山東省菏澤市人民政府

菏澤市人民政府令
第9號



《菏澤市住宅物業(yè)服務收費管理辦法》已經2013年7月31日市政府第14次常務會議研究通過，現(xiàn)予發(fā)布。



菏澤市人民政府市長　孫愛軍
2013年8月11日



菏澤市住宅物業(yè)服務收費管理辦法



第一章　總　　則

　　第一條　為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
　　第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
　　第四條　市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
　　各縣區(qū)價格主管部門會同縣級物業(yè)主管部門，按照價格管理權限，具體負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。　
　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛�！�
　　第五條　住宅物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
　　提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐�！�

第二章　住宅物業(yè)服務收費管理

　　第六條　住宅物業(yè)服務收費根據住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
　　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的前期物業(yè)服務費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責制定牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)的前期物業(yè)服務費的基準價及浮動幅度，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣價格主管部門會同縣級物業(yè)主管部門負責制定本行政區(qū)域內的前期物業(yè)服務費的基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。　
　　非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定。協(xié)商不成的普通住宅物業(yè)服務收費，經雙方同意可參照政府指導價標準執(zhí)行�！�
　　第七條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的前期物業(yè)服務費根據物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。 物業(yè)服務等級標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。
　　第八條　普通住宅物業(yè)服務成本包括：
　�。ㄒ唬┕芾矸�務人員的工資、福利費和由物業(yè)服務企業(yè)繳納的社會保險；
　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；
　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；
　　（六）辦公費用；
　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；
　　（八）物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　�。ň牛┙洏I(yè)主同意的其他費用�！�
　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
　　專業(yè)經營設施設備產權屬于專業(yè)經營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經營單位承擔，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。
　　第十條　前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容�！�
　　第十一條　前期普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，業(yè)主交納的物業(yè)服務費應當減免30%，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
　　第十二條　建設單位在申請辦理房屋預售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同等資料報當地物業(yè)主管部門備案。對不按規(guī)定備案的，房產行政管理部門不予核發(fā)房屋預售許可證。
　　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的前期物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務企業(yè)應當按照《山東省服務價格管理辦法》等有關規(guī)定，到所在地價格主管部門申領《山東省服務價格登記證》。　
　　第十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費應從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收�！�
　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不得超過半年�！�
　　第十四條　物業(yè)服務費應按《房屋所有權證》所載明的房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。未辦理《房屋所有權證》的，可暫按照購房合同所載明的房屋建筑面積計收。
　　獨立專有車庫，需按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費。
　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業(yè)服務費標準收取。　
　　第十五條　房屋交付后空置一年以上的，按照物業(yè)服務費標準的70％收取，一年內（含一年）的物業(yè)服務收費標準按照全額收取。合同另有約定的，從其約定。

第三章　停車服務收費管理

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有車庫內的車位使用人，應當交納停車服務費。
　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用，停車服務費歸提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)所有。　
　　己購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費應適當減收，減收幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定�！�
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
　　第十七條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的前期停車服務費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責制定牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)的前期停車服務費基準價及浮動幅度，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣價格主管部門會同縣級物業(yè)主管部門負責制定本行政區(qū)域內的前期停車服務費基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
　　非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內停車服務費實行市場調節(jié)價。具體收費標準，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定。　
　　第十八條　車位所有權人將車位租賃給車位使用人使用的，可以收取車位租賃費，車位租賃費歸車位所有權人所有。
　　第十九條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的車位租賃費實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責制定牡丹區(qū)、市經濟開發(fā)區(qū)的車位租賃費基準價及浮動幅度，報市人民政府批準。各縣價格主管部門會同縣級物業(yè)主管部門負責制定本行政區(qū)域內的車位租賃費基準價及浮動幅度，報縣人民政府批準。具體收費標準由承租人與車位所權人在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
　　第二十條　占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或其他場地停車的，應當交納車位場地使用費。
　　第二十一條　未成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行政府指導價，車位場地使用費標準按當地制定的車位租賃費標準執(zhí)行。
　　已成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行市場調節(jié)價，車位場地使用費標準由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定�！�
　　第二十二條　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，可依照物業(yè)服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支。業(yè)主大會成立前，支出比例由價格主管部門會同物業(yè)主管部門核定。
　　車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督�！�
　　第二十三條　停車服務費、車位租賃費和車位場地使用費應當按月收取。物業(yè)服務合同另有約定的，停車服務費、車位租賃費和車位場地使用費可以預收，但預收時間一般不得超過半年。
　　第二十四條　物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，物業(yè)服務企業(yè)可以收取一定費用�！�
　　第二十五條　物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

第四章　其他管理

　　第二十六條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內，專業(yè)經營設施設備產權屬于專業(yè)經營單位的，專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向業(yè)主收取費用。
　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬�！�
　　專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務�！�
　　第二十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
　　業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)繳納的物業(yè)服務費中已包括裝修期間的服務成本,物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修管理費及與裝修相關的管理費用。
　　第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格有關法律、法規(guī)和相關政策規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
　　第二十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話及物業(yè)主管部門監(jiān)督電話，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
　　第三十條　物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
　　第三十一條　價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，并提供必要的相關資料。

第五章　法律責任

　　第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)違反有關規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。
　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務等費用。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。　
　　第三十三條　價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、國務院《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《山東省服務價格管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章依法予以處罰。
　　第三十四條　價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第六章　附　　則

　　第三十五條　本辦法實施前物業(yè)服務合同約定期限未到期的，物業(yè)服務及其收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后或者合同未約定期限的應按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十六條　本辦法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏澤市物業(yè)服務收費管理實施辦法》同時廢止。