知拆遷可以得到一筆拆遷款之事，隨向拆遷指揮部提出質(zhì)疑，要求將拆遷款發(fā)放給他們，拆遷指揮部隨中止了給楊軍放款的程序，審核楊軍的居住與承租事實，楊軍向指揮部提交了全部的合法材料，不料楊軍的前夫劉某的母親與妹妹也向指揮部提交了相關(guān)材料，這些材料是其事后為取得拆遷補償款補辦的，拆遷指揮部遇到了少有的難題，同一處被拆遷房，擺在工作人員面前的有完全不同的兩種情況，一是2009年3月10日原公房管理單位與楊軍訂立的回購協(xié)議，二是2009年4月20日原公房管理單位又就同一處房屋與劉母訂立的回購協(xié)議，面對完全相左的兩份回購協(xié)議，依法只能選擇一個，爭奪拆遷款的家庭矛盾由此拉開。
二、誰是真主：
不管爭議何時發(fā)生，也不問爭議包含多少復雜因素，拆遷指揮部依法只能選擇和確定一個回購人，并向其核發(fā)拆遷補償款。
經(jīng)過拆遷指揮部的認真分析判斷，依據(jù)北京市房改政策規(guī)定，最終確定楊軍為唯一被拆遷人，經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)單位征求意見，原產(chǎn)權(quán)單位出具文件撤銷了其與劉母之間的回購協(xié)議，拆遷指揮部將拆遷款發(fā)給了楊軍，事宜至此，似乎該畫上句號，難料后來發(fā)生的事件更為復雜化。
三、訴辯交鋒：
2009年5月25日劉母及劉妹一紙訴狀將楊軍訴向西城區(qū)人民法院，要求楊軍退還拆遷補償款，理由是楊軍無權(quán)分得拆遷款，劉母是此房的合法承租人，劉妹的戶口在此房內(nèi)，應當取得拆遷補償款；楊軍提出答辯意見，認為原告在訴狀中所述內(nèi)容不是事實，答辯人是合法的公房承租人，具備法定拆遷補償資格，原告不具備補償安置法定條件，無權(quán)取得拆遷補償款。
1、答辯人及原告的居住、房產(chǎn)及狀況：
答辯人自1981年同劉某某結(jié)婚后一直居住在雙柵欄胡同2號，近三十年時間，戶口于1981年遷入。答辯人曾在北京華奧商廈工作，是一名普通的售貨員，2001年退休，收入微薄，答辯人在工作單位自始至終沒有得到過任何關(guān)于住房方面的福利待遇，答辯人的前夫劉某某沒有穩(wěn)定收入，沒有享受過住房福利待遇，劉某某自1978年就一直住在爭議房內(nèi)，在本市沒有其他住房。答辯人的女兒1983年出生，一直由答辯人供女兒上學，答辯人還贍養(yǎng)著沒有任何生活來源的老母親，生活一直處于困境中。原告劉母是紡織部門的離休干部，1978年就搬離到其丈夫劉父在電子工業(yè)部門的福利房，戶口同時遷出。劉妹是劉母的女兒，1978年隨父母搬到翠微路居住，戶口一同遷出，婚后一家三口人居住在石景山區(qū)魯谷路的福利房，劉妹自2000年到英國發(fā)展，開辦有自己的私人診所，2001年將兒子也接到英國定居，經(jīng)濟條件很好，其戶口在答辯人不知情的情況下于2000年后擅自遷回雙柵欄胡同，此次起訴時答辯人才得知此事，原告劉妹屬于空掛戶，其主張分配拆遷款沒有法律依據(jù)，應予駁回。
2、被拆遷以前爭議房的居住情況：
1978年劉父自本房搬走后承諾將雙柵欄胡同2號的49、65到69號房安排兩個兒子（劉某某、劉弟弟）居住，大兒子劉某某住66、67號兩間房，二兒子劉弟弟住65、68、69號三間房，49號房由兩家共同使用。此后劉某某和劉弟弟都在此房結(jié)婚成家并有了兒女，答辯人是1981年同劉某某結(jié)婚后居住此房的，一直到此房被拆遷，居住近三十年時間。1982年劉弟弟的兒子出生后，劉弟弟一家三口人就搬到翠微路，1999年劉父病逝，2000年劉弟弟將居住的雙柵欄65、68、69號房同案外人劉同事置換，由劉同事使用劉弟弟位于雙柵欄65、68、69號房，劉弟弟換住劉同事位于翠微路3號院樓，換房后劉同事要求變更承租人，面臨著分戶承租，劉弟弟、劉某某與劉母及家人商量分戶更名，當時家人沒有任何異議，劉母向劉弟弟提供了劉父的死亡證明和原房屋租賃合同，于2000年5月22日到中央某局辦理了變更承租人手續(xù)，并將49號、66號、67號三間房的承租人變更為劉某某，將65、68、69號房變更為案外人劉同事，此次拆遷劉同事領(lǐng)取了65、68、69號房的拆遷款，原告及劉弟弟對此沒有提出任何異議。2004年答辯人與劉某某通過西城區(qū)人民法院訴訟離婚，經(jīng)（2004）西民初字第8119號民事調(diào)解書確認離婚，依據(jù)最高人民法院關(guān)于公房使用權(quán)司法解釋規(guī)定，調(diào)解書第二項內(nèi)容將西城區(qū)雙柵欄胡同2號三間房（49、66、67）的使用權(quán)確定給答辯人，2004年8月答辯人通過中央警衛(wèi)局辦理變更承租人手續(xù)，答辯人承租的三間房中的前排66、67號為里外套間，由答辯人和女兒居住，后排的49號房由劉某某居住。自劉某某承租到答辯人承租，其間九年多時間沒有人提出過異議，如果沒有拆遷的話，答辯人必然會永久居住，由于發(fā)生拆遷，看到有補償款的利益，原告前來爭奪補償款，不能得到法律支持。法律規(guī)定拆遷補償款的用途是滿足承租人的房屋被拆后的購房保障，以確保承租戶的基本居住條件，而不是讓大伙分掉了事，給被拆遷人留下無房居住的局面，答辯人領(lǐng)到拆遷補償款后已用于實際購房，如果法院判決分給原告拆遷款，就會導致答辯人居住三十年的房屋被拆遷而失去安身之處，答辯人沒有經(jīng)濟來源，沒有能力購房，此款是專用于答辯人改善居住條件，原告無權(quán)分配，原告有自己的住房，拆遷發(fā)生前沒有在此居住，不具備房屋拆遷條例規(guī)定的安置補償資格，其主張分款缺乏事實根據(jù)及法律依據(jù)。
2009年3月6號拆遷方發(fā)布拆遷公告，答辯人依據(jù)規(guī)定陸續(xù)辦理補償手續(xù)，原告爭奪拆遷款引發(fā)爭議，劉母的理由是該房由劉父承租，拆遷款是遺產(chǎn)，由繼承人分配，劉母的說法缺乏法律依據(jù)。根據(jù)繼承法規(guī)定，遺產(chǎn)是被繼承人身前遺留的財產(chǎn)，而拆遷補償款是對承租的公房拆遷后發(fā)放用于購房的款項，公房不是被繼承人的合法財產(chǎn)，公房拆遷后發(fā)放的補償款也不能被認定為遺產(chǎn)，拆遷補償款專用于承租人購房。劉母于1978年就搬離此房，終止了與原產(chǎn)權(quán)單位之間的公房承租關(guān)系。根據(jù)國務院關(guān)于房改政策，原有住房實物分配按照級別、工齡等條件實行對應分配，且只能享受一次。原告劉母為離休干部，住房條件已經(jīng)得到國家妥善安置，并已經(jīng)通過房改享受了全部待遇，此次再來爭奪公房拆遷款，其行為實際上是超標超面積超額變相增加待遇，造成住房制度的不公平，違背了國家監(jiān)察部《關(guān)于制止和糾正城鎮(zhèn)住房制度改革中違紀違法行為的通知》監(jiān)發(fā)［1998］2號規(guī)定，據(jù)此，劉母從產(chǎn)權(quán)單位取得的相關(guān)材料被拆遷部門認定為不合法而不予執(zhí)行。
此次拆遷由西城區(qū)公安、檢察、法院等多個部門同時參與，經(jīng)過指揮部的認真審查，根據(jù)法律規(guī)定確定執(zhí)行與答辯人的拆遷協(xié)議，針對劉母提供的由產(chǎn)權(quán)單位營房科出具的三份材料，拆遷指揮部通過里查外調(diào)，認為劉母的材料不合法，2009年5月7日拆遷部門將拆遷補償款打到答辯人的賬戶，答辯人對拆遷指揮部的明辨是非的正確決策深表感激，答辯人積極配合順利完成了拆遷工作。拆遷指揮部門根據(jù)承租人為答辯人的實際情況發(fā)放拆遷款，這是答辯人用于安置晚年居住的唯一保障。
原告劉妹的訴訟請求不能得到支持。劉妹僅有戶口遷入，且劉妹在拆遷發(fā)生時沒有在拆遷房內(nèi)居住，不是安置補償對象。自2003年北京市人民政府對拆遷條例修正后，戶口不再成為安置補償?shù)臈l件，且劉妹的戶口遷入動機不當，未經(jīng)答辯人同意，僅僅是空掛戶口，而且其移居英國多年，經(jīng)濟條件優(yōu)厚，這種情況下同無房居住的答辯人前來爭奪拆遷款，其行為違反法律規(guī)定，不應得到支持。劉妹屬于居住在國外的訴訟主體，依據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，其委托書及起訴書的簽名需經(jīng)認證程序，答辯人對其訴狀的簽名及委托書簽名提出異議。
三、輕率行文：
本案業(yè)經(jīng)2009年7月13日、2009年9月20日、2010年4月14日、2010年5月28日四次庭審，依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于審限規(guī)定，本案自立到審，至遲應在2009年11月份就該作出判決，但法庭遲遲沒有下達判決，一年之后的2010年5月再次庭審，究其原因，被告猜測法庭有意給原告留出時間搞活動，產(chǎn)權(quán)單位第三次又給原告分別出具了四份材料，并加蓋了中辦某局的印章，內(nèi)容都是中辦確認與楊軍之間的回購協(xié)議無效并撤銷，法庭專程給原告留足搜證時間，起的后的一年時間補提2010年4月9日《關(guān)于對原西城區(qū)雙柵欄胡同2號公房的決定》；2010年5月14日《關(guān)于北京房修一物業(yè)管理有限公司歷史沿革的說明》；2010年5月14日《關(guān)于對原西城區(qū)雙柵欄胡同2號公房的有關(guān)決定》；2010年5月7日便函；此前的2009年4月20日加蓋公章的便函；2009年6月4日 給法院的公函，黨政機關(guān)的公章橫飛，被告楊軍一時難以置信，堂堂中辦機關(guān)，密集時間內(nèi)給一位普通離休人員連續(xù)出具七八份加蓋公章的文件，楊軍心想很有可能是原告為達奪款目的私刻公章。
根據(jù)國家黨政機關(guān)行文規(guī)則及印章管理辦法，中央級黨政機關(guān)不可能也不應當為公民私權(quán)利益出具公文，可是，原告地地道道地將帶有印章的函件遞交到了法庭，公文一概寫到楊軍與其訂的回購協(xié)議無效，決定撤銷，承認與劉母之間訂立的回購協(xié)議。
針對公章滿天飛一事，由于公文里沒有行文序號，有可能是私自加蓋，為此，楊軍多次找過某單位投訴，遞交申請，要求審查出具公文的經(jīng)辦人，查一下是否有主管領(lǐng)導的簽批，查一下有無公文備件，都未能得到答復，出于無奈，提寫此文，呼吁關(guān)注，引起相關(guān)部門的足夠重視。
四、私益公辦：
依據(jù)《合同法》第五十四條及《民法通則》第五十九條規(guī)定，只有人民法院或仲裁機關(guān)根據(jù)當事人的訴求，通過法定才能確認協(xié)議的法律效力，其他任何機關(guān)或個人均無權(quán)對合同的效力做出認定。
案中原公房產(chǎn)權(quán)單位或管理單位無權(quán)就回購協(xié)議隨意撤銷或按無效認定，犯了最基本的低級錯誤，房屋已經(jīng)拆遷后，更不可以對已滅失的房屋再行訂立承租或回購協(xié)議。
從時間要素看，楊軍的回購合同發(fā)生時間為2009年3月10日，2009年5月8日履行完畢并拆遷，事后一年多時間，產(chǎn)權(quán)管理單位言稱撤銷并另與劉母訂立協(xié)議，近似讓死人復活一樣；從客觀要素看，楊軍的承租合同是實際發(fā)生過的客觀事實，楊軍一直繳納房租，而劉母的合同僅有形式上的事后補訂，缺乏客觀實際內(nèi)容，更無交納租金的行為，法律確認的是具有民事法律效力的行為和事實，并非單一的文字表示。從法律程序上看，如果合同一方擬確定合同無效或撤銷，必須經(jīng)過司法程序，通過訴訟方式，單方宣告行為對合同另一方不產(chǎn)生法律效力；從處理后果看，原告起訴拆遷款分配糾紛，而原被告訴辯焦點卻是承租公房的資格問題，根據(jù)北京市高級人民法院公房案件的審理紀要，公房承租資格問題，屬于行政爭議，不能在民事程序中解決，原告擬通過主張承租資格問題達到分割拆遷款的目的，此種訴訟指向違背民事訴訟原則，承租人資格與拆遷款分配是完全不同的兩種法律關(guān)系，前者是公房管理機關(guān)與適格的承租人之間確定承租關(guān)系的法律行為，后者是拆遷補償款在適格的共居人或共同使用人之間如何分配的問題，原告將兩種性質(zhì)不同的法律關(guān)系放在一起解決，不符合一事一訴的司法原則。根據(jù)民法關(guān)于禁反言規(guī)則，任何單位和個人都不可能對已經(jīng)實施完畢的行為推倒重來。為保障交易安全，法律禁止自我否定；雖然原告可能提交事關(guān)承租回購協(xié)議的意見，但本案楊軍從拆遷指揮部取得拆遷款的行為合法，應受法律保護，此前的承租協(xié)議不能對確已發(fā)生的拆遷行為做出否決。從行政權(quán)角度看，行政機關(guān)不可以對公民個人行為下達決定或表達機關(guān)意志。根據(jù)黨政機關(guān)行文規(guī)定，出具行政公文，必須由單位法定代表人簽署意見，并根據(jù)備份編寫統(tǒng)一文號，而原告提交由中央某局出具的公文即缺少行文編號，也沒有領(lǐng)導簽署備件，有可能是盜蓋公章，不能代表法人意志。原告提交的所謂八份機關(guān)函件，不是法律意義上的證據(jù)，僅僅是某些意見和看法，不能成為定案根據(jù)。否則就形同司法認可行政機關(guān)遞條子或司法自愿接受行政干預。產(chǎn)權(quán)單位或主管部門盡管享有對承租房的管理權(quán)，但此項權(quán)利的實施必須在法律的范圍內(nèi)，并要符合國務院關(guān)于房改政策，而不應當是隨心所欲，中辦某局擅自加章的行為很不嚴肅。
五、法律視點：
本案即有事實爭議，又有法律爭議，考慮到案件焦點集中在“拆遷補償款取得資格”、“承租的公有住房拆遷后拆遷補償款的歸屬”以及“拆遷補償款的法律用途”三個方面，綜合如下。
1、法律規(guī)定公有住宅拆遷補償款具有特殊的性質(zhì)，帶有政策性和居住保障性色彩。楊軍是被拆遷人，拆遷款用于居住安置，原告有住房，并非被拆遷人，無權(quán)主張拆遷款。
從取得資格條件上看，拆遷條例對“拆遷人”與“被拆遷人”規(guī)定的很明確，《條例》第四條規(guī)定，“被拆遷人”是房屋所有人；《條例》第三十一條規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費�！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第四條規(guī)定，本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。第二十八條規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣政府所有并指定有關(guān)單位管理的公有住房的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十七條規(guī)定給予補償；《辦法》第二十七條規(guī)定，拆遷已購公有住房，拆遷人應當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補償�！掇k法》第三十一條規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。第三十二條規(guī)定，被拆遷已購公有住房的所有人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人給予提前搬家獎勵費。
本案被告人屬于已拆公有住房的承租人，具備《辦法》及北京市京國土房管字第【2001】1281號房改政策規(guī)定的回購公有住房的資格條件，通過回購公有住房后成為被拆遷人，據(jù)此獲得拆遷補償款，符合法律規(guī)定。根據(jù)《條例》第二十條規(guī)定，拆遷補償款用于保障被拆遷人基本居住條件，被告用此款購買居住房，如果支持原告的主張，勢必造成被告無房居住的困境，即違背法律規(guī)定，又成為不穩(wěn)定因素，原告的主張缺乏法律及事實依據(jù)，應予駁回。
北京市人民政府規(guī)定，能夠獲得拆遷補償款的資格條件限于“在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口”“在拆遷公告發(fā)布之日前實際居住兩年以上”“拆遷公告日前三年獨立分戶”“在本市拆遷范圍外沒有正式住房”四個條件同時具備，缺一不可。《北京市拆遷管理辦法實施意見》第十八條規(guī)定，被拆遷人有下列情形之一的，為拆遷范圍內(nèi)另有正式住房，不被列為應安置人口，本人或配偶在拆遷范圍外的國有土地上自有或者按照本市規(guī)定租金標準承租住房的；本案中的各原告均在拆遷范圍外另有正式住房，且居住條件優(yōu)越。參照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（2000年5月22日），拆遷補償款=拆遷補償價格×原建筑面積+經(jīng)濟適用房均價×拆遷補貼面積，其中拆遷補貼面積按下列公式計算：拆遷補貼面積=原建筑面積×拆遷補償系數(shù)。拆遷補償系數(shù)一般為0.7，按市政府相關(guān)文件規(guī)定，各區(qū)可以決定增加拆遷補償系數(shù)，根據(jù)前款規(guī)定計算的被拆遷房屋使用人的拆遷補償面積仍不足十五平米，并且符合下列條件的，可以按照十五平米計算拆遷補貼面積，一是在拆遷范圍外別無正式住房的；二是在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口并且長期居住的人口在2人以上的；三是不屬于拆遷公告發(fā)布之日前三年以內(nèi)通過辦理房屋租賃分戶、析產(chǎn)、交換、贈與等手續(xù)新增的戶；《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》（2000年3月23日）第十條規(guī)定，有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：一是本人或者其配偶在危改區(qū)外國有土地上自有或承租住房的；二是本人在危改區(qū)范圍外的國有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；三是本人或者其配偶在本市近郊區(qū)（朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)）集體土地上自有正式住房的；據(jù)此可見，第一原告的條件不符合取得拆遷補償款的資格，第二、三原告僅有戶口，且沒有實際居住、沒有獨立分戶，在本市石景山區(qū)另有正式住房，第二、三原告雖然戶口在訴爭已拆遷房屋，但該原告既未與承租人長期生活在一起，也從未在該房屋居住過，更未交納過與房屋承租有關(guān)的任何費用（國務院針對拆遷條例的解釋中提到，原條例將戶口作為安置面積的標準，實踐中被一些人所利用，以謀取不正當利益，因此2001年新條例取消戶口條件）。被告一即是登記的承租人，依法有權(quán)回購原承租的公有住房，以被拆遷人身份取得拆遷補償款，用于購買安置房，第二、三被告是多年共同居住家庭成員，是適格的被安置人，各自取得相應的補償款，此舉沒有侵害原告的利益。
2001年11月1日版的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》明確規(guī)定，不再以戶口是否在被拆遷房內(nèi)為補貼面積條件，均改為以評估價確定補償款，上述“關(guān)于戶口、實際居住、別無住房”的條件是原1998年10月15日版《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的，本案中的拆遷行為發(fā)生在2009年，執(zhí)行的是2001年版《辦法》，因此，對拆遷補償款取得資格的規(guī)定，無論是舊版《辦法》的四個條件，還是新版《辦法》的依商品房價格評估確定，原告都不能得到拆遷補償款。拆遷補償協(xié)議中雖列有被安置人口一欄，主要是因為拆遷補償協(xié)議一直使用原有填空式格式條款，根據(jù)同地區(qū)商品房價格為拆遷補償款的評估依據(jù)確定，此欄內(nèi)容在2001年11月1日后已失去原有意義。
2、承租人變更程序符合法律規(guī)定，原告自認原已拆遷房經(jīng)家人遷出另居時，由原承租人及家庭會議共同確定，分配給被告一家使用。原告事后發(fā)現(xiàn)有拆遷利益時再回頭主張承租權(quán)，缺乏依據(jù)，本案爭議的是拆遷補償款的取得資格問題，原告主張承租人資格系與房管部門的行政爭議，且時效已過，不應在本案中一并處理。
根據(jù)城市公有住房管理規(guī)定及繼承法相關(guān)規(guī)定，公房承租權(quán)在我國不作為繼承標的，原承租人死亡或遷出時，由該房具有同一戶籍、共同居住、無房戶三條件同時具備的共居人愿意繼續(xù)承租的，與公房管理單位重新簽訂公有住宅租賃合同才能確定承租人地位。被告早年經(jīng)合法程序登記為承租人，其資格條件受法律保護，原告不具備承租資格，如果原告針對承租人資格問題提出異議，屬于另一法律關(guān)系，且訴訟時效已過，原告預通過糾正承租資格的方法達到分得拆遷補償款的訴訟策略缺乏法律依據(jù)及事實根據(jù)。原告的戶籍自1978年遷出，在本市另有正式住房，第二、三原告事后未經(jīng)被告允許又將戶口遷入，性質(zhì)上屬于空掛戶。根據(jù)2001年2月26日《北京市人民政府給宣武區(qū)人民法院關(guān)于公有房屋承租人變更有關(guān)問題答復的函》，北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號)第12條第5項規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國家行使公房所有權(quán)職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人，市政府規(guī)范性文件明確了“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形�！巴膺w”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉(zhuǎn)移，應符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。本案中，原告提交的補充證據(jù)（1979年的承租合同及2000年5月份的退房、收房通知單【20004號】明確記載原承租人于2000年5月22日遷出，并將承租房退回原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位轉(zhuǎn)租給被告一家。如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租住房時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應由有關(guān)當事人提出申請，出租方同意后方可變更。
案件中原告起訴狀事實理由第八行自認的事實“家中住房分配問題，一直由劉父決定，子女均在雙柵欄2號居住過，后劉父將六間平房中的67、68兩間大房分配給長子劉某某一家居住，65、66、69、49分配給劉弟弟居住，2009年7月13日劉弟弟當庭對此爭議房產(chǎn)由家庭分配給劉某某的事實陳述一致。原告劉妹及其家人從未居住過49號房屋。1981年起一直由劉某某一家人居住使用，2004年后通過法院調(diào)解由被告楊軍居住使用，并登記為承租人。根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當事人就自己提出的主張應當向法庭舉證，如負有責任的當事人不能舉證或舉證不充分的，則應當承擔于己不利的法律后果。本案中原告主張被告騙取產(chǎn)權(quán)單位為其辦理變更承租人手續(xù)，原告要求確認變更承租合同的行為無效。本案的爭議焦點在于原告是否在拆遷行為發(fā)生時的2009年屬于同一戶籍的共同居住人，從庭審情況看，原告的戶口自1978年遷出后長期居住在翠微路3號，相關(guān)證據(jù)以及原告自認的事實顯示其并非與被告共同居住的成員；第二原告雖然有戶籍在此，但自始至終沒有在此居住，屬于空掛戶口，無權(quán)得到拆遷補償款。從司法實踐看，2009年5月份，北京晚報曾刊登過為了拆遷補償款，母女爭進法院的案例，西城區(qū)人民法院根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，認定被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人和使用人，被拆遷房屋的使用人應當具有本市常住戶口，在拆遷范圍內(nèi)按照國家規(guī)定租金標準承租正式住房，并且長期居住，某女雖然戶籍在拆遷房屋內(nèi)，但并未實際居住，因此，不屬《辦法》規(guī)定的被拆遷房屋的使用人，駁回了原告的訴訟請求。參照上海市高級人民法院《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，同住人需要符合哪些條件? 答：與《上海市房屋租賃條例》相關(guān)條款規(guī)定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房人。有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：1．將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；2．獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3．已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。當事人協(xié)商一致要求分割公有居住房屋拆遷貨幣補償款的，法院在審理時，可不考慮分割后各當事人所得的補償款能否在市場購得房屋；當事人對公有居住房屋拆遷貨幣補償款應予以購房還是予以分割，意見不一的，法院在審理時，應考慮承租人和共同居住人的購房能力。如依據(jù)分得的補償款，確實無法在市場購得房屋，保證正常生活的，可不予分割。
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