[ 凌效海 ]——(2010-3-18) / 已閱12396次
商品房住宅小區(qū)共用資源產(chǎn)權(quán)配置的法律統(tǒng)一性——建筑物區(qū)分所有制度的法律精神
凌效海
內(nèi)容提要：業(yè)主與開發(fā)商等在小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源上的沖突，是對社區(qū)生活共用資源支配權(quán)的博弈。如何調(diào)整這種利益關(guān)系直接關(guān)切社區(qū)生活秩序。我國《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有制度是解決這類問題的基本制度。商品房住宅小區(qū)是由各專用部分與共用部分構(gòu)成的統(tǒng)一體，二者承載的法律利益歸屬也應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性。住宅小區(qū)的共用資源上不應(yīng)設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗和排斥的的權(quán)利；這是社區(qū)和諧的必然要求，也是建筑物區(qū)分所有制度的基本價值取向。
關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有制度；區(qū)分所有建筑物；社區(qū)共用資源；法律統(tǒng)一性；社區(qū)和諧
業(yè)主與開發(fā)商等關(guān)于小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源的權(quán)屬爭議，是物業(yè)糾紛的重要焦點(diǎn)，我國《物權(quán)法》中設(shè)立的建筑物區(qū)分所有制度 ，為解決此類紛爭提供了基本依據(jù)。在社區(qū)共用資源的種種沖突中，畢竟沉淀著許多復(fù)雜的利害關(guān)系和法律技術(shù)問題，對區(qū)分所有制度法律精神的探討，有利于建筑物區(qū)分所有制度的具體實(shí)施。
一 保障社區(qū)和諧是建筑物區(qū)分所有制度的基本價值
單樓宇、多樓宇構(gòu)成的商品房住宅樓小區(qū)，漸已成為城市居民的主要居住模式。眾戶人家，以樓聚居， 內(nèi)外關(guān)系復(fù)雜；尤其是當(dāng)代樓居，對共用資源依賴甚大。對共用資源支配使用、收益、維護(hù)，是業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的焦點(diǎn)，也是業(yè)主與開發(fā)商、社區(qū)服務(wù)企業(yè)關(guān)系的焦點(diǎn)，規(guī)則不明、難免是非滋生。
商品房住宅樓及其連帶的土地權(quán)益和附屬設(shè)施等，法學(xué)上稱為區(qū)分所有建筑物，也有稱為區(qū)分所有小區(qū) 。建筑物區(qū)分所有制度是以區(qū)分所有建筑物為客體，調(diào)整建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系的法律制度 。建筑物區(qū)分所有制度正是為調(diào)整區(qū)分所有建筑物上的特有矛盾而產(chǎn)生的。
區(qū)分所有建筑物，是由專用部分和共用部分結(jié)合而成的建筑物。專用部分是指建筑物中的具有區(qū)分性的各個獨(dú)立部分。在多單元居民住宅樓中，每構(gòu)造上能夠獨(dú)立使用的房屋單元就是一個專用部分。共用部分是指住宅建筑物各專用部分以外的供區(qū)分所有人共同使用的部分，構(gòu)造上應(yīng)為專用部分所必需、使用上應(yīng)為區(qū)分所人正常生活所必需。如墻體、樓板、樓道、基地、綠地、共用設(shè)施、管線、車庫、車位等。
建筑物區(qū)分所有制度是從所有權(quán)角度調(diào)整區(qū)分所有人內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系，定分止?fàn)幨撬袡?quán)制度的基本功能。從法律關(guān)系層面分析，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由權(quán)利主體，權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利客體三個要素構(gòu)成。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人被稱為業(yè)主，學(xué)理上通稱為區(qū)分所有人、建筑物區(qū)分所有人。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容，作為一種復(fù)合型權(quán)利類型，有三個組成部分，即各區(qū)分所有人對專用部分的單獨(dú)所有權(quán)，對共用部分的共有權(quán)以及區(qū)分所有人對共同事務(wù)的共同管理權(quán)。
社區(qū)共用資源是社區(qū)矛盾的焦點(diǎn)，在區(qū)分所有建筑物的共用部分上如何分配物權(quán)，尤其重要。就業(yè)主內(nèi)部關(guān)系而言，區(qū)分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排；業(yè)主們按照自己專有部分的權(quán)重對共用部分享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。就業(yè)主的外部關(guān)系而言，業(yè)主對共用部分的所有權(quán)能夠使業(yè)主排他性的支配共用資源，在共用部分的支配、使用、維護(hù)、收益上享有完全物權(quán)，不受他人干涉。
建筑物區(qū)分所有的制度設(shè)計，將共用資源的利益歸屬于全體業(yè)主，使全體業(yè)主成為共用部分的權(quán)利主體。區(qū)分所有建筑物的專用部分與共用部分具有高度統(tǒng)一性，維護(hù)業(yè)主對共用部分的支配權(quán)也體現(xiàn)了一種價值取向，即維護(hù)業(yè)主安居利益，從而保障社區(qū)和諧生活秩序。
二 專用部分與共用部的統(tǒng)一性
區(qū)分所有建筑物，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，既有事實(shí)屬性也具有法律屬性。
從事實(shí)角度看，區(qū)分所有建筑物是專用部分與共用部分的統(tǒng)一體，二者功能不同卻相互關(guān)聯(lián)。第一，專用部分的功能依賴于共用部分。專用部分不能單獨(dú)存在，而是一個集合體。專用部分在結(jié)構(gòu)上和功能上依賴于共用部分。共用部分的種類和范圍決定著、制約著專用部分的正常使用。第二 ，共用部分是樓房居民正常生活的必要資源。第三，專用部分財產(chǎn)價值受到共用部分制約。
從法律角度看，區(qū)分所有建筑物的專用部分與共用部分的產(chǎn)權(quán)配置上也應(yīng)當(dāng)具有法律統(tǒng)一性。專用部分與共用部分的法律利益歸屬，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一于業(yè)主。社區(qū)共用資源上應(yīng)當(dāng)禁止設(shè)立與業(yè)主安居利益排斥、對抗的權(quán)利。住房制度改革之初，許多人對于物權(quán)變動過程中，區(qū)分所有人對專用部分產(chǎn)權(quán)的取得十分在意，對共用部分產(chǎn)權(quán)范圍的界定卻不夠重視。由于區(qū)分所有建筑物專用部分與共用部分的統(tǒng)一關(guān)系，區(qū)分所有人共同財權(quán)的客體的構(gòu)成范圍不清晰，不明確，成為社區(qū)沖突產(chǎn)生的重要原因。綠地、車位、車庫等的產(chǎn)權(quán)爭議是這一問題的集中體現(xiàn)。
所有權(quán)是權(quán)利人排他性的支配權(quán)，是占有、使用、收益、處分自己物的權(quán)利。在立法上，專用部分的所有權(quán)與共用部分的所有權(quán)，應(yīng)安排于利益取向同一的權(quán)利主體。專用部分的所有權(quán)與共用部分的所有權(quán)如果分別歸屬于利益取向不同的主體，必然導(dǎo)致對抗和排斥。商品房住宅小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商等關(guān)于小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源的歸屬爭議，實(shí)質(zhì)上是區(qū)分所有建筑物的法律統(tǒng)一性問題。作為共用部分的車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源在事實(shí)上與樓房各戶的專用部分的使用價值和交換價值是相互關(guān)聯(lián)的，如果建筑物專用部分和共用部分的所有權(quán)分屬于利益排斥的主體，就要損害二者的法律統(tǒng)一性。
專用部分與共用部分的法律統(tǒng)一性對于社區(qū)和諧意義重大。從我國的城市發(fā)展趨勢看，由于土地的高度稀缺，大多數(shù)城市居民要生活在樓房社區(qū)。居民樓房是專用部分與共用部分的統(tǒng)一體。在產(chǎn)權(quán)配置上，如果將專用部分與共用部分的產(chǎn)權(quán)分置于相互排他的利益主體，就會為逐利性資本對共用部分作壟斷性經(jīng)營留下法律空間，對社區(qū)和諧構(gòu)成永久性威脅。妨害樓房社區(qū)的正常生活秩序。
在住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的配置體系中，業(yè)主基于正常生活的基本需要對于住宅樓的共用部分、共用設(shè)施和相關(guān)土地權(quán)益的共同支配和利用的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以明確保障，開發(fā)商對住宅樓和住宅小區(qū)業(yè)主日常生活所必要的共用資源的控制和壟斷，會成為對社區(qū)和諧造成不利的痼疾病根。小區(qū)共同生活必要資源應(yīng)當(dāng)禁止壟斷經(jīng)營。
三 業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系的法律調(diào)整
現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有制度，十九世紀(jì)初起之于法國民法典，現(xiàn)已是被英美法系與大陸法系廣泛采納的具有普遍性的財產(chǎn)法律制度。我國的臺灣、香港、澳門也設(shè)立了系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有制度 。隨著住宅制度的改革，伴隨著住宅商品化的推進(jìn)，《中華人民共和國物權(quán)法》第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立，標(biāo)志著我國建筑物區(qū)分所有制度的發(fā)展取得了重大突破。
我國《物權(quán)法》在區(qū)分所有建筑物的共用部分上，對物權(quán)的分配，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有制度的基本原理，業(yè)主之間對共用部分共享所有權(quán)；就與第三人關(guān)系而言，業(yè)主在共用部分的支配、使用、維護(hù)、收益上享有完全物權(quán)，不受他人干涉。對于樓房社區(qū)共同生活必需的生活資源，堅持了區(qū)分所有人共有和優(yōu)先使用的原則。
依照我國《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分所有建筑物共有部分的構(gòu)成范圍包括：
1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，綠地，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 。2共有部分的構(gòu)成范圍還包括占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 。3立法技術(shù)上使用了業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)范疇，業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)的效力高于所有權(quán)，能夠?qū)沟谌说乃袡?quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，無論其所有權(quán)的歸屬如何，必須優(yōu)先滿足業(yè)主的需要 。
我國《物權(quán)法》對區(qū)分所有建筑物共用部分的構(gòu)成范圍作出明確規(guī)定是非常必要的，對于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主的物業(yè)糾紛的作用是積極的，也更有利于維護(hù)樓房社區(qū)的和諧生活。
第一、對開發(fā)商的行為是一種導(dǎo)向。開發(fā)商遵守法律的指引，不符合社區(qū)和諧要求的項目不應(yīng)開發(fā)。 第二、相關(guān)政府部門的行為也是一種導(dǎo)向。政府有義務(wù)保障法律的實(shí)施。共部用分不具備相應(yīng)結(jié)構(gòu)、成分和功能，不能滿足樓房居住正常生活需要，妨害社區(qū)生活和諧，這樣的項目不應(yīng)批準(zhǔn)規(guī)劃，不得許可設(shè)立。
業(yè)主與開發(fā)商在共用部分上的沖突是爭奪社區(qū)生活共用資源支配權(quán)的博弈。如何調(diào)整這種利益關(guān)系直接關(guān)切社區(qū)生活秩序。我國《物權(quán)法》設(shè)立的建筑物區(qū)分所有制度，將共用資源納入業(yè)主所有權(quán)客體，全體業(yè)主對共用部分享有所有權(quán)，使共用資源的支配權(quán)歸屬于業(yè)主，表現(xiàn)出明顯的立法意圖，即在共用部分的產(chǎn)權(quán)配置上，維護(hù)了共用部分與專用部分在法律上的統(tǒng)一性，從而對社區(qū)和諧生活構(gòu)成了有力的制度保障。和諧的社區(qū)是和諧社會的基礎(chǔ)，沒有和諧的社區(qū)就沒有和諧的社會。
社區(qū)共用資源的支配權(quán)歸屬于業(yè)主，是社區(qū)和諧的要求，是一種基本的立法精神，在法律技術(shù)上如何實(shí)現(xiàn)這一立法精神，當(dāng)然可以體現(xiàn)創(chuàng)新性。我國《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主停車就是一項很好的創(chuàng)新�，F(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性會導(dǎo)致業(yè)主以外的人對車位、車庫擁有物權(quán)，我國《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)，使維護(hù)社區(qū)和諧的立法精神得以貫徹。
實(shí)際上，在社區(qū)生活的共用資源上，由于各種復(fù)雜的原因，會出現(xiàn)復(fù)雜的權(quán)利狀態(tài)，故而從業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)設(shè)計中，可以引申出一項原則，即在社區(qū)共用資源上不得設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗、排斥的權(quán)利；這應(yīng)當(dāng)是社區(qū)共用資源產(chǎn)權(quán)配置的底線。
四 與港、澳、臺立法例之比較
在各法域的立法例中，維護(hù)居民住宅樓共用部分與專用部分法律統(tǒng)一性可說是個通例。我國香港的立法具有英美法系的風(fēng)格，我國澳門、臺灣的立法則對大陸法系的風(fēng)格多有體現(xiàn)，在共用部分的權(quán)利配置上，其以下特點(diǎn)可供借鑒。
明文禁止在共用部分上設(shè)立對抗業(yè)主安居利益的權(quán)利
社區(qū)是家園，社區(qū)和諧的根本問題是保障業(yè)主的安居利益。鑒于專用部分對共用部分的高度依賴性，住宅小區(qū)共用資源上的權(quán)利安排上必須以維護(hù)業(yè)主安居利益為原則。立法上，應(yīng)明文禁止任何人，在社區(qū)共用資源上設(shè)立對抗業(yè)主安居利益的權(quán)利。
我國香港《建筑物管理條例》中，為業(yè)主們設(shè)立了一項不受干擾的權(quán)利，明文規(guī)定建筑物的任何業(yè)主或占用人對公用部分該等部分的使用或享用，任何人不可不合理地干擾 。我國《澳門民法典》則明文禁止有關(guān)規(guī)章及機(jī)關(guān)，就共同部分對分層建筑物所有人的權(quán)利濫加限制，妨礙業(yè)主們共同使用或共同生活上之需要 。我國臺灣,《公寓大廈管理條例》第一條即將提升居住品質(zhì)述明為立法目的。對于共用部分，以明確語句宣示，在所有權(quán)和使用權(quán)層面上都禁止設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗和排斥的的權(quán)利。
基于安居利益，業(yè)主對共用資源享有特定法益，對此以明白的法律語言予以宣示，實(shí)際上是明示要把安居利益作為業(yè)主的權(quán)利來保護(hù)。保護(hù)業(yè)主安居利益是維系社區(qū)和諧之道，其他不過是技術(shù)問題。
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