國土資源部 財(cái)政部 中國人民銀行等

關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知

國土資發(fā)〔2012〕162號



各省、自治區(qū)、直轄市及副省級城市國土資源主管部門、財(cái)政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局、財(cái)務(wù)局，中國人民銀行上海總部、各分行、營業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局：

　　為加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

　　一、加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理

　　國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲備工作，按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）的規(guī)定，建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄（以下簡稱“名錄”）。市、縣國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級上報(bào)至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報(bào)國土資源部，列入名錄并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財(cái)政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財(cái)政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。

　　國土資源部利用土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)測監(jiān)管土地儲備機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展情況。列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)，應(yīng)將納入儲備土地、已供儲備土地、儲備資金收支、各類融資等相關(guān)信息，通過國土資源主干網(wǎng)錄入上傳，尚未開通國土資源主干網(wǎng)的市、縣，通過互聯(lián)網(wǎng)錄入上傳，作為土地管理、財(cái)政預(yù)算、金融貸款監(jiān)督檢查的主要依據(jù)。同級國土資源主管部門應(yīng)監(jiān)督核準(zhǔn)上傳信息。國土資源部及省級國土資源主管部門定期向同級財(cái)政及人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀行業(yè)監(jiān)督管理部門抄送相關(guān)信息。

　　二、合理確定儲備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)

　　土地儲備機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及土地市場形勢分析，根據(jù)用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向提出合理建議，嚴(yán)格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模。

　　土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度，編制下一年度土地儲備計(jì)劃。年度土地儲備計(jì)劃是制定年度土地儲備資金收支預(yù)算、確定年度土地儲備融資規(guī)模的主要依據(jù)。年度土地儲備計(jì)劃中，新增儲備土地規(guī)模（含本年度收儲已在本年度供應(yīng)的儲備土地），原則上應(yīng)控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。同級國土資源、財(cái)政部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核調(diào)整年度土地儲備計(jì)劃，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級國土資源主管部門備案。

　　三、加強(qiáng)儲備土地前期開發(fā)管理

　　土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開展對儲備土地的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障。進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機(jī)構(gòu)要予以監(jiān)督管理，工程完成后，土地儲備機(jī)構(gòu)要組織開展驗(yàn)收，驗(yàn)收工作參照相關(guān)工程驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對儲備土地的管護(hù)和臨時(shí)使用，土地儲備機(jī)構(gòu)可設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，也可通過公開招標(biāo)方式選擇管理單位。

　　四、加強(qiáng)土地收儲及管護(hù)工作

　　列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)，同級國土資源主管部門可依據(jù)土地儲備計(jì)劃，按照相關(guān)規(guī)定將依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征地的土地以及政府依法取得的其他土地等交由其儲備。

　　納入政府儲備的土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。相關(guān)土地納入儲備前，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（政府無償收回的除外）、土地權(quán)利（包括他項(xiàng)權(quán)利）等情況進(jìn)行認(rèn)真核查，對取得方式及程序不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立土地他項(xiàng)權(quán)利未依法解除的，不得納入儲備。

　　土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時(shí)利用等方式進(jìn)行管護(hù)。建立巡查制度，對侵害儲備土地權(quán)利的行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。

　　儲備土地的臨時(shí)利用，應(yīng)報(bào)同級人民政府國土資源主管部門、財(cái)政部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲備土地的臨時(shí)使用，需搭建建筑物、構(gòu)筑物的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時(shí)使用，應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用者簽訂臨時(shí)使用土地合同，明確土地用途、期限、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經(jīng)濟(jì)關(guān)系的處理等事宜。臨時(shí)使用儲備土地的期限不得超過二年，且不得轉(zhuǎn)包。臨時(shí)使用儲備土地取得的收入，按照非稅收入收繳管理辦法規(guī)定，全部繳入同級國庫，納入公共預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。

　　五、規(guī)范土地儲備融資行為

　　土地儲備機(jī)構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。同級財(cái)政部門應(yīng)會(huì)同國土資源主管部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)，根據(jù)年度土地儲備計(jì)劃，核定土地儲備融資規(guī)模，經(jīng)同級人民政府審核后，按財(cái)政管理級次逐級上報(bào)至省級財(cái)政部門。省級財(cái)政部門依據(jù)地方政府性債務(wù)管理法律法規(guī)和政策規(guī)定核準(zhǔn)后，向土地儲備機(jī)構(gòu)核發(fā)年度融資規(guī)�？刂瓶ǎ�明確年度可融資規(guī)模并同時(shí)反映已發(fā)生的融資額度。土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請融資時(shí)，除相關(guān)文件外，還應(yīng)出示融資規(guī)�？刂瓶�。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對融資規(guī)�？刂瓶ㄖ械囊延腥谫Y額度進(jìn)行認(rèn)真核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）累計(jì)不得超過年度可融資規(guī)模，對本年融資額度已達(dá)到年度可融資規(guī)模的土地儲備機(jī)構(gòu)，不得批準(zhǔn)新的項(xiàng)目融資。

　　列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款。在國家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求，遵循市場化原則，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，向列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放并管理土地儲備貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項(xiàng)目周期、資金回籠計(jì)劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。名錄內(nèi)土地儲備機(jī)構(gòu)所屬的儲備土地，具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。本《通知》下發(fā)前名錄以外的機(jī)構(gòu)（含融資平臺公司）名下的儲備土地，應(yīng)嚴(yán)格按照《通知》的要求逐步規(guī)范管理。

　　土地儲備融資資金應(yīng)按照�？顚Ｓ�、封閉管理的原則嚴(yán)格監(jiān)管。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機(jī)構(gòu)以外的機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。土地儲備機(jī)構(gòu)將貸款挪作他用的，有關(guān)主管部門應(yīng)依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)采取貸款處置和資產(chǎn)保全措施，暫停對該土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放新的貸款，并按照法律法規(guī)的規(guī)定和借款合同的約定追究該土地儲備機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。

　　六、嚴(yán)格土地儲備資金管理

　　土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度根據(jù)年度土地儲備計(jì)劃，編制下一年度土地儲備資金收支預(yù)算，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報(bào)同級財(cái)政部門審定。其中，屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定編制政府采購預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行政府采購有關(guān)規(guī)定。資金收支預(yù)算涉及土地儲備貸款的事項(xiàng)，應(yīng)征求所在地人民銀行相關(guān)分支行、銀監(jiān)局的意見。

　　加強(qiáng)國有土地收益基金的管理。國有土地收益基金要按規(guī)定比例及時(shí)計(jì)提，并按規(guī)定用于土地儲備。土地儲備機(jī)構(gòu)必須按規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價(jià)評估以及管護(hù)中圍欄、圍墻等建設(shè)的支出，經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)，列入土地儲備資金使用范圍。土地儲備資金預(yù)算執(zhí)行中，需財(cái)政部門核撥資金的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)提出用款申請，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報(bào)同級財(cái)政部門審批。土地儲備資金的支付要按照財(cái)政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年年終，按規(guī)定編制土地儲備資金收支決算，由同級財(cái)政部門審核并上報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。

　　本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。各地區(qū)相關(guān)部門和單位要嚴(yán)格執(zhí)行本通知各項(xiàng)規(guī)定。對于違反本通知規(guī)定的單位和個(gè)人，將依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　國土資源部 財(cái)政部

　　中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　2012年11月5日