陳歡+



緒論

《中華人民共和國(guó)婚姻法》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法》）確定了夫妻財(cái)產(chǎn)法定共有制，但我國(guó)并未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)共有人須完整記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書之上，在婚姻關(guān)系中，將共同房產(chǎn)登記在一方名下的情況并不罕見(jiàn)�？梢源_定的是，不動(dòng)產(chǎn)登記是可推翻的權(quán)利推定，《婚姻法》對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)共有制的規(guī)定是實(shí)體規(guī)定，真實(shí)的權(quán)利狀況可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿之上的權(quán)利推定。于此，若夫妻一方擅自出賣共同房產(chǎn)，法律就陷入了一個(gè)兩難的境地。一方面，夫妻另一方對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)值得保護(hù)；另一方面，若無(wú)條件地保護(hù)其所有權(quán)，則市場(chǎng)交易安全將無(wú)從談起。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)空前繁榮的現(xiàn)代社會(huì)，平衡“靜”的所有權(quán)和“動(dòng)”的交易安全無(wú)疑至關(guān)重要，而表見(jiàn)代理制度和善意取得制度則是民法中平衡此二者的重要制度。因此，本文將從解釋論的角度分別討論夫妻一方擅自出賣僅登記在該方名下共同房產(chǎn)時(shí)，構(gòu)成無(wú)權(quán)代理和無(wú)權(quán)處分的兩種可能，并分析在此兩種情況下應(yīng)如何認(rèn)定房產(chǎn)的最終歸屬。

一、我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式

要確定房產(chǎn)的最終歸屬，須先捋清我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式。在立法體例上，各國(guó)物權(quán)變動(dòng)的模式不一。首先可以分為意思主義、形式主義兩大類。其區(qū)別在于是否承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)移轉(zhuǎn)合意。所謂的意思主義，指的是，僅憑當(dāng)事人的意思表示，即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。法國(guó)、日本即采此例。而所謂的形式主義，是指須有物權(quán)變動(dòng)的合意，并且需要履行交付或登記的法定形式，才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。德國(guó)法即采此例。意思主義下尚有所謂折中主義，即物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)之合意外，須履行交付或登記的法定形式，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在我國(guó)語(yǔ)境下，通常稱為所謂的“債權(quán)形式主義”。形式主義下亦有所謂折中主義，即雖然承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為，但認(rèn)為物權(quán)行為之效力系于其原因行為之效力，奧地利、瑞士即采此例。

我國(guó)究竟采何種立法模式，素有爭(zhēng)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第九條、第十四條，實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，須滿足法定的公示要件，即動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記�？梢�(jiàn)，不存在僅憑意思表示變動(dòng)物權(quán)的可能性。因此，接下來(lái)需要考慮我國(guó)是否承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為，即是否采意思主義下的折中主義，債權(quán)形式主義。從解釋論的角度看，《中華人民共和國(guó)民法總則》（以下簡(jiǎn)稱《民法總則》）第一百一十八條第二款關(guān)于債的定義是：“債權(quán)是因合同……，權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利�！庇喠①I賣合同后，買受人僅取得請(qǐng)求出賣人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的權(quán)利，而不能直接取得標(biāo)的物所有權(quán)。雖然《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第一百三十條將買賣合同定義為“出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”，但是這并不表示，買賣合同產(chǎn)生直接移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效力�！逗贤�法》第一百三十五條規(guī)定了出賣人基于買賣合同所負(fù)有的義務(wù)：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)�！痹撘�(guī)定與《德國(guó)民法典》第433條第1款前句一致。依買賣合同，出賣人負(fù)有兩項(xiàng)并列的義務(wù)，即移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有以及標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。由于買賣合同的訂立不導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)，買賣合同的成立、生效無(wú)需以對(duì)標(biāo)的物有處分權(quán)為前提。

但是，若買賣合同僅以出賣人一方名義簽訂，依據(jù)我國(guó)《合同法》第五十一條之規(guī)定，似乎會(huì)得出合同效力待定的結(jié)論。因此首先需要明確，究竟何為“處分行為”，如何解釋《合同法》第五十一條之“合同”。廣義的處分行為，包括事實(shí)上的處分行為（使物發(fā)生物理上變形之行為）和法律上的處分行為。而法律上的處分行為又包括處分物權(quán)之物權(quán)行為（如所有權(quán)之轉(zhuǎn)移等）及處分債權(quán)、著作財(cái)產(chǎn)權(quán)等其他權(quán)利之準(zhǔn)物權(quán)行為。與物權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的則是“負(fù)擔(dān)行為”，亦稱債權(quán)行為，是一方使得另一方承擔(dān)一定行為義務(wù)的法律行為。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為。依據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，出賣他人之物的買賣合同效力待定，如果取得權(quán)利人追認(rèn)或出賣人嗣后取得處分權(quán)，則合同有效；否則合同無(wú)效。2007年頒布的《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。有觀點(diǎn)認(rèn)為，該條文表明我國(guó)已經(jīng)接受了債權(quán)行為和物權(quán)行為的區(qū)分，承認(rèn)了物權(quán)行為獨(dú)立性。筆者認(rèn)為，僅憑該條文尚不足以認(rèn)定我國(guó)已承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性。誠(chéng)然，在公示生效主義原則下，《物權(quán)法》第十五條所述“未辦理物權(quán)登記”意味著未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之效力，但是該條文僅說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否轉(zhuǎn)移，對(duì)買賣合同效力不生影響，并不說(shuō)明物權(quán)移轉(zhuǎn)之效果基于獨(dú)立的物權(quán)行為而發(fā)生，亦可將登記行為理解為物權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件。同時(shí)，該條文亦不能表明買賣合同的效力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力沒(méi)有影響。

而2012年7月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》）第三條的規(guī)定明確了物權(quán)行為和債權(quán)行為相區(qū)分的原則，并確定出賣人締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物無(wú)處分權(quán)對(duì)合同效力沒(méi)有影響。據(jù)此，我國(guó)現(xiàn)行法承認(rèn)了獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為。因此，對(duì)于《合同法》第五十一條之“合同”，只能限縮解釋為僅指“物權(quán)合同”而言。簽訂買賣合同的行為并不是“處分行為”，此時(shí)并不生無(wú)權(quán)處分之問(wèn)題，買賣合同自成立時(shí)生效。唯若買受人不知出賣人為無(wú)權(quán)處分人，買受人或得依據(jù)《合同法》第五十四條第二款，基于欺詐請(qǐng)求撤銷合同。同時(shí)，就交易安全而言，若買賣合同效力待定，只有當(dāng)所有權(quán)人承認(rèn)時(shí)才生效，則所有權(quán)人不承認(rèn)時(shí)，買賣合同不生效力，買受人不能向出賣人請(qǐng)求履行合同之義務(wù)。那么無(wú)權(quán)處分人無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，只需承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)買受人保護(hù)不足。因此，分析房產(chǎn)的最終歸屬時(shí)，要分別考慮作為負(fù)擔(dān)行為的買賣合同的效力和作為處分行為的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。

在我國(guó)債物二分的立法體例下，承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為是邏輯之必然。我國(guó)《物權(quán)法》認(rèn)可了物權(quán)客體特定原則，其基本含義是：“物權(quán)之存在于確定的一物之上，相應(yīng)的，每一行為亦只能處分一物�！痹诖嘶�礎(chǔ)上，物權(quán)行為若不獨(dú)立于債權(quán)行為，物權(quán)客體特定原則將被消解，因?yàn)�，債�?quán)行為并不要求客體特定化，無(wú)論負(fù)擔(dān)幾項(xiàng)義務(wù)，均無(wú)妨包含于同一意思表示，這在所謂“一括買賣、分批履行”的情況下，意義尤其突出。無(wú)論國(guó)內(nèi)交易抑或國(guó)際貿(mào)易，～筆訂單分期交貨的交易形式均屬正常。如果所有權(quán)的移轉(zhuǎn)只能附著于一次買賣合意，那么，分期交付標(biāo)的物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)問(wèn)題，將無(wú)可避免地面臨解釋困境。于未來(lái)物買賣之場(chǎng)合，亦同。

摘自：《民商法實(shí)務(wù)精要（2）：修訂本【麥讀】》P133-136頁(yè)，中國(guó)法制出版社2018年4月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書初版已經(jīng)3次印刷，銷售過(guò)萬(wàn)，因?yàn)椴糠址ㄒ?guī)變化，對(duì)全書內(nèi)容進(jìn)行了修訂，涉及實(shí)務(wù)技能、債與合同、物權(quán)與擔(dān)保、公司法、金融法幾個(gè)部分。 ◎核心技能：法律檢索、盡職調(diào)查、文書寫作、知識(shí)管理等核心技能要點(diǎn)總結(jié)。 ◎?qū)崉?wù)經(jīng)驗(yàn)：民間借貸、公司股權(quán)、建設(shè)工程、房屋買賣等常見(jiàn)案件經(jīng)驗(yàn)之談。 ◎前沿業(yè)務(wù)：保理合同、財(cái)富管理、盜刷糾紛、民刑交叉等前沿業(yè)務(wù)研究成果。

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