——周某清訴王某喜、王某銀所有權確認案


【案件基本信息】

1．裁判書字號

新疆維吾爾自治區(qū)呼圖壁縣人民法院(2016)新2323民初1202號民事判決書

2．案由：所有權確認糾紛

3．當事人

原告：周某清

被告：王某喜、王某銀

【基本案情】

王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)園戶村（以下簡稱園戶村）二組申請了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府給周某清頒發(fā)了新村規(guī)字第0120129號村鎮(zhèn)建設規(guī)劃許可證，建設地點為園戶村二隊大佛寺東側。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結構房屋0 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補償合同（以下簡稱拆遷安置補償合同）。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認拆遷安置補償合同無效。(2011)呼民初字第961號民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請求、(2012)昌中民一終字第156號民事判決予以維持。

另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認可其宅基地上磚木結構房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過評估作價向王某喜、王某銀補償，但是王某喜、王某銀不同意對房屋評估作價補償其出資。

【案件焦點】

在他人名下的宅基地上建房，房屋所有權歸土地使用權人所有還是歸房屋建設人所有。

【法院裁判要旨】

新疆維吾爾自治區(qū)呼圖壁縣人民法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村村民委員會經(jīng)營、管理；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設。本案爭議房屋所處宅基地的使用權是周某清于1995年向園戶村申請的，對該事實雙方當事人均不持異議，又因王某喜、王某銀不是園戶村經(jīng)濟組織成員。故周某清為本案訴爭房屋所處宅基地的合法使用權人。房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經(jīng)一定程序批準，并以取得土地使用權為前提，所以土地使用權的取得是取得建筑物所有權的基礎。本案中，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府批準的村鎮(zhèn)規(guī)劃許可證登記人為周某清。在他人享有使用權的宅基地上建造房屋，就發(fā)生了動產(chǎn)（建筑材料）與不動產(chǎn)（土地）的附合，根據(jù)民法原理，附合物歸屬應依照“附合后的新財產(chǎn)歸不動產(chǎn)權利人，原動產(chǎn)權利人可取得與其動產(chǎn)相當?shù)难a償”之原則，由土地使用權人取得房屋所有權，故周某清取得1995年4月24日呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)頒發(fā)的村鎮(zhèn)建設規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的房屋所有權。周某清要求王某喜、王某銀返還占有的房屋，實質(zhì)是行使物上請求權。

新疆維吾爾自治區(qū)呼圖壁縣人民法院依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、第三十四條、第三十五條，《中華人民共和國土地管理法》第十條、第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、新村規(guī)字第0120129號村鎮(zhèn)建設規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的房屋歸周某清所有；

二、王某喜、王某銀于本判決生效之日起七日內(nèi)搬出新村規(guī)字第0120129號村鎮(zhèn)建設規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的房屋。

【法官后語】

本案的爭議焦點是：在他人宅基地上建造的房屋所有權歸屬。

涉案房屋所處的宅基地使用權人系周某清，其有權利用該土地建房，但是涉案房屋實際由王某喜、王某銀出資修建。在我國，房屋所有權與宅基地使用權是不可分離的，權利人必須是同一的，在宅基地使用權人與建房人不一致的情況下，確認房屋所有權需考慮以下因素：1．建房規(guī)劃許可授權的權利人。在宅基地上建造建筑物必須經(jīng)過行政批準，批準的前提就是取得宅基地的使用權。本案中，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府批準的村鎮(zhèn)規(guī)劃許可證登記人為周某清，即周某清作為涉案宅基地的使用權人，亦有權在涉案宅基地上建造房屋，未經(jīng)周某清同意，他人無此權利。尤其在本案中，王某喜、王某銀不是涉案宅基地所屬集體經(jīng)濟組織成員，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定和政策，其二人也不具備取得該宅基地使用權的資格，在本案訴訟之前，王某喜、王某銀曾作為原告主張確認拆遷安置補償合同無效，認為涉案宅基地系其從王某花處購買，該請求已被生效裁判文書駁回，亦說明其二人不是具有涉案宅基地使用權，也無權在該宅基地上建房。2．確認添附物所有權歸屬的規(guī)則。宅基地使用權人與建房人不一致的，實質(zhì)屬于司法實踐中動產(chǎn)（建筑材料）與不動產(chǎn)（土地）的附合，此時，應由不動產(chǎn)權利人取得合成物的所有權，但應當給原動產(chǎn)所有人以補償。本案中，王某喜、王某銀出資在周某清的宅基地上建造房屋，要恢復原狀已不可能或者經(jīng)濟上不合理，所以，應按照上述動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合后確認合成物權屬的規(guī)則，認定涉案房屋歸宅基地使用權人周某清所有。由此，導致周某清的財產(chǎn)權利擴大，而王某喜、王某銀的財產(chǎn)所有權喪失，故周某清應對因附合而受到損失的王某喜、王某銀進行相應的補償。鑒于王某喜、王某銀在本案中不同意周某清通過房屋評估作價補償其出資，而是堅持房屋所有權歸其所有的意見，故本案中未判處周某清對其二人建房的出資部分給予相應補償。


編寫人：新疆維吾爾自治區(qū)呼圖壁縣人民法院 齊夢程


摘自：《中國法院2018年度案例.土地糾紛:含林地糾紛》P158-160頁，中國法制出版社2018年3月出版。內(nèi)容簡介：本書是《中國法院2018年度案例系列》（全23冊）的一個分冊。內(nèi)容包含土地承包經(jīng)營權確認糾紛、承包地征收補償費用分配糾紛、土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)包糾紛、土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓糾紛等案件。所選案例均是國家法官學院從各地2017年上報的典型案例中挑選出來的精品案例，全面涵蓋該領域常見糾紛內(nèi)容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強，能幫助讀者最大限度地節(jié)約查找和閱讀案例的時間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執(zhí)法人員、律師、法律顧問辦理相關案件以及案件當事人處理糾紛必備參考書。

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