（一）訂立方式的法律強(qiáng)制性
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第13條的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓“可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這里法律表述的是“可以”，說(shuō)明采取拍賣(mài)、招標(biāo)等競(jìng)價(jià)方式還是協(xié)議的非競(jìng)價(jià)方式并非強(qiáng)制性規(guī)定。雖然該條還規(guī)定了商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式，但也只是在“有條件的”情況下適用；在沒(méi)有條件時(shí)，可以采取雙方協(xié)議的方式。而對(duì)于什么情況下叫作“有條件”，法律并未給出答案。若僅以此規(guī)定判斷，似乎難以判斷土地使用權(quán)出讓合同訂立方式的法律規(guī)定究竟是強(qiáng)制性規(guī)范還是任意性規(guī)范。
對(duì)此問(wèn)題，《物權(quán)法》以民事基本法的形式作出了明確表述。其第137條規(guī)定，對(duì)于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的出讓，“應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式”進(jìn)行。由此可以確定，法律對(duì)于公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式的適用規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范。
（二）訂立方式的瑕疵對(duì)于出讓合同的效力影響
在對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地或同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的出讓活動(dòng)中，如果沒(méi)有按照《物權(quán)法》等法律所要求的方式采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行，所簽署的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》可否被主張為無(wú)效？雖然《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律均規(guī)定了土地使用權(quán)出讓實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)等競(jìng)價(jià)方式訂立合同的要求，但均未明確規(guī)定未按此要求實(shí)行競(jìng)價(jià)方式而訂立的合同是否無(wú)效。
《合同法》第52條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。問(wèn)題是，如果建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人已經(jīng)開(kāi)始了開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)工作，或者已經(jīng)在其上設(shè)定了有關(guān)的限制物權(quán)，則認(rèn)定合同無(wú)效將嚴(yán)重影響合同當(dāng)事人以及有關(guān)第三人的利益。對(duì)此，王利明教授的主張是：原則上應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，因其在出讓方式上違反了法律的強(qiáng)行性規(guī)范；同時(shí)，為避免權(quán)利取得人的利益損失，在可能的情況下宜采取效力補(bǔ)正方式，由受讓人按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交地價(jià)后，維護(hù)出讓合同的效力。
筆者認(rèn)為，對(duì)于在這種情況下不宜徑行認(rèn)定合同無(wú)效的意見(jiàn)是值得贊同的。但僅由受讓人按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交地價(jià)來(lái)使本應(yīng)無(wú)效的合同變?yōu)橛行�，其理由尚有不足。因�(yàn)椤坝墒茏屓税凑帐袌?chǎng)價(jià)格補(bǔ)交地價(jià)”說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)卻很難。如何定義“市場(chǎng)價(jià)格”就是個(gè)問(wèn)題。所謂“按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交”的“地價(jià)”很難說(shuō)與公開(kāi)競(jìng)價(jià)所得出的成交價(jià)相等。因?yàn)楣_(kāi)競(jìng)價(jià)，尤其是現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的緊張激烈氣氛，往往導(dǎo)致成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出事先評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)值作出的評(píng)估價(jià)（事實(shí)上評(píng)估價(jià)僅是“招拍掛”起拍價(jià)的參考），甚至可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出讓方的預(yù)期。因此“市場(chǎng)價(jià)”在土地“招拍掛”的情況下是難以確定的。即便參照同檔次地塊的“招拍掛”成交價(jià)格，亦存在極大的不一致的可能。因?yàn)樵诔鞘杏邢薜目臻g中，地塊往往具有很強(qiáng)的特定性。即便是兩塊完全相同的地塊，也會(huì)因不同拍賣(mài)會(huì)的組織能力、競(jìng)買(mǎi)者的資金實(shí)力和心理狀況等而出現(xiàn)很大的不一致。況且，若允許任何合同在違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而被主張無(wú)效后，得通過(guò)一些技術(shù)手段補(bǔ)正而維護(hù)其效力，則法律的嚴(yán)肅性亦將受到挑戰(zhàn)。
因此有必要從法理上再做深入分析。
首先，可能會(huì)在效力上受到設(shè)立方式瑕疵影響的合同究竟是什么合同？
此問(wèn)題涉及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同在法律行為中的性質(zhì)問(wèn)題。法律行為分為負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)行為）和處分行為（物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為）。其中，一個(gè)完整的物權(quán)行為由物權(quán)合意和物權(quán)公示所構(gòu)成。而物權(quán)合意是在債權(quán)合同和物權(quán)公示之間出現(xiàn)的行為。物權(quán)合意可否表現(xiàn)為某種特定的形式，如書(shū)面合同，在中國(guó)存在爭(zhēng)議。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同究竟是債權(quán)合同還是所謂的“物權(quán)合同”參見(jiàn)本書(shū)第四章第二節(jié)的討論。在該章節(jié)中，筆者建議對(duì)目前全國(guó)各地國(guó)土管理部門(mén)使用的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本按債權(quán)合同、物權(quán)合同進(jìn)行拆分和調(diào)整。若實(shí)現(xiàn)此拆分，將會(huì)使此問(wèn)題的處理變得清晰明確。亦即無(wú)論出讓方式的瑕疵會(huì)否影響合同效力，只在債權(quán)合同的范圍內(nèi)討論，并不涉及物權(quán)合同。因此也不會(huì)出現(xiàn)登記后交易安全和第三人利益受影響的問(wèn)題�；蛟S有人仍不承認(rèn)債權(quán)合同與物權(quán)合同的區(qū)分，筆者在此以現(xiàn)實(shí)中的做法論證之：根據(jù)國(guó)土資源部《土地登記辦法》第27條的規(guī)定，以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，由當(dāng)事人在付清全部國(guó)有土地出讓價(jià)款后，持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等材料申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。這就是說(shuō)，在登記之時(shí)，用以登記的合同文本中的債權(quán)部分的主要義務(wù)（支付價(jià)款）已經(jīng)履行完畢，再行登記毫無(wú)意義。那么在實(shí)質(zhì)上被要求登記的只能是文本中的物權(quán)合同部分。
綜上所述，因違反“招拍掛”而導(dǎo)致效力可能受影響的合同，僅是指約定雙方互為交付土地和價(jià)款的條件、期限及違約責(zé)任等的債權(quán)合同，而非直接設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)合同。在目前中國(guó)各地國(guó)土部門(mén)尚未按筆者建議的方案分拆合同示范文本的情況下，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的訂立方式存在瑕疵的情況，我們可以是否完成土地使用權(quán)登記為界限來(lái)處理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的效力問(wèn)題。即若登記尚未完成，則審查訂立方式的瑕疵對(duì)合同效力的影響；若登記已然完成，則徑行維持合同效力，因?yàn)榇藭r(shí)物權(quán)的設(shè)立已然生效，不應(yīng)因前期債權(quán)關(guān)系的上述瑕疵而受影響。
其次，設(shè)立方式的瑕疵是否影響了債權(quán)合同的效力？
《合同法》第52條列舉了五種導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，即一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。經(jīng)過(guò)十幾年大陸民商法學(xué)理論和司法實(shí)踐的發(fā)展，學(xué)界主流依據(jù)傳統(tǒng)民法理論將之歸結(jié)為四類：虛偽表示、脫法行為、違反公序良俗、違反強(qiáng)制性規(guī)定。就本節(jié)而言，因主要討論未按法律、行政法規(guī)的要求采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的情況，即違反法定要求而為合同行為，故主要涉及最后一項(xiàng)即“違反強(qiáng)制性規(guī)定”。
摘自《中國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度研究》P112-115頁(yè)，法律出版社2018年7月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介："《中國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度研究》可視做對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)制度的一份法律審查意見(jiàn)書(shū)。該意見(jiàn)書(shū)針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)制度的核心部分做了細(xì)密的整理，提出了多項(xiàng)具體建議，是立足于現(xiàn)實(shí)的制度改良方案。《中國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度研究》中的學(xué)術(shù)創(chuàng)見(jiàn)觸及若干重要民法理論，且都是為解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而“被迫”做的獨(dú)立探索。書(shū)中提出的修法或立法建議達(dá)十八項(xiàng)之多，均與作者對(duì)相關(guān)理論的深刻思考相關(guān)。在我國(guó)民法典編纂之際，以傳統(tǒng)民法原理全面審視和優(yōu)化建設(shè)用地使用權(quán)這一從借鑒香港官地批租制度發(fā)展而來(lái)的權(quán)利，不僅是為豐富大陸法系的物權(quán)法理論的有益探索，也是我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度本身“升級(jí)換代”的需要。 "
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