最高人民法院

最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答

1995年12月27日，最高人民法院

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理法）已于1995年1月1日起施行。房地產(chǎn)管理法施行后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定處理。房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，在房地產(chǎn)管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)該行為發(fā)生時(shí)的有關(guān)法律、政策規(guī)定，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，從實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)事求是、合情合理地處理。現(xiàn)就各地人民法院審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件提出的一些問題，解答如下：
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問題
1、從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。
2、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。
二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出讓問題
3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
4、出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
5、出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
三、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題
6、國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
7、轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
8、以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
9、享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
10、以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無(wú)效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時(shí)間。
11、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
12、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
13、土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
14、土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
四、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}
15、土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效。
16、土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。
17、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問題
18、享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
19、當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無(wú)效。
20、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。
21、《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
22、名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無(wú)效。
23、合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。
六、關(guān)于商品房的預(yù)售問題
24、商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效。
25、商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。
26、商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

27、預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題
28、商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。
八、關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格問題
31、預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。
32、合同雙方約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)又約定了預(yù)售商品房的價(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。
33、合同雙方約定的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣�府公布的價(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估的價(jià)格，或者當(dāng)?shù)赝�期同類同質(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。
34、在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過錯(cuò)方承擔(dān)。
九、關(guān)于違反合同的責(zé)任
35、經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。
36、在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。
37、當(dāng)事人以對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價(jià)格雖與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場(chǎng)行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時(shí)不能預(yù)見的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。
38、合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。
39、合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對(duì)違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價(jià)金總額為限。對(duì)違約金無(wú)約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40、合同一方違反合同給對(duì)方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)�，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41、合同一方違約致使合同無(wú)法履行的，應(yīng)賠償對(duì)方的損失。實(shí)際損失無(wú)法確定的，可參照違約方所獲利潤(rùn)確定賠償金額。
42、合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43、合同一方未將對(duì)方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對(duì)方造成的實(shí)際損失。
44、違約方將對(duì)方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤(rùn)高于或等同于對(duì)方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤(rùn)作為對(duì)方的損失予以賠償；如所獲利潤(rùn)低于對(duì)方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤(rùn)無(wú)法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對(duì)方的損失。
十、關(guān)于無(wú)效合同的處理問題
45、經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無(wú)效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則由過錯(cuò)方賠償損失。過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過錯(cuò)的，按過錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。
46、合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；
（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。
47、預(yù)售商品房因預(yù)售方的過錯(cuò)造成合同無(wú)效的，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和預(yù)購(gòu)方交付房款等情況，由預(yù)售方承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的責(zé)任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時(shí)的房?jī)r(jià)和法院裁判、調(diào)解時(shí)的房?jī)r(jià)之間的差價(jià)，確定預(yù)購(gòu)方的損失數(shù)額。
1995年12月27日