一、房地產(chǎn)稅概述和歷史脈絡(luò)

房地產(chǎn)稅，顧名思義，“房”是房產(chǎn)，“地”是房屋下面的土地。從廣義上來說，一切與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收都屬于房地產(chǎn)稅，包括在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)與持有環(huán)節(jié)征收的各種稅。而我國目前要推進(jìn)的房地產(chǎn)稅，是對(duì)房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)所要征收的一種稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，不包括開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)征收的“房地產(chǎn)交易稅”。

1951年8月8日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將城市中的房屋及占地合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，統(tǒng)稱為城市房地產(chǎn)稅。在當(dāng)時(shí)城市土地可以歸私人所有，不同于今天的征收概念。

1973年，中國簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國有企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并人工商稅，對(duì)房地產(chǎn)管理部門和個(gè)人房屋，以及外資企業(yè)、中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的房屋，繼續(xù)保留稅種。

1984年10月，國務(wù)院決定在推行第二步利改稅和改革工商稅制時(shí)，將城 市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收， 對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。

1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日開始實(shí)行，適用于國內(nèi)單位和個(gè)人。征收對(duì)象是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，由房屋所有權(quán)人繳納，但因?yàn)橐?guī)定“個(gè)人所有的非營業(yè)性房產(chǎn)”不必繳 納房地產(chǎn)稅，絕大多數(shù)房屋實(shí)際上并不在征收范圍內(nèi)。

1994年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，停止了住房實(shí)物分配，商品房制度逐步確立，但房產(chǎn)稅的征收方法仍然沿用1986年暫行條例的規(guī)定。同年中國實(shí)行“分稅制”改革，將大部分稅收回歸中央，再通過轉(zhuǎn)移支付方式劃分到地方使用，實(shí)現(xiàn)國家財(cái)力向上集中。分稅制導(dǎo)致基層政府財(cái)力不足，為謀求財(cái)政收支平衡，地方各級(jí)政府利用劃分給基層政府的土地出讓金及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營業(yè)稅，不斷收取更多的土地出讓金和房地產(chǎn)交易稅來彌補(bǔ)財(cái)政資金的不足，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生。

2004年9月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于北京等6個(gè)地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作的批復(fù)》。文件中的“房地產(chǎn)稅”，當(dāng)時(shí)被媒體報(bào)道稱為“物業(yè)稅”，就是今天我們所說的“房地產(chǎn)稅”。因缺乏相應(yīng)的法律基礎(chǔ)、配套制度和利益博弈等因素，“物業(yè)稅”空轉(zhuǎn)至今，并未開始征收。

2008年12月31日國務(wù)院發(fā)布第546號(hào)令，自2009年1月1日起廢止《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。在全國范圍內(nèi)實(shí)行內(nèi)外統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。

2011年3月，十一屆全國人大四次會(huì)議批準(zhǔn)通過的第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要明確提出了要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”，自此不再使用物業(yè)稅的提法和概念。

2013年11月，黨的十八屆三中全會(huì)明確提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，首次定下了房地產(chǎn)稅先立法、后改革的總體思路。彼時(shí)，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅法的研究、討論和爭(zhēng)辯持續(xù)了很長時(shí)間，減緩了房地產(chǎn)稅立法的速度。2014年政府工作報(bào)告中尚還提到“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”，但在2015年、2016年和2017年的政府工作報(bào)告中均沒有再提及房地產(chǎn)稅立法。

2018年3月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，“2018年將深化財(cái)稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，我國房地產(chǎn)稅立法的各方面條件日趨成熟。


摘自《私人財(cái)富保障與傳承實(shí)務(wù)全書》p186-188頁，中國法制出版社2018年10月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書帶您全方位了解私人財(cái)富保障和傳承的相關(guān)理念、知識(shí)及工具，借助真實(shí)案例識(shí)別財(cái)富保障與傳承的風(fēng)險(xiǎn)與痛點(diǎn)，并提供可操作性極強(qiáng)的解決路徑及方法，助您找尋破解基業(yè)長青的密碼 遺囑——傳統(tǒng)法律利器，明晰財(cái)產(chǎn)歸屬，自由定向傳承 法律協(xié)議——防御型法律工具，個(gè)性定制財(cái)富管理方案，多元規(guī)避傳承風(fēng)險(xiǎn) 大額保單——風(fēng)險(xiǎn)阻卻型金融工具，用低成本撬動(dòng)*大保障勢(shì)能，實(shí)現(xiàn)代際指定傳承 稅務(wù)籌劃——運(yùn)用節(jié)稅與免稅工具，打造財(cái)富保障與傳承護(hù)城河 家族基金會(huì)——高端財(cái)富傳承工具，傳承的不只是財(cái)富，更是精神 家族信托——“遺世獨(dú)立”的資產(chǎn)保險(xiǎn)柜，隔離傳承風(fēng)險(xiǎn)，滿足多層次財(cái)富管理需求 家族辦公室——高凈值人士專屬財(cái)富管理工具，全方位定制資產(chǎn)管理方案

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