[ 鄭俊 ]——(2009-11-1) / 已閱13530次
論不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)
鄭俊 安慧敏
內(nèi)容摘要：關(guān)于不動產(chǎn)租賃的性質(zhì)，尤其是房屋租賃的性質(zhì)，是物權(quán)或債權(quán)，一直有比較明顯的爭議。本文將主要從房屋租賃和用益物權(quán)進行比較，來論證應(yīng)將房屋租賃等不動產(chǎn)租賃的性質(zhì)定性為物權(quán)屬性。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)租賃；租賃權(quán)債權(quán)；租賃權(quán)物權(quán)性
一、 引言
本文的寫作緣于在物權(quán)法課程中以下的疑問：第一，不動產(chǎn)租賃權(quán)的效果是對他人之物的使用，而用益物權(quán)也是使用他人之物，這兩個權(quán)利的實質(zhì)區(qū)別是什么？第二，針對目前學界對不動產(chǎn)租賃權(quán)性質(zhì)的不同看法，到底何是何非。本文將比較不動產(chǎn)租賃和用益物權(quán)的特征，來論述和還原不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)本性。
二、 不動產(chǎn)租賃權(quán)性質(zhì)的不同學說
學者對不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)頗有爭論，并存在以下三種學說：
（一） 租賃權(quán)債權(quán)說
租賃權(quán)債權(quán)說源于羅馬法。關(guān)于租賃契約的效力，羅馬法規(guī)定，在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權(quán)。承租人不能針對干涉其活動的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反平安無憂地享用物而對其提起訴訟。
持此說的學者認為，承租人對不動產(chǎn)的使用、收益的權(quán)利，是因租賃物之交付而取得，并非如物權(quán)的直接支配其標的物的獨立權(quán)利，是從屬于租賃權(quán)之權(quán)能，故租賃權(quán)非屬物權(quán)，仍屬債權(quán)。
（二） 租賃權(quán)物權(quán)化說
租賃權(quán)物權(quán)化學說源自德國，德國最早確定了“買賣不破租賃”的規(guī)則，賦予了租賃權(quán)一定的排他力。租賃權(quán)物權(quán)化說在當今學術(shù)界占了主導地位, 該說承認了租賃權(quán)的物權(quán)特性,即具有一定的排他性。但基于物權(quán)法定主義、而主張租賃權(quán)為債權(quán)又無法圓滿解釋承租人何以有直接占有、使用和收益租賃物的權(quán)利, 于是采取了折中的態(tài)度。
（三） 租賃權(quán)物權(quán)說
租賃權(quán)物權(quán)說認為，租賃權(quán)是基于占有租賃物，通過使用租賃物而取得收益，本質(zhì)上是對物的支配，屬于物權(quán)的范疇，即“支配權(quán)實為租賃權(quán)之本體”。
針對不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)，不光在學界的主張各有不同，在現(xiàn)實的立法活動中，也各有不同的體現(xiàn)。法國、英國，美國的立法都承認不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)是物權(quán)性質(zhì)；德國、日本以及我國《合同法》都主張不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化說；而針對不動產(chǎn)租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)說，則現(xiàn)在為大多數(shù)國家立法所拋棄。
三、 不動產(chǎn)租賃權(quán)非物權(quán)說的原因及不足
不動產(chǎn)租賃的效果是對他人之物的占有、使用和收益，而我國《物權(quán)法》中所規(guī)定的用益物權(quán)的法律效果也是對他人之物的占有、使用和收益。那么為什么如此相似的兩種權(quán)利，卻有著天壤之別,一個是債權(quán)，而一個是物權(quán)呢？把不動產(chǎn)租賃權(quán)排除在物權(quán)之外而規(guī)定為債權(quán)的原因又是什么呢？
經(jīng)過分析，我們發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)租賃權(quán)規(guī)定為債權(quán)的原因不外乎以下幾點：
第一，認為不動產(chǎn)租賃權(quán)主要是依據(jù)合同產(chǎn)生的權(quán)利，合同權(quán)利是債權(quán)，而且大陸法系國家在立法中一般都將租賃權(quán)放在債法部分予以規(guī)定。
第二，物權(quán)是對世權(quán)，權(quán)利人擁有直接支配其標的物的獨立權(quán)利，無需征得他人同意。而不動產(chǎn)租賃權(quán)，正如史尚寬先生所言，不動產(chǎn)租賃的承租人雖然也享有使用和收益權(quán)能，但是其只能向出租人主張，具有債的相對性，所以其只能為債權(quán)，而不是物權(quán)。
第三，物權(quán)法定是物權(quán)的根本原則。根據(jù)該原則，法律對于每一個物權(quán)都做出了全面確定的規(guī)定，不應(yīng)有不確定內(nèi)容。而不動產(chǎn)租賃，由于租賃期間的不確定，法律無法對此“法定”，所以只能把其規(guī)定為債權(quán)。
雖然以上理由看似合理，但是，我們卻能推敲出其中的不足：
第一，不動產(chǎn)租賃權(quán)雖然是依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的權(quán)利，但是某個物權(quán)的成立方式并非物權(quán)本身的特質(zhì)，這種“出身論”看到的僅僅是現(xiàn)象，而對事物的判斷應(yīng)該根據(jù)其實質(zhì)。許多用益物權(quán)的設(shè)立也是由于雙方的約定才產(chǎn)生的，只不過后來完成了物權(quán)的必要的公示程序，因此通過何種方式成立似乎不是定性的理由。至于羅馬法中就有的“買賣不破租賃”理論，其理論前設(shè)就是認為租賃是債權(quán)，也未說明理由。
第二，誠如史尚寬先生所言，不動產(chǎn)承租人對租賃物的使用、收益權(quán)能，是在出租人將租賃物交付給承租人之后，承租人才能行使上述權(quán)能的，此權(quán)利只能對出租人主張。那我們就要問，作為物權(quán)中的用益物權(quán)，用益物權(quán)人不也是在取得用益物之后才開始享有和行使使用、收益的權(quán)利嗎？那為什么同樣是相同的權(quán)利獲得方式和行使方式，在土地等不動產(chǎn)方面表現(xiàn)為用益物權(quán)而在房屋等不動產(chǎn)就表現(xiàn)為債權(quán)呢？況且，承租人在占有租賃物后，其行使使用權(quán)、收益權(quán)并不用他人的介入，自己就能完成。
第三，物權(quán)法定原則的具體內(nèi)容是指：對物權(quán)的權(quán)利內(nèi)容（各方權(quán)利、義務(wù)）和種類進行法定，而對于某個物權(quán)的具體時間問題，卻并非要求法定。如果以不動產(chǎn)租賃的時間過短為理由，認為不適合用益物權(quán)來保護，那也是不合適的。在現(xiàn)代生活中，許多租賃權(quán)的期限也超出了10年，如我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效�？梢姇r間的問題不是將不動產(chǎn)租賃排除在用益物權(quán)體系外的原因。
第四，如果承認了租賃權(quán)的物權(quán)化，那就是表明承認不動產(chǎn)租賃權(quán)是債權(quán)。既然是債權(quán)，根據(jù)債之相對性完全否定債權(quán)人對第三人主張權(quán)利，債權(quán)僅可以約束債務(wù)人。但就租賃權(quán)而言，承租人能夠?qū)ψ赓U物的新所有人主張“買賣不破租賃”，不能否定這是承租人在對第三人行使權(quán)利。那么債權(quán)之相對性理論對這個問題又能如何解釋清楚呢？
第五，如果租賃權(quán)是債權(quán)，并在一定情況下可以物權(quán)化，那么債權(quán)與物權(quán)的區(qū)別又是什么呢？債權(quán)制度和物權(quán)制度作為民事制度的兩大支柱，各有分工，界限明確。傳統(tǒng)民法理論自產(chǎn)生之時，就一直強調(diào)二者間的區(qū)別，認為它們涇渭分明，不容混淆。即使主張租賃權(quán)物權(quán)化的學者，也毫無例外。比如，王利明教授列舉的二者間的區(qū)別達七點之多。學者們一面闡釋債權(quán)與物權(quán)的差別，另一面又混淆了雙方的對立，這在邏輯上不符合同一律的要求。物權(quán)法專家既主張債權(quán)與物權(quán)的區(qū)別，又主張兩者合流，是在企望魚與熊掌兼得�！盎蛘呤欠智逦餀�(quán)與債權(quán)，或者是放棄關(guān)于物權(quán)的理論與實踐，這里沒有第三種可供選擇的方案”。退一步講，即使租賃權(quán)是債權(quán)，也能物權(quán)化，那么這個物權(quán)化的過程是怎樣的呢？其法理依據(jù)又是什么呢？
四、不動產(chǎn)租賃權(quán)應(yīng)為物權(quán)
經(jīng)過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)如果把不動產(chǎn)租賃權(quán)定位為債權(quán)，很顯然是難以讓人信服的。而在租賃權(quán)的債權(quán)性不能解釋租賃權(quán)的物權(quán)效力時，如果學者再告訴我們，租賃權(quán)還可以物權(quán)化，以達到自圓其說的目的時，那么我們對一些學者批評這種行為是“一種學術(shù)上懶惰的表現(xiàn)”也可以理解了。
而通過和用益物權(quán)的比較，我們發(fā)現(xiàn)，將不動產(chǎn)租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)，并不是不可能的，甚至可以說是合理的，理由如下：
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