四川省南充市人民政府辦公室

南充市住宅專項維修資金使用管理辦法

南府辦發(fā)〔2010〕23號


南充市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《南充市住宅專項維修資金使用管理辦法》的通知


各縣（市、區(qū)）人民政府，市級相關(guān)部門：

為加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護住宅專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，維護社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）、《四川省住宅專項維修資金管理細則》（建設(shè)廳、財政廳〔2009〕21號）、《南充市貫徹<四川省住宅專項維修資金管理細則>實施辦法》（南府辦函〔2009〕244號）等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定了《南充市住宅專項維修資金使用管理辦法》�，F(xiàn)予以公布，請遵照執(zhí)行。


二○一○年十二月九日


南充市住宅專項維修資金使用管理辦法


第一章 總則


第一條 為加強住宅專項維修資金的使用管理，維護住宅專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，省建設(shè)廳、財政廳《四川省住宅專項維修資金管理細則》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入房屋維修資金專戶的商品房、集資房、拆遷還房、售后公有住房的住宅專項維修資金使用，適用本辦法。

第三條 市財政部門、房地產(chǎn)管理部門對住宅專項維修資金使用進行監(jiān)督、指導(dǎo)。各縣市房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本轄區(qū)維修資金的使用管理，市房屋維修資金管理中心（簡稱管理機構(gòu)，下同）具體負責(zé)市轄三區(qū)住宅專項維修資金的使用管理工作。維修資金的使用依法接受審計監(jiān)督。

第四條 住宅專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則，做到公開、公平、公正和安全使用。

第五條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第二章 使用范圍



第六條 本辦法所稱住宅共用部位，是指由多個所有權(quán)人共同擁有、其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共同面積所構(gòu)成的部位。一般包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、樓梯、屋頂?shù)�；戶外墻面、共用門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指由多個所有權(quán)人共同擁有、并由其共有房屋的設(shè)施設(shè)備。一般包括供排水管、水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

第七條 緊急情況使用住宅專項維修資金的范圍：

（一）屋面、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏；

（二）樓體外墻飾面有脫落危險；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯的各種扶手、欄桿有脫落危險；

（四）專有部分外各類欄桿、圍欄、鐵門等有脫落危險；

（五）景觀工程（如石橋、土丘等）出現(xiàn)坍塌；

（六）因水泵故障和進水管內(nèi)水管爆裂造成停水；

（七）排水設(shè)施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障礙；

（八）因線路故障而引起的停電和漏電；

（九）高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜及變壓器等出現(xiàn)功能故障；

（十）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害；

（十一）消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障；

（十二）房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為B、C級危房的；

（十三）其他共用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，必須消除的。

第八條 禁止使用住宅專項維修資金的范圍

（一）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修、養(yǎng)護的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）依照國家法律法規(guī)或合同約定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)維修、保養(yǎng)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備；

（三）因為人為損壞的原因而造成住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新改造的，由責(zé)任人承擔(dān)維修、養(yǎng)護費用；

（四）按照國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，不能使用住宅專項維修資金的其它項目。

第三章 使用程序



第九條 維修資金的使用，應(yīng)按以下程序辦理：

（一）提出使用方案。業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主根據(jù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主的意見，自行編制或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位編制住宅專項維修資金使用方案。使用方案應(yīng)包括：維修工程施工方案及實施時間、工程預(yù)算書、維修施工單位的選擇方式、工程合同、工程驗收及決算方式、住宅專項維修資金的列支范圍和分攤方式等；

（二）業(yè)主決策。住宅專項維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)顯著位置進行公示。

住宅專項維修資金使用方案可由工程造價咨詢機構(gòu)進行評估，其費用計入維修成本。

（三）選擇施工單位。工程預(yù)算編制完成并經(jīng)管理機構(gòu)審核后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主可自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位通過招投標或者其他公開、公平、公正的方式選定維修施工單位。5萬元以下的維修工程項目，業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主（5戶以上）可在管理機構(gòu)網(wǎng)站公布的維修單位推薦名錄中選定維修施工單位。5萬元（含5萬元）至10萬元的維修工程項目應(yīng)通過比選方式選定維修施工單位（參與比選的維修企業(yè)不少于3家），10萬元以上的維修工程應(yīng)通過招標方式選定維修施工單位。選擇施工單位主要依據(jù)施工單位的資質(zhì)、業(yè)績、工程預(yù)算報價、工程質(zhì)量、承諾保修等。維修施工單位應(yīng)當(dāng)具備獨立法人資格并具有相關(guān)資質(zhì)。

（四）審核備案。業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位，持住宅專項維修資金使用方案、工程預(yù)算明細表、業(yè)主大會決議或業(yè)主書面簽名等材料到房屋所在地維修資金管理機構(gòu)辦理維修資金使用備案，管理機構(gòu)經(jīng)現(xiàn)場勘查、審核，5個工作日內(nèi)出具維修資金使用備案通知后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主方可與維修施工單位簽訂工程承包合同。未取得使用備案通知擅自維修的，管理機構(gòu)不得支付維修費用，擅自維修造成事故的，其責(zé)任由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

（五）拔付工程款。取得維修資金使用備案通知的維修項目，維修單位應(yīng)填寫“住宅專項維修資金撥付備案表”，管理機構(gòu)根據(jù)審核通過的工程承包合同的約定，經(jīng)核準后按維修工程進度預(yù)撥付工程款，預(yù)付款不得超過預(yù)算金額的50%。

（六）竣工驗收。工程竣工后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主會同管理機構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位與業(yè)主代表，進行現(xiàn)場驗收并形成書面驗收意見。施工單位憑工程決算明細表、費用結(jié)算票據(jù)、工程驗收合格證明等資料向管理機構(gòu)備案。備案后，由管理機構(gòu)拔付扣除質(zhì)量保證金的剩余工程決算資金。

（七）質(zhì)量保修。維修工程合同應(yīng)當(dāng)約定工程質(zhì)量保證條款。工程質(zhì)量保修期滿后，由維修施工單位憑據(jù)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主的審核意見等相關(guān)資料，向管理機構(gòu)提出申請并備案，管理機構(gòu)方可撥付工程質(zhì)量保證金。工程質(zhì)量保證金為工程總額的5%。

維修工程質(zhì)量按照國家法律法規(guī)和建設(shè)工程質(zhì)量相關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行。建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程的質(zhì)量保修內(nèi)容和期限，按建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定在維修工程合同中明確約定。

第十條 發(fā)生危及房屋及人生財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新改造的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時維修。不及時維修的，管理機構(gòu)應(yīng)督促相關(guān)責(zé)任人、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主限期維修。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由業(yè)主委員會提出維修資金緊急使用方案；未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或社區(qū)居民委員會指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主提出維修資金緊急使用方案，報管理機構(gòu)現(xiàn)場勘查并審核備案。維修資金緊急使用方案應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)主要出入口顯著位置進行公示并留存公示影像資料。維修結(jié)束經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意竣工驗收或經(jīng)管理機構(gòu)現(xiàn)場查勘并審核，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示。

第十一條 維修資金工程決算金額超出預(yù)算金額20%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按程序重新申報。維修資金實際發(fā)生額低于預(yù)撥款的，結(jié)余部分應(yīng)及時交入維修資金帳戶。

第十二條 管理機構(gòu)根據(jù)建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程的要求，建立具有相關(guān)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)和施工單位的推薦名錄并在維修資金管理機構(gòu)網(wǎng)站公布，供業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或其委托的單位選擇。

第十三條 申請人應(yīng)當(dāng)對申請備案材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

第十四條 維修資金使用的分攤，按下列規(guī)定進行：

（一）商品房之間使用維修資金的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）售后公有住房之間使用維修資金的，由相關(guān)業(yè)主和公有住房出售單位按照所交存維修資金的比例分攤。業(yè)主承擔(dān)的部分，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（三）售后公有住房與商品房之間使用維修資金的，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)后，再按本條（一）、（二）款的原則分攤；

（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第十五條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用按照以下規(guī)定列支：

（一）涉及整個建筑區(qū)劃共用的，在該區(qū)劃全體業(yè)主維修資金賬戶中列支；

（二）涉及單幢或部分建筑物共用的，從相關(guān)受益業(yè)主的維修資金賬戶中列支；

（三）維修資金未分攤到戶的小區(qū)，使用金額在小區(qū)帳戶中列支。



第四章 監(jiān)督管理



第十六條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的，經(jīng)業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主申請，房屋安全鑒定機構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進行鑒定，鑒定費用計入維修成本。

第十七條 維修、更新改造工程，業(yè)主委員會可聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理，監(jiān)理費用計入維修成本，未聘請監(jiān)理單位的，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主自行組織監(jiān)督。

第十八條 業(yè)主對維修、更新改造費用有疑義的，業(yè)主委員會、維修企業(yè)應(yīng)提供詳細資料并負責(zé)解釋；仍有疑義的可委托專業(yè)中介機構(gòu)進行復(fù)核；委托費用由委托方墊支，后由責(zé)任方支付。維修資金使用過程中引起的重大糾紛，當(dāng)事方可申請調(diào)解，也可向人民法院提起訴訟。

第十九條 在施工過程中，業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻擾正常施工。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

因工程施工造成業(yè)主房屋自用部位損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補償，費用計入維修成本。

第二十條 在施工過程中，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工，減少噪音，防止污染。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對工程的工期、質(zhì)量進行監(jiān)督，對違反施工操作規(guī)程及擾民的行為應(yīng)及時制止。

第二十一條 住宅專項維修資金的使用應(yīng)增強透明度，不得暗箱操作。維修工程預(yù)（決）算明細表、業(yè)主簽字等申報資料必須在小區(qū)醒目位置公示5天，并留存影像資料，小區(qū)維修公告、招標（比選）公告、資金使用金額需在管理機構(gòu)網(wǎng)站上公示。

第二十二條 管理機構(gòu)應(yīng)加強維修資金使用過程的監(jiān)督管理，開通維修資金使用網(wǎng)上申報綠色通道，同時開設(shè)網(wǎng)絡(luò)及電話舉報熱線。

第五章 附則



第二十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，因不可抗拒的原因造成損壞需要維修、更新、改造的，可以按本辦法使用住宅專項維修資金。

第二十四條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位挪用、騙取住宅專項維修資金的，由管理機構(gòu)追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額兩倍（含兩倍）以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)吊銷資質(zhì)證書。

管理機構(gòu)挪用住宅專項維修資金的，由主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對責(zé)任人員依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條 本辦法自公布之日起施行。

第二十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。